Ochrona lokatorów jest słuszna, ale nie może ona przybierać formy niemalże bezczelnego ich faworyzowania przez prawo
Wynajmowanie mieszkania w Polsce to duże ryzyko. Może się w końcu zdarzyć, że nieuczciwy najemca pewnego dnia postanowi nie płacić czynszu. Pozbycie się takiej osoby z własnej nieruchomości za pomocą zgodnych z prawem środków to droga przez mękę. W grę wchodzą okresy ochronne, podmiotowe wyłączenia spod eksmisji, ograniczenie prawa do wypowiedzenia umowy najmu, konieczność przebycia wieloetapowej procedury sądowej oraz konieczność łożenia na utrzymanie intruza przez cały ten czas. Wiedzą o tym właściciele mieszkań i lokatorzy. Wiedzą też oszuści, którzy wręcz zaczęli się specjalizować w wyszukiwaniu ofiar, które nie będą dostatecznie zdeterminowane, by dochodzić swoich spraw do upadłego.
Wszyscy chyba zdajemy sobie sprawę z tego, że głównym winowajcą takiego stanu rzeczy jest wadliwe prawo, które faworyzuje najemców w sposób niemalże absurdalny. Owszem, ochrona lokatorów przed eksmisją z dnia na dzień jest absolutnie konieczna. Obowiązujące przepisy w praktyce uniemożliwiają jednak wynajmującym swobodne rozporządzanie swoją własnością i zmuszają ich do ponoszenia nieuzasadnionych kosztów. Warto w tym momencie wspomnieć, że prawo chroni także dzikich lokatorów.
Co na to ustawodawca? Absolutnie nic. Kolejne rządy nie tylko ignorują problem, ale wręcz aktywnie starają się opędzać od osób, organizacji i instytucji, które sugerują przyjęcie bardziej sprawiedliwych rozwiązań. Na przykład w sierpniu tego roku Minister Finansów i Gospodarki w odpowiedzi na dezyderat sejmowej komisji ds. petycji stwierdził "nie zachodzi potrzeba interwencji legislacyjnej w przedmiotowym zakresie". Myliłby się jednak ten, kto sądzi, że to koniec sprawy. Podjął ją bowiem Rzecznik Praw Obywatelskich.
Ministerstwo Finansów i Gospodarki udaje, że problem nie istnieje, a zmiany przepisów nie są w ogóle konieczne
Tezy stawiane przez RPO w zasadzie pokrywają się z moją oceną obecnego stanu prawnego i jego praktycznych skutków. Jak możemy przeczytać na stronie internetowej tego organu:
Obywatele wskazują RPO na problemy związane z wynajmem mieszkań na prywatnym rynku najmu. Ich źródło upatrują głównie w niewłaściwie ukształtowanych przepisach. Właściciele lokali skarżą się na trudności z odzyskaniem lokalu zajmowanego przez najemcę, któremu wypowiedziano najem z powodu niepłacenia czynszu i innych opłat. Niekiedy niszczy on lokal i nie chce się z niego wyprowadzić. Wyegzekwowanie należności i usunięcie z lokalu jest możliwe, co do zasady, na drodze sądowej, po orzeczonej eksmisji. Postępowania te są długotrwałe; właściciel lokalu jest pozbawiony swobody dysponowania swoją własnością.
Najczęściej wynajmowane mieszkanie obciążone jest kredytem hipotecznym, który miał być spłacony za środki pochodzące z czynszu najmu. Zdarza się, że właściciel jest zmuszony do opuszczenia dotychczasowego lokalu, a w swoim mieszkaniu nie może zamieszkać, bo nieuczciwy lokator odmawia jego opuszczenia. Wtedy właściciel sam musi wynająć lokal i ponosić podwójne koszty.
Zdaniem wnioskodawców obecna sytuacja jest spowodowana zbyt szeroką ustawową ochroną praw lokatorów i nieefektywną ochroną praw właścicieli mieszkań. Wydaje się, że ustawodawca nie dostrzega odmiennej sytuacji osób, które dysponując jednym wolnym lokalem, zainteresowane są jego czasowym wynajmem.
