Od początku marca bank Millennium wycofał ze swojej oferty kredyty hipoteczne z oprocentowaniem zmiennym, pozostawiając możliwość ubiegania się o kredyt ze stałym oprocentowaniem. Wcześniej identyczne decyzje podjęły ING i BNP Paribas. Możliwe więc, że to początek ogólnego trendu na rynku. Niestety skutki takich działań mogą być opłakane – także dla samych banków, nawet jeśli chciały dobrze.
Stałe oprocentowanie to rewolucja na miarę 2018
Obecnie zaciągający kredyt hipoteczny mają dwie możliwości. Pierwsza z nich to kredyt z oprocentowaniem zmiennym. Wysokość oprocentowania, a co za tym idzie także wysokość całej raty, zależna jest od sumy marży i wskaźnika referencyjnego – WIBORu. Wzrost wskaźnika skutkuje wzrostem części odsetkowej raty – w efekcie w kolejnych miesiącach płacimy więcej niż dotychczas. Spadający WIBOR to z kolei mniejsze odsetki, a więc mniejsza rata i niższy łączny koszt naszego finansowania. Przez wiele lat ten model był jedynym dostępnym na rynku i do 2018 roku 100% kredytów mieszkaniowych udzielanych w złotówkach było oparte właśnie o WIBOR.
Wspomniany 2018 rok przyniósł na polskim rynku cichą rewolucję. To właśnie wtedy ING jako pierwszy w kraju wprowadził do swojej oferty inny model oprocentowania kredytu – oprocentowanie okresowo stałe. Na czym polegało to rozwiązanie? Otóż przez początkowy okres kredytowania, a w przypadku ING chodziło o 5 lat, wysokość oprocentowania wyrażona była jako stała suma. Oczywiście jej wysokość zależała od obecnych warunków rynkowych i przewidywań banku co do stóp procentowych w przyszłości. Przez ten czas kredytobiorcy nie obchodziło, co dzieje się z WIBORem. Niezależnie od jego wahań płacił stałą miesięczną ratę. Po upływie 5 lat bank miał złożyć klientowi kolejną propozycję stałego oprocentowania. Jej akceptacja oznaczała kolejne 60 niezmiennych rat. Odrzucenie oferty banku skutkować miało przejściem na oprocentowanie zmienne.
Stałe oprocentowanie to nic nowego w Europie
To, co z naszej perspektywy było rozwiązaniem rewolucyjnym, dla znacznej części kontynentu już od wielu lat obowiązywało jako standard. Na koniec 2 kwartału 2018 roku aż 81,3% kredytów spłacanych w Czechach miało stałe oprocentowanie (Quarterly Reviev of European Mortgage Markets Q2 2018, European Mortgage Federation). Wynik ten wynosił odpowiednio: dla Wielkiej Brytanii 63%, Danii 63,6%. Aż 71,6% kredytów udzielonych w 2 kwartale 2018 roku w Belgii miało oprocentowanie stałe na dłużej niż 10 lat. W Niemczech było to 44,9%. Najbardziej jaskrawym jest przykład Włoch, gdzie oprocentowanie stałe miało aż 99,5% kredytów udzielonych w 2018 roku!
W ślady ING po jakimś czasie poszedł Bank Pekao S.A., a następnie kolejne instytucje. Od lipca 2021 zmieniona Rekomendacja S nałożyła na wszystkie banki obowiązek posiadania w ofercie kredytu z takim oprocentowaniem. Mimo to zainteresowanie stałą stopą pozostawało niewielkie. Raport Amron-Sarfin wskazuje, że w 2021 roku jedynie 5,01% portfela nowych umów kredytowych przewidywało odejście od WIBORu.
Burzliwy rok 2022 diametralnie zmienił te proporcje. W rekordowym pod tym względem 2 kwartale minionego roku aż 65,64% to kredyty z oprocentowaniem stałym. Co było tego przyczyną? Oczywiście gwałtownie rosnące stopy procentowe. Mając w perspektywie kolejne wzrosty rat, większość kredytobiorców starała się uciekać od ryzyka i wybrała gwarancję niezmiennej (przez zazwyczaj 5 lat) raty. Oferowane przez banki oprocentowanie było jednak dość wysokie, w niektórych przypadkach przekraczając nawet 10% w skali roku. Wiele czynników wskazywało na to, że mimo pewności wysokiego kosztu taka decyzja jest słuszna. Galopująca inflacja, wojna na Ukrainie, rosnące ceny surowców i energii, a przede wszystkim brak perspektyw na unormowanie sytuacji w najbliższej przyszłości rodziły uzasadnione obawy, że prawdziwe wzrosty stóp, a co za tym idzie wzrosty rat kredytów są dopiero przed nami.
