Odrolnienie działki to popularne określenie wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej. Dokonanie takiej czynności prawnej jest konieczna, jeśli chcemy wykorzystać posiadane grunty rolne w innym celu. Tylko jak odrolnić działkę? Sam proces jest relatywnie prosty. Niestety, uzyskanie pozytywnej decyzji wiąże się z naprawdę dużymi kosztami.
Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej jest prostsze, gdy gmina uchwaliła plan zagospodarowania przestrzennego
Grunty rolne są tańsze, niż działki budowlane. Ich posiadanie wiąże się także z koniecznością odprowadzania drastycznie niższych podatków. Powód jest oczywisty: takie grunty można wykorzystywać wyłącznie na cele produkcji rolniczej. Co jednak, jeśli chcielibyśmy zrobić z naszą nieruchomością coś innego. Na przykład pobudować sobie dom, albo wykorzystać ją na cele naszej zupełnie niezwiązanej z rolnictwem działalności gospodarczej? Na rządowym portalu gov.pl znajdziemy poradnik, jak odrolnić działkę.
Sam proces jest względnie nieskomplikowany. Jeżeli w obowiązującym w danej gminie miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dana działka jest przeznaczona pod produkcję rolną, należy złożyć do urzędu gminy wniosek o wprowadzenie stosownej zmiany.
Gdy w gminie nie uchwalono planu zagospodarowania przestrzennego, to mamy dwie możliwości. Możemy złożyć wniosek o jego uchwalenie. Alternatywę stanowi wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości, na której ma być zrealizowane dane zamierzenie inwestycyjne. W przypadku działek znajdujących się w granicach miasta, jej odrolnienie nie wymaga nanoszenie zmian w planie.
W przypadku gruntów rolnych wysokiej klasy potrzebujemy zgody na odrolnienie działki
To, jaki będzie następny krok, zależy od specyfiki naszej działki. W przypadku gruntów rolnych wysokiej klasy starosta wyda w naszej sprawie decyzję. To oznacza, że może nam odmówić. Konieczność uzyskania zgody występuje:
- dla użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb
- w przypadku użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego
- gruntów pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa
- gruntów pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu
- parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, wliczając w to pasy przeciwwietrzne urządzenia przeciwerozyjne
- rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych
- gruntów pod urządzeniami melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych
- gruntów pod urządzeniami zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi
- terenów zrekultywowanych dla potrzeb rolnictwa
- torfowisk i oczek wodnych
- dróg dojazdowych do gruntów rolnych
Jeżeli miejscowy plan zagospodarowania terenu, bądź decyzja o warunkach zabudowy, dopuszcza wykorzystanie naszej działki dla celów innych niż rolnictwo, to powinniśmy otrzymać decyzję pozytywną. Jeśli nasza działka nie spełnia żadnego z w skazanych wyżej kryteriów, to nawet nie musimy uzyskać wyłączenia z produkcji rolnej. Dotyczy to przede wszystkim użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI pochodzenia mineralnego.
Do wniosku o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej musimy załączyć szereg dokumentów
Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej, co do zasady, składa właściciel nieruchomości. Przepisy pozwalają jednak skorzystać z takiej możliwości innym podmiotom. O odrolnienie działki może się starać także posiadacz samoistny, zarządca lub użytkownik, użytkownik wieczysty i dzierżawca.
Do wniosku o odrolnienie działki należy załączyć szereg dokumentów. Portal gov.pl radzi uprzednio skontaktować się z właściwym starostwem i zapytać, co dokładnie będzie potrzebne. Równocześnie jednak wymienia:
- Wniosek o wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej
- Wypis z rejestru gruntów
- Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
- Decyzja o warunkach zabudowy albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego
- Dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości
- Dokument określający wartość rynkową gruntu rolnego objętego inwestycją
- Projekt zagospodarowania działki lub terenu
- Pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych
- Potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo
Wniosek należy złożyć przed rozpoczęciem użytkowania gruntów innego niż rolnicze, lub przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Na wydanie decyzji organ ma miesiąc. Termin ten może zostać przedłużony do dwóch miesięcy. W razie decyzji odmownej starosty mamy prawo do złożenie odwołania do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego. Mamy na to 14 dni od daty otrzymania decyzji.
Jeżeli starosta zgodzi się na odrolnienie działki, to czeka nas konieczność zapłaty należność i dodatkowej opłaty rocznej
Załóżmy, że starosta w naszym przypadku wydał decyzję pozytywną. W takim wypadku odrolnienie działki wiąże się z koniecznością zapłaty niemałych pieniędzy. Przepisy daniny za trwałe wyłączenie gruntu z produkcji rolnej dzielą na dwie części. Pierwszą jest jednorazowa „należność”, którą płacimy w terminie do 60 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji. Wysokość opłaty wyliczamy proporcjonalnie do powierzchni wyłączanych z produkcji gruntów rolnych i ich klasy. Punkt odniesienia stanowią ustalone stawki za 1 ha odrolnionego gruntu.
W przypadku gleb pochodzenia mineralnego i organicznego:
- klasy I – 437 175 zł za 1 ha
- klasy II – 378 885 zł za 1 ha
- klasy IIIa – 320 595 zł za 1 ha
- klasy IIIb – 262 305 za 1 ha
- łąki i pastwiska stałe I – 437 175 zł za 1 ha
- łąki i pastwiska stałe II – 361 398 za 1 ha
- łąki i pastwiska stałe III – 291 450 za 1 ha
W przypadku do gleb pochodzenia organicznego:
- klasy IVa – 204 015 zł za 1 ha
- klasy IVb – 145 725 zł za 1 ha
- klasy V – 116 580 zł za 1 ha
- klasy VI – 87 435 zł za 1 ha
- łąki i pastwiska stałe IV – 174 870 zł za 1 ha
- łąki V – 145 725 za 1 ha
- pastwiska stałe V – 116 580 za 1 ha
- łąki i pastwiska stałe – 87 435 zł za 1 ha
W przypadku szerokiej gamy wskazanych wcześniej innych gruntów, które wymagają decyzji o odrolnieniu, stawka należności wynosi 233 160 zł za ha
Sensem całej regulacji jest ochrona dobrej ziemi przed jej zmarnowaniem
Jak widać, należność za odrolnienie działki może być bardzo wysoka. Na szczęście nie zawsze musimy ją wnosić. Pierwszy wyjątek zachodzi wówczas, gdy cena gruntów inwestycyjnych jest bardzo wysoka i przewyższa wysokość ustalonej należności. Wówczas inwestor nie musi wnosić należności. W przypadku różnicy pomiędzy ceną gruntów a należnością, inwestor płaci jedynie różnicę. Pozostaje jednak konieczność odprowadzenia drugiej daniny – opłaty rocznej.
Opłata to nic innego, jak 10 proc. należności płaconej co roku przez 10 lat. Opłatę roczną wnosi się do dnia 30 czerwca każdego roku na konto organu wydającego decyzję o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolniczej.
Z należności i opłaty rolnej zwolnione są odrolnione działki przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. Są jednak pewne limity. Dla domów jednorodzinnych taki limit wynosi 500 metrów kwadratowych. W przypadku budownictwa wielorodzinnego zwolnienie przysługuje do 200 metrów kwadratowych na każdy lokal mieszkalny.
Dobra wiadomość jest taka, że kwoty należności, wraz z jej ewentualnym pomniejszeniem, oraz opłaty rocznej zostaną nam ustalone już w decyzji o odrolnieniu działki. Organ może nałożyć na nas także obowiązek zdjęcia z gruntu próchniczej warstwy gleby – po to, by móc ją ponownie wykorzystać gdzie indziej.