Na uwagę zasługuje także druga strona medalu. RPO otrzymuje także skargi ze strony najemców, którzy paradoksalnie również cierpią z powodu nierównowagi pozycji prawnej wynajmujących i lokatorów. Ci pierwsi muszą więc uważać, komu wynajmują swoje mieszkania. Tym samym automatycznie skreślają kobiety w ciąży, samotne matki, osoby niepełnosprawne i inne przypadki podlegające ustawowej ochronie. Nie ma się co dziwić, bo ryzyko utraty jednego z cenniejszych składników majątku skutecznie osłabia empatię.
Jakby tego było mało, RPO zwraca uwagę na bezpośrednio na źródło tej dysproporcji w postaci ustawy o ochronie praw lokatorów.
Napływające do Rzecznika skargi od bezradnych w stosunku do nieuczciwych najemców osób fizycznych, wynajmujących lokale mieszkalne, mogą wskazywać na to, że przewidziana w u.o.p.l ochrona praw lokatorów, chroniąc z założenia "słabszą" stronę stosunku prawnego, wspiera niekiedy patologiczne sytuacje i zachowania nieuczciwych najemców. Obowiązujący system prawny nie zapewnia skutecznych mechanizmów, które pozwalałyby rozwiązać problem w rozsądnym czasie. Korzystają na tym nieuczciwi najemcy, którzy nie ponoszą konsekwencji swoich uporczywych i celowych działań na szkodę właścicieli nieruchomości.
Ktoś złośliwy mógłby w tym momencie wytknąć, że ustawa o ochronie praw lokatorów nazywa się tak nie bez powodu. W jej treści praktycznie nie znajdziemy żadnych gwarancji praw wynajmujących. Można się domyślać, że dokładnie taka była intencja ustawodawcy. Ocena RPO jest jednak nieco łagodniejsza, choć równocześnie wykorzystująca bardzo poważne argumenty:
Rysujący się na gruncie aktualnych przepisów brak należytej równowagi w ochronie praw właścicieli lokali i najemców, może być oceniany jako naruszający zasadę proporcjonalności wynikającą z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP.
Firmy zajmujące się najmem instytucjonalnym jakoś dostały od ustawodawcy narzędzia pozwalające zabezpieczyć ich interesy
Tak naprawdę trudno o bardziej dosadne wytknięcie rządzącym – nie tylko obecnej władzy, ale także praktycznie wszystkim jej poprzednikom – błędów i zaniedbań w dziedzinie ochrony praw wynajmujących przed nadużyciami. RPO sugeruje oczywiście przeanalizowanie problemu, podjęcie dyskusji na jego temat i wypracowanie zmian prawa. Pytanie jednak brzmi: czy zmiany są w ogóle realne?
Nie bez powodu wytykam Ministrowi Finansów i Gospodarki niemalże ostentacyjne zlekceważenie poważnego problemu społeczno-prawnego, którego istnienia nie sposób zanegować, bo praktycznie każdy już zdaje sobie sprawę z jego istnienia. Stanowisko resortu jest dość czytelne: nie ma potrzeby nic robić. Wielka szkoda, bo potencjalnych rozwiązań jest całkiem sporo.
Najprostszym wydaje się uproszczenie procedur związanych z eksmisją. Rozsądek podpowiada także zastosowanie automatyzmu w skrajnych przypadkach, takich jak absolutny brak tytułu prawnego do zajmowania cudzego mieszkania. Być może dobrym pomysłem byłoby wręcz rozszerzenie prawa do samopomocy w odzyskaniu własnego mieszkania. Warto by także przerzucić na lokatora wszystkie koszty utrzymania spornej nieruchomości na czas trwania sporu. Zamiast lokatora w grę wchodziłaby także gmina. Należy przy tym dodać, że tego typu gwarancje powinny obejmować najem prywatny. Firmy zajmujące się najmem instytucjonalnym już teraz są w stanie zabezpieczyć swoje interesy poprzez żądanie określonych gwarancji finansowych i podpisanie oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.
Tak naprawdę jednak potrzebujemy nowej ustawy, która w sposób sprawiedliwy kształtowałaby stosunki pomiędzy wynajmującymi a lokatorami. Nie można faworyzować jednej strony i równocześnie oczekiwać, że ta druga nagle będzie chciała wynajmować swoje mieszkania i prosić się o kłopoty.