Po szkodzie czy przed – bez różnicy
„Gdybym zaciągał kredyt w 2021 r, na pewno wybrałbym stałe oprocentowanie” mówią wszyscy, którzy w 2021 roku… nie zaciągali kredytu. Gwarancja oprocentowania na poziomie 3,7% nie była wtedy niczym niezwykłym. Czemu zatem stałe oprocentowanie wybrała wtedy jedynie garstka kredytobiorców? Podniesienie stóp procentowych jest podstawowym narzędziem obniżania inflacji. Czemu zatem, kiedy inflacja rosła, tak niewielu z nas zdecydowało się na stałe stopy?
Będący składową oprocentowania kredytu WIBOR zależy do stóp procentowych. Te z kolei ustala Rada Polityki Pieniężnej. Przewodniczącym RPP jest z urzędu Prezes Narodowego Banku Polskiego. Wsiądźmy do wehikułu czasu i zacytujmy więc wypowiedzi Prezesa z konferencji prasowej po posiedzeniu RPP z września 2021, proszę zapiąć pasy i pozostać na swoich miejscach:
„Obecny wzrost cen w Polsce i na całym świece ma charakter przejściowy.”
„Na negatywne szoki podażowe bank centralny nie powinien reagować podwyższeniem stóp procentowych. To byłby szkolny błąd prowadzący jedynie do obniżenia wzrostu gospodarczego, albo nawet do stłumienia wzrostu. Ci, którzy namawiają do podniesienia stóp, chcą, abyśmy mieli stagnację.”
W ciągu kolejnych 12 miesięcy RPP zdecydowała, że referencyjna stopa procentowa wzrośnie o 6,65 p. proc., co przełożyło się na wzrost WIBOR 3M o 7,28 p. proc. Wzrost rat? Dwukrotny.
Patrząc z perspektywy czasu, oczywistym wydaje się, że w 2021 roku należało wybrać oprocentowanie stałe. Każdy podręcznik do ekonomii, no może z wyjątkiem tych wydawanych w Turcji, wskazuje że przy szybko rosnącej inflacji wzrost stóp procentowych jest konieczny. W grę wchodziło jednak jeszcze kilka innych czynników, a decydującym okazał się czynnik ludzki. Większość analityków brała go pod uwagę, i w efekcie niemal wszystkie banki w kraju zakładały utrzymanie stóp na niezmienionym poziomie. Decyzja RPP z października 2021 była sporym zaskoczeniem, skala podwyżek wciąż pozostawała jednak niewiadomą. Rosyjska agresja na Ukrainę pokazała, że będą one prawdopodobnie znacznie większe, niż ktokolwiek wcześniej zakładał.
A gdzie jesteśmy dzisiaj?
Dzisiaj wydaje się, że poziom stóp procentowych osiągnął swoje maksimum. Inflacja z miesiąca na miesiąc odpuszcza i powoli spada (co nie oznacza spadku cen, ale ich wolniejszy wzrost!). Jakkolwiek paskudnie to brzmi, rynki przyzwyczaiły się do sytuacji na Ukrainie. Złoty pozostaje drogi, ale stabilny. Co mówi zatem nasz podręcznik kredytowy? Jaki rodzaj oprocentowania wybrać w takiej sytuacji? Ano zmienne, oczywiście. Inflacja spada, stopy procentowe można obniżać. Nie ma potrzeby wspierania kursu Złotego – stopy można obniżać. Konsumpcja zwalnia, rynek kredytów skurczył się o ponad połowę, inwestycje deweloperskie stanęły, dynamika PKB wyhamowuje – stopy obniżać należy. W tej sytuacji zarządzający bankami decydują, że… wycofają oferty ze zmiennym oprocentowaniem.
Obecnie banki mają obowiązek informować o różnych formach ryzyka przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Ryzyko walutowe obecnie nie istnieje – kredyt można zaciągnąć tylko w walucie osiągania stałego dochodu. Ryzyko zmiany cen rynkowych nieruchomości wydaje się być niewielkie. Ryzyko wzrostu stopy procentowej już się zmaterializowało i to dzięki temu płacimy dzisiaj wysokie raty.
Ryzyko stałej stopy, o którym nikt nie mówi
Co jednak w sytuacji, kiedy stopy zostaną obniżone? Kredyt z oprocentowaniem zmiennym szybko się dostosuje i zaczniemy odczuwać spadki miesięcznych rat. Z kolei rata kredytu z oprocentowaniem stałym będzie wciąż taka sama. Obecnie każdy bank umożliwia kredytobiorcy zmianę oprocentowania ze zmiennego na stałe w trakcie spłaty kredytu. Zamiany w drugą stronę nie umożliwia nikt. Wycofanie z oferty kredytu opartego na WIBORze przez ING, Millennium i BNP, a w przyszłości prawdopodobnie również inne banki wynika z konieczności przestawienia się z WIBORu na WIRON. Nikt nie chce wyjść przed szereg i wypuścić oferty z WIRONem, każdy czeka działania konkurencji. Efekt tych działań jest jednak taki, że wybór mocno się kurczy i klienci mają coraz mniejsze pole manewru. Poprzez ograniczenie konkurencji jesteśmy niejako zmuszeni do wyboru oprocentowania stałego.
