Nie tylko właściciel jest podatnikiem
Zgodnie z art. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące właścicielami, posiadaczami samoistnymi lub użytkownikami wieczystymi. Ponadto, jeżeli przedmiot opodatkowania znajduje się w posiadaniu samoistnym (a więc włada nim ktoś inny niż właściciel), obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na posiadaczu samoistnym.
To oznacza, że ustawodawca wprost przewidział sytuację, w której ciężar podatku nie spoczywa na właścicielu, lecz na osobie, która nieruchomością włada jak właściciel. Kluczowe jest więc pojęcie "posiadacza samoistnego". To on bowiem często może być adresatem decyzji podatkowej, nawet jeżeli nie jest właścicielem nieruchomości. Warto pamiętać, że instytucja posiadania samoistnego ma w polskim prawie szersze znaczenie – po spełnieniu określonych warunków może prowadzić nawet do nabycia własności przez zasiedzenie.
Sądy nie pozostawiają złudzeń – podatek od nieruchomości nie zawsze zapłaci właściciel
Przytoczony wyżej przepis ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wzbudza pewne kontrowersje (zwłaszcza jeżeli posiadacz samoistny nie chce podatku zapłacić), jednak sądy potwierdzają, że nie zawsze decyzja podatkowa musi dotyczyć właściciela. Kim jednak jest ów «posiadacz samoistny»? Jak wynika z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 18 stycznia 2024 roku (I SA/Wr 753/23):
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nie definiuje pojęcia: posiadacz samoistny. Dlatego uzasadnione było sięgnięcie do definicji (czy też wykładni) tego terminu funkcjonującej w prawie cywilnym. Przemawiają za tym względy wykładni systemowej zewnętrznej, uwzględniającej postulat spójności systemu prawa. Wobec tego przy wykładni pojęcia «posiadacz samoistny» z art. 3 ust. 3 u.p.o.l. należy odwoływać się nie tylko do przepisów prawa cywilnego, ale także orzecznictwa sądów powszechnych i Sądu Najwyższego dotyczącego tego pojęcia, a także do dorobku nauki prawa cywilnego. Stosownie do art. 336 k.c. posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel. Samoistnym posiadaczem nieruchomości w rozumieniu powyższego przepisu jest więc ten, kto wykonuje uprawnienia składające się na treść prawa własności (art. 140 k.c.), tj. korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią.
Ponadto, jak wskazał ten sam sąd: "Dla przyjęcia samoistności posiadania konieczne jest zarówno istnienie elementu psychicznego, jak i fizyczne władztwo nad rzeczą (corpus possessionis). Brak jednego z tych elementów wyklucza przyjęcie, że mamy do czynienia z posiadaniem samoistnym."
Gdy to mieszkaniec staje się podatnikiem
Kluczowe jest więc, czy osoba, którą chcemy obciążyć podatkiem od nieruchomości, faktycznie zamieszkiwała w przedmiotowej nieruchomości, korzystała z niej w sposób wyłączny oraz sprawowała nad nią pełne władztwo faktyczne. Takie zachowanie wskazuje zarówno na istnienie elementu fizycznego władztwa nad rzeczą, jak i elementu psychicznego – przejawiającego się w traktowaniu nieruchomości jak własnej. Kluczowe jest również ograniczanie dostępu do nieruchomości innym podmiotom. Jak bowiem zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 kwietnia 2023 roku (III FSK 317/22):
Skarżąca zachowywała się (działała i chciała działać) względem nieruchomości jak właściciel. Zamieszkiwanie (nawet okresowe) w jednym z pomieszczeń znajdujących się w budynku, ograniczenie swobodnego dostępu do nieruchomości osobom dysponującym prawem własności do nieruchomości, wyłączne posiadanie kluczy do nieruchomości, zawarcie umowy najmu, na mocy której skarżąca oddała nieruchomość do używania innemu podmiotowi, celem prowadzenia na niej działalności gospodarczej, za co pobierała czynsz, posiadanie tam swojego pokoju, w którym przebywała i nocowała 3–4 razy w tygodniu; pozwoliło uznać, że była samoistnym posiadaczem nieruchomości.
To pokazuje, że nawet osoba niewpisana do księgi wieczystej może zostać uznana za podatnika, jeżeli w praktyce wykonuje władztwo właścicielskie. Dlatego tak ważne jest, aby wpis do księgi wieczystej odzwierciedlał rzeczywisty stan prawny – rozbieżność między stanem faktycznym a wpisem w księdze rodzi konsekwencje nie tylko cywilne, ale i podatkowe.
Kluczowe jednak jest, że najemca, a więc osoba pozostająca w posiadaniu zależnym, czy też osoba zamieszkująca nieruchomość na zasadzie tymczasowego, nieodpłatnego udostępnienia lokalu, nie może być traktowana jako adresat decyzji podatkowej, ponieważ nie sprawuje faktycznego władztwa nad rzeczą.
Gdy płaci posiadacz, nie zapłaci właściciel
W tej sytuacji pojawia się również inny problem interpretacyjny – mianowicie pytanie, co z podatkiem dla właściciela nieruchomości, gdy został nim obciążony posiadacz samoistny. W tym miejscu należy przytoczyć wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 kwietnia 2023 roku (III FSK 320/22), zgodnie z którym:
Obowiązek podatkowy samoistnego posiadacza wyłącza obowiązek podatkowy właściciela nieruchomości i gdy ta znajduje się w posiadaniu samoistnym, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży nie na właścicielu nieruchomości, ale na jej posiadaczu. Posiadacz samoistny nieruchomości jest podatnikiem nawet, jeśli ujawnione w księdze wieczystej prawo własności przysługuje innej osobie niż on.
To jedno zdanie zmienia bardzo wiele. Jeżeli organ podatkowy ustali, że nieruchomość znajduje się w posiadaniu samoistnym innej osoby, obowiązek zapłaty podatku przechodzi na nią – niezależnie od treści księgi wieczystej. W praktyce oznacza to, że spory rodzinne, konflikty o korzystanie z nieruchomości czy wieloletnie nieuregulowane stany faktyczne mogą mieć wymiar nie tylko cywilny, ale i podatkowy.
Sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej, gdy nieruchomość ma kilku współwłaścicieli – wówczas odpowiedzialność za podatek jest solidarna, co oznacza, że gmina może żądać zapłaty od każdego z nich.
Obserwuj nas w Google Discover
Podobają Ci się nasze treści?
Google Discover
