Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa zapowiada zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Intencją rządu jest, a jakże, ułatwienie procesu inwestycyjnego. Jego efektem może być duży spadek wartości ogromnej ilości działek.
Od kilku lat w rządzie trwają prace nad kodeksem urbanistyczno-budowlanym, który ma kompleksowo uregulować proces inwestycyjny. Prace nad tym aktem idą bardzo powolnie, a zatem Ministerstwo Infrastruktury zdecydowało się pewne kwestie uporządkować niejako tymczasowo, przed uchwaleniem zapowiadanej od dawna ustawy. Mowa o nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. O sprawie jako pierwsza napisała Gazeta Prawna.
Decyzja o warunkach zabudowy
Każda gmina we własnym zakresie określa zasady i warunki zabudowy, jakie mają obowiązywać na jej terenie. W tym celu gminy uchwalają miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, które określają przeznaczenie gruntów na poszczególne rodzaje inwestycji. Ten akt prawa miejscowego jest podstawą do wydawania indywidualnych decyzji pozwalających na budowę. W przypadku gdy na terenie danej gminy nie uchwalono takiego planu, inwestor musi wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Tylko 30% terenu Polski objęte jest miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, a więc nowe przepisy dotkną zdecydowaną większość nieruchomości. Na czym mają polegać zmiany?
Kluczowym dla tej kwestii jest zdefiniowanie sąsiedztwa. Jednym z warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy jest określenie wymagań budowlanych dla nowej inwestycji na podstawie zabudowy, jaka dominuje w sąsiedztwie. Chodzi o to, aby na określonym terenie (na przykład osiedlu) budynki miały określoną wysokość lub miały podobne przeznaczenie. Dotychczasowo, w związku z brakiem uregulowania tej kwestii w drodze ustawy oraz orzecznictwem sądów, sąsiedztwo traktowane jest dość liberalnie, określane jako pewien obszar urbanistyczny tworzący całość. Projekt ustawy ma to zmienić.
Decyzja o warunkach zabudowy – jak dobrze mieć sąsiada
W artykule 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma zmienić się przesłanka do wydawania tych decyzji, która znacząco odbiega od powyższej definicji sąsiedztwa.
działka budowlana posiada wspólną, nie krótszą niż 4 m, granicę z co najmniej jedną działką zabudowaną budynkiem innym niż budynek pomocniczy, która jest dostępna z tej same j drogi publicznej bezpośrednio albo przez drogę wewnętrzną
W myśl takiego brzmienia przepisu, pod uwagę będzie się brało tylko i wyłącznie bezpośrednio sąsiadującą działkę z daną nieruchomością. Co to oznacza? Właściciele niezabudowanych nieruchomości będą uzależnieni od tego, co znajduje się na działce sąsiada. Jeżeli sąsiad wybudował dom, właściciel nieruchomości nie będzie miał problemów z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli w sąsiedztwie nie znajdują się żadne zabudowania – według nowych przepisów na swojej działce nie będzie można niczego wybudować. To nie jest dobra wiadomość dla właścicieli działek położonych na uboczach. To również ogromny problem dla deweloperów, którzy nie będą mogli budować nowych osiedli z dala od innych zabudowań.
Według autorów projektu, takie właśnie były intencje twórców poprzedniej ustawy, która wprowadziła obowiązującą obecnie definicję sąsiedztwa. Ta idea miała być zmieniona przez – a jakże – sądy, które poprzez swoje orzecznictwo przyczyniły się do jej liberalizacji.
Nasz rząd ma bardzo ciekawe podejście do prawa własności. Z jednej strony wciąż pamiętamy lex Szyszko, co umożliwiło właścicielom nieruchomości praktycznie nieskrępowaną wycinkę drzew. Również zmiany w kodeksie karnym w zakresie obrony koniecznej są motywowane typowo amerykańskim podejściem do prawa własności. Nie muszę również wspominać o liberalizacji dostępu do broni, dzięki czemu każdy będzie mógł być szeryfem w swoim mieszkaniu. Z drugiej strony, kupując działkę na uboczu, nie będzie można na niej postawić nawet altany.