Biorąc pod uwagę rozsądne zasady kształtowania polityki pieniężnej i przyjmując, że nie czeka nas w najbliższym czasie seria niefortunnych zdarzeń, wydaje się bardzo prawdopodobne że za 2 lata stopy procentowe w Polsce będą niższe o połowę. W tym samym czasie grono osób z kredytem hipotecznym, którego oprocentowanie zostało zamrożone na samym szczycie będzie ogromne. Co to dla nas znaczy? A to, że nasze raty będą znacznie większe niż rynkowe. Mało tego, nie będziemy mogli liczyć na poprawę. Oprocentowanie stałe nie przewiduje przecież możliwości spadku raty w przyszłości.
„Ale ale, można przecież zrefinansować kredyt i przenieść go do innego banku”, powie ktoś zorientowany nieco w tematyce hipotek. Dzięki temu dostosujemy oprocentowanie do aktualnych standardów rynkowych. Owszem, można. Trzeba jednak w momencie przeniesienia mieć odpowiednią zdolność kredytową. Na to ryzyko banki zwracają obecnie zdecydowanie zbyt małą uwagę. Jeżeli stracimy pracę, zmienimy formę zatrudnienia, otworzymy działalność gospodarczą, bądź urodzi nam się dziecko, możemy wpaść w zdolnościową czarną dziurę. Mimo, że nasz stary kredyt będzie nas kosztował 3500 zł miesięcznie bank może dojść do wniosku, że nie stać nas na spłatę raty wysokości 2 000 zł! Obniżenie raty pozostanie wtedy w sferze marzeń.
Tak jak wspomniałem wcześniej, po upływie okresu na który mamy zagwarantowane oprocentowanie, możemy wybrać przejście na oprocentowanie zmienne. W większości przypadków okres o którym mówimy to 5 lat. Są jednak na rynku oferty oprocentowania stałego na 7 i 10 lat! Jeżeli w tym czasie stracimy zdolność kredytową, to największa zaleta naszego kredytu stanie się jego największą wadą. Gwarancja przestanie być gwarancją, a stanie się wyrokiem. Obecne decyzje banków mogą w przyszłości zacząć fatalnie wyglądać. Jeżeli scenariusz spadków stóp się zrealizuje, wiele osób zauważy że oprocentowanie zmienne, które spada wraz ze stopami, zniknęło z oferty właśnie wtedy, gdy oprocentowania były najmniej korzystne dla kredytobiorców. Ktoś ma skojarzenia z kredytami we frankach?
Przepis na kolejną katastrofę
Mamy zatem następujący zestaw składników: ograniczone przez banki (i pośrednio, w sposób niezamierzony przez regulatora, czyli KNF) możliwości wyboru oferty, ryzyko utraty zdolności kredytowej, niewystarczającą świadomość klientów dotyczącą skutków spadku stóp procentowych i niechęć banków do informowania o tych skutkach. Nie mogę się oprzeć wrażeniu, że gdzieś już kiedyś słyszałem podobną historię. Można by pomyśleć, że skoro główny przedmiot działalności sektora bankowego nakierowany jest na przyszłość, bo przecież to z myślą o przyszłości oszczędzamy i czynimy inwestycje które finansuje bank, to przewidywanie mających zaistnieć w przyszłości skutków naszych decyzji będzie przedmiotem ogromnego zainteresowania bankowych analityków. Tutaj przyszłe skutki widoczne są jak na dłoni i wcale nie trzeba być prezesem, żeby je dostrzec. Pozwy, bankructwa, protesty, zmiana prawodawstwa, kary finansowe, szok i niedowierzanie ze strony sektora? Zachęcam do dołączenia się do wyliczanki.
Oczywiście stopy wcale nie muszą spaść, a moje przewidywania mogą okazać się zupełnie nietrafione. Wystarczy kolejny wzrost inflacji i mamy przed sobą decyzję RPP o podwyżkach. Utrata wartości przez Złotego, spowodowana jakimś sukcesem Rosjan na wschodzie, a pociągająca za sobą wzrost cen surowców i energii też może być powodem zacieśniania polityki pieniężnej. Powodów dalszych wzrostów stóp może być mnóstwo i każdy kredytobiorca musi dzisiaj odpowiedzieć sobie na pytanie, czy woli gwarancję niezmienności oprocentowania z jednoczesnym ryzykiem przepłacania w przyszłości, czy możliwość automatycznego obniżenia raty przy zagrożeniu wzrostem miesięcznych obciążeń. Mimo to jedno wiem na pewno – nie można odebrać kredytobiorcom możliwości wyboru, a wybór ten powinien zostać poprzedzony rzetelnym poinformowaniem o ryzyku.
