Samowola budowlana to dość nieprzyjemna sytuacja, bo zazwyczaj oznacza wydatki i to niemałe. Nie dość, że ktoś zapłacił za wzniesienie budynku, to na dodatek będzie musiał ponieść koszty dostosowania go do przepisów. Konsekwencjami samowoli są z reguły grzywny, nakaz wstrzymania budowy (jeśli nie zdążono jej dokończyć), a nawet wydanie decyzji o rozbiórce.
Na wstępie wyjaśnijmy, czym jest samowola budowlana. Za samowolę budowlaną uznaje się obiekt budowlany lub jego część będący w budowie lub już wybudowany. Jednak wybudowany bez pozwolenia na budowę. Podobnie samowolą budowlaną będzie obiekt budowlany lub jego część będący w budowie albo wybudowany bez wymaganego zgłoszenia bądź wzniesiony mimo sprzeciwu.
Samowola budowlana to przede wszystkim koszty, które ktoś musi ponieść
Gdy stwierdzono samowolę budowlaną, organy nadzoru budowlanego wszczynają postępowanie legalizacyjne lub naprawcze. Zgodnie z przepisami obowiązki wynikające z tego postępowania spoczywają na inwestorze. Jeśli jednak roboty budowlane zostały zakończone, a budynek już jest własnością kogoś innego niż sprawca samowoli, sytuacja nieco się komplikuje.
W przypadku sprzedanej nieruchomości nowy właściciel jest zobowiązany do pokrycia kosztów legalizacji lub naprawy. W tym do pokrycia także kosztów ewentualnej rozbiórki. Wyjątkiem są sytuacje, w których sąd zdecyduje inaczej, uwzględniwszy możliwość legalnego wykonania obowiązków przez inny podmiot.
Zakup nieruchomości z samowolą budowlaną a rękojmia
Na szczęście nabywca nie musi martwić się na zapas. Nie trzeba od razu wyobrażać sobie wysokich sum, jakie przyjdzie nam zapłacić za nie swoje błędy. Prawo daje mu pewien wytrych. Otóż, jeśli nabywca odkryje, że kupił nieruchomość z samowolą budowlaną, ma prawo skorzystać z rękojmi. Samowola budowlana jest uznawana za wadę fizyczną; sprzedawca powinien poinformować o niej kupującego przed sprzedażą. Zgodnie z art. 568 § 1. Kodeksu cywilnego: „sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu”. Nabywca może skorzystać z rękojmi, jeśli w momencie zawierania umowy ze sprzedającym nie wiedział o wadzie.
W przypadku dowiedzenia się o wadzie nieruchomości kupujący jak najszybciej powinien skontaktować się ze sprzedawcą. Dla własnego dobra warto zażądać od sprzedawcy np. wymiany spornej rzeczy albo usunięcia wady, w tym pokrycia kosztów legalizacji (jeżeli jest ona możliwa), albo obniżenia ceny nieruchomości o koszty tego procesu.
