Na twojej działce postawiono słup albo poprowadzono gazociąg? Nie zawsze otrzymasz wynagrodzenie czy odszkodowanie

Codzienne Nieruchomości Prawo dołącz do dyskusji (9) 22.06.2020
Na twojej działce postawiono słup albo poprowadzono gazociąg? Nie zawsze otrzymasz wynagrodzenie czy odszkodowanie

Joanna Majkowska

Słupy stojące na działce czy gazociągi na nieruchomości – to tylko kilka przykładów służebności przesyłu. Osoby, których nieruchomości zostały obciążone, nieraz wdają się w spory z przedsiębiorstwami, chcąc dochodzić od nich wysokich odszkodowań czy wynagrodzeń. Nie zawsze jest to jednak możliwe – wiele zależy od sposobu, w jaki miało miejsce ustanowienie służebności przesyłu.

Czym jest służebność przesyłu?

Służebności to ograniczone prawo rzeczowe. Najbardziej znanym przykładem jest służebność drogi koniecznej ustanawiana, by umożliwić właścicielowi nieruchomości dojazd przez nieruchomość sąsiednią. Na podobnej zasadzie funkcjonuje służebność przesyłu. W polskim prawie pojawiła się całkiem niedawno, bo dopiero w 2008 roku.

W ramach służebności przesyłu przedsiębiorstwo przesyłowe stawia na gruncie osoby trzeciej tak zwane urządzenie przesyłowe. Mogą to być więc słupy energetyczne, gazociągi, ciągi wodno-kanalizacyjne czy ciepłownicze, stacje transformatorowe, rozdzielnie lub przepompownie. Choć co do zasady urządzenia czy budynki znajdujące się na nieruchomością są jej częścią składową, a więc własnością właściciela gruntu, z służebnością przesyłu jest inaczej. Urządzenia pozostają własnością przedsiębiorcy, mimo że nieruchomość nie należy do niego. Co więcej, taki przedsiębiorca może następnie sprzedać czy oddać te urządzenia w najem.

Ustanowienie służebności przesyłu możliwe na 3 sposoby

Służebność przesyłu można ustanowić na podstawie umowy. Zawiera ją przedsiębiorstwo i osoba, na której gruncie mają się znaleźć urządzenia przesyłowe. Oświadczenie właściciela nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, natomiast oświadczenie przedsiębiorcy może mieć formę dowolną. W praktyce jednak zwykle cała umowa zachowana jest właśnie w formie aktu notarialnego.

Inną możliwością jest ustanowienie służebności przesyłu na drodze sądowej. Taką drogę właściciel nieruchomości może wybrać, gdy przedsiębiorca nie zawrze z nim umowy i będzie korzystał z urządzeń przesyłowych. Bardzo często na drogę sądową kierowane są sprawy, w których strony wcześniej prowadziły negocjacje i zamierzały zawrzeć umowę, ale nie doszły do porozumienia.

Ostatnią możliwością jest zasiedzenie służebności. Będzie mieć ono miejsce w przypadku korzystania z urządzeń przesyłowych przez okres 30 lat, a w dobrej wierze – lat 20. Taka forma ustanowienia służebności przesyłu jest dla właściciela nieruchomości szczególnie niekorzystna. W przypadku zasiedzenia właściciel traci bowiem prawo do uzyskania wynagrodzenia za okres poprzedzający zasiedzenie (zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 2016 roku, III CZP 77/16).

Jaka jest wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu?

Nie każdy właściciel nieruchomości, na której ustanowiono służebność, otrzyma odszkodowanie. Przykładowo za słupy energetyczne na działce firma musi jednak zapłacić wynagrodzenie. Podobnie w przypadku innych służebności przesyłu. Wysokość wynagrodzenia w Kodeksie cywilnym została określona jako „odpowiednia”. Zwykle więc wynagrodzenie ustala się w zależności od strat poniesionych przez właściciela, ceny rynkowej nieruchomości czy stopnia ingerencji w taką nieruchomość. W przypadku niewielkiego korzystania z działki przez przedsiębiorstwo kwoty te mogą być jednak naprawdę niewielkie. Na przykład w głośniej skardze 33601/11 ETPCz, która z polskich sądów trafiła do Europejskiego Trybunału Praw Człowieka wysokość wynagrodzenia została ustalona w kwocie 1500 złotych.

Wynagrodzenie także za bezumowne korzystanie

Można wyróżnić jeszcze drugi rodzaj wynagrodzenia – za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Chodzi tu o okres, w którym przedsiębiorstwo korzystało z urządzenia na nieruchomości bez ustanowienia służebności przesyłu. W takim wypadku właściciel danego gruntu może wstąpić na drogę sądową i domagać się wynagrodzenia od przedsiębiorstwa.

Oprócz roszczenia o wynagrodzenie czy odszkodowanie zdarza się także, że właściciele gruntu wnioskują o usunięcie urządzeń przesyłowych z nieruchomości, przesunięcie ich w inne miejsce, a czasem także o przeniesienie własności części gruntu, na której te urządzenia się znajdują.

Odszkodowanie za służebność przesyłu tylko w określonych przypadkach

Co do zasady w przypadku służebności przesyłu nie przewidziano klasycznego odszkodowania. Według orzecznictwa Sądu Najwyższego właściciel nieruchomości mógłby wprawdzie dochodzić odszkodowania za straty poniesione w związku z budową urządzeń przesyłowych. Możliwe to jest jednak dopiero w momencie, gdy szkoda ta jest nieodwracalna. O nieodwracalności można natomiast mówić dopiero w momencie ustanowienia służebności, za które przysługuje wynagrodzenie. Można więc przyjąć, że to właśnie wynagrodzenie będzie jednocześnie pełnić funkcję odszkodowawczą.

Właściciel nieruchomości ma jednak prawo ubiegać o odszkodowanie w szczególnej sytuacji. Chodzi tu o takie przypadki, gdy z powodu nieprawidłowego korzystania nieruchomość pogorszyła się. Przykładem może być chociażby awaria instalacji elektrycznej czy nieszczelny gazociąg.