Jeśli ktoś w Polsce dorabia się jakichś większych pieniędzy, to od razu myśli o inwestycji w mieszkania. Pasywny dochód z jego wynajmowania wydaje się wręcz domyślną aspiracją klasy średniej. Nie ma się co dziwić. Sprzyja temu opodatkowanie najmu prywatnego na korzystniejszych warunkach niż nawet zyski z obligacji skarbowych.
Jakim cudem ceny miałyby spadać, skoro państwo na wszystkie sposoby zachęca, by dalej inwestować w mieszkania?
Ceny mieszkań to poważny problem, z którym od dłuższego czasu Polska nie jest w stanie sobie poradzić. Winowajców takiego stanu rzeczy wskazywano różnych. Najpierw obrywało się zagranicznym funduszom inwestycyjnym, które miały wykupywać całe bloki w celach spekulacyjnych. Później uwaga opinii publicznej zwróciła się ku flipperom. Obecnie na cenzurowanym są deweloperzy, wskazywani jako główni beneficjenci dotowanych przez rząd kredytów. Ja zaś co jakiś czas zwracam uwagę na to, że obecną drożyznę sprawiliśmy sobie sami jako społeczeństwo.
Nie da się ukryć, że inwestycja w mieszkania stała się w naszym kraju czymś wręcz naturalnym. Gdy tylko ktoś dorobi się wystarczającego kapitało, to od razu myśli o zakupie lokalu. Najczęściej chodzi o uzyskanie w ten sposób dodatkowego pasywnego dochodu z najmu. Innym powodem jest całkowicie uzasadnione przekonanie o tym, że mieszkania będą tylko drożeć. Tym samym mamy do czynienia z bezpieczną, do pewnego stopnia bezproblemową i opłacalną inwestycją. Popyt na mieszkania w którymś z większych polskich miast jeszcze długo pozostanie niezaspokojony.
Pytanie tylko, czy przypadkiem państwo nie powinno jakoś zareagować i zniechęcić drobnych inwestorów do wykupywania współobywatelom mieszkań „do mieszkania” sprzed nosa? Odpowiedź brzmi: jak najbardziej powinno. Problem w tym, że na razie władza ustawodawcza i wykonawcza robią wszystko, by tylko pogorszyć sytuację. Tym razem nie mam na myśli legislacyjnej nekromancji w postaci kolejnej próby ożywienia trupa tzw. kredytu zero procent. Chodzi mi raczej o opodatkowanie najmu, które jest obecnie wyjątkowo wręcz korzystne.
Przypomnijmy: zyski z najmu prywatnego jest obecnie możliwe wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Jego stawka wynosi 8,5 proc. przychodu do kwoty 100 tys. zł oraz 12 proc. dla przychodów powyżej tego progu. By zmieścić się w niżej stawce, wystarczy utrzymywać miesięczne przychody z najmu w okolicach 8 tys. zł. Przy obecnych typowych stawkach można więc wynajmować dwa dwupokojowe mieszkania i cieszyć się daleko posuniętą podatkową preferencją.
Opodatkowanie najmu jest śmiesznie niskie w porównaniu do stawek podatku od zysków kapitałowych
Osoby zaznajomione ze sposobem opodatkowania dochodów z działalności gospodarczej wiedzą doskonale, że ryczałt to prosta i stosunkowo korzystna forma opodatkowania. Skala podatkowa okazuje się korzystniejsza jedynie w dość specyficznych sytuacjach, a podatek liniowy opłaca się przy naprawdę wysokich dochodach. Już samo to podpowiada, że opodatkowanie najmu prywatnego w tej formie stanowi spory ukłon ze strony ustawodawcy w stronę wynajmujących. To jednak nie koniec.
Warto się zastanowić nad tym, jakie w ogóle alternatywy mają średniozamożni inwestorzy. Teoretycznie najbezpieczniejszą lokatę kapitału powinny stanowić obligacje skarbowe. Rzeczywiście mamy tutaj do czynienia ze stabilnym zyskiem wynikającym z oprocentowania. Jest jednak małe „ale” w postaci podatku od zysków kapitałowych.
Stawka tzw. podatku Belki wynosi 19 proc. Nie ma w nim żadnego rodzaju kwoty wolnej, ani nawet preferencyjnej stawki obejmującej zyski drobnych inwestorów. Tym samym opodatkowanie najmu prywatnego jest w oczywisty sposób korzystniejsze niż pożyczanie pieniędzy własnemu państwu. Absurd? Jak najbardziej. Co gorsza, nic nie wskazuje na to, by obecny rząd zamierzał cokolwiek w tej kwestii zmieniać w 2025 r. Przyznał to niedawno minister finansów Andrzej Domański.
Myślę, że podatek Belki będzie ograniczony. Już wiemy, że to nie stanie się w 2025 r., natomiast chcemy, aby taka korzystna zmiana dla podatników oczywiście nastąpiła.
Nie byłbym sobą, gdybym nie przypomniał współrządzącej Koalicji Obywatelskiej konkretu nr 37 z ich przedwyborczej listy obietnic na pierwsze 100 dni rządu. Przy czym warto wspomnieć, że obiecywano wyborcom jedynie wprowadzenie czegoś w rodzaju kwoty wolnej do poziomu 100 tys. zł. Już ten drobiazg sprawiłby, że opodatkowanie najmu byłoby mniej korzystne od inwestowania w papiery wartościowe.
Ten jeden przykład jasno podpowiada, że na bardziej radykalne rozwiązania uderzające w inwestowanie w mieszkania nie mamy co liczyć. Jeśli ktoś liczy na karny podatek katastralny od którejś nieruchomości, to z pewnością obejdzie się smakiem. Dlaczego? Powód wydaje się bardzo prosty. Politycy sami bardzo chętnie inwestują w mieszkania. Różnica jest taka, że ich stać na zakup większej ilości lokali, niż przeciętnego przedstawiciela klasy średniej. Mieliby więc dużo więcej do stracenia.
