Ustawa o najmie krótkoterminowym. Rząd pokazał projekt i zaniepokoił wielu

Co zawiera projekt ustawy?

Projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich dostępny jest na stronie Rządowego Centrum Legislacji. Wprowadza szereg zmian, na które czekały zarówno samorządy walczące z „dzikim" najmem, jak i sami operatorzy obiektów STR (short-term rental). Kluczowe elementy to rejestr CWTON (Centralna Wytwórnia Turystycznych Obiektów Noclegowych), obowiązek posługiwania się numerem rejestracyjnym przy publikacji ofert oraz możliwość tworzenia przez gminy stref wolnych od najmu krótkoterminowego.

Jednak w trakcie uzgodnień międzyresortowych do projektu wprowadzono zmiany, które budzą poważne obawy branży.

Wymagania przeciwpożarowe – praktycznie niewykonalne?

Największe kontrowersje budzi nowy Art. 1 pkt 3, wprowadzający wymagania przeciwpożarowe dla obiektów STR. Zgodnie z projektem, jeśli w budynku znajduje się więcej niż 6 mieszkań funkcjonujących w najmie krótkoterminowym, oferujących łącznie ponad 30 miejsc noclegowych lub zlokalizowanych wyżej niż 25 metrów nad poziomem terenu – muszą one spełniać dodatkowe, nieokreślone bliżej wymagania ppoż.

Z wypowiedzi ministra Rasia wynika, że w praktyce takie lokale musiałyby zostać przekształcone na lokale użytkowe. Dla większości operatorów to rozwiązanie jest po prostu niewykonalne – zarówno ze względów prawnych, jak i technicznych.

Stowarzyszenie branżowe jednoznacznie deklaruje: „Dla nas taki przepis jest nie do zaakceptowania".

Zniknął przepis o odpowiedzialności za zniszczenia

Drugą kontrowersyjną zmianą jest usunięcie z projektu przepisu mówiącego o tym, że klient usługi hotelarskiej „ponosi odpowiedzialność materialną za uszkodzenia lub zniszczenia przedmiotów wyposażenia i urządzeń technicznych obiektu powstałe z jego winy lub z winy odwiedzających go osób".

To kluczowa kwestia dla operatorów. Obecna praktyka pokazuje, że nie są oni w stanie wyegzekwować odpowiedzialności za dewastacje. Prokuratury i sądy stoją na stanowisku, że rezerwujący nie ponosi odpowiedzialności za innych gości w swojej rezerwacji ani za osoby, które wpuścił do obiektu.

W efekcie właściciel apartamentu, który zostaje zdemolowany przez imprezowiczów, często zostaje z niczym – nawet jeśli wie, kto dokonał rezerwacji.

Strefy bez Airbnb – ale co z prawami nabytymi?

Projekt przewiduje możliwość tworzenia przez gminy stref wolnych od najmu krótkoterminowego. To rozwiązanie wzorowane na regulacjach wprowadzanych w innych europejskich miastach, gdzie problem nadmiernej turystyfikacji centrów miast stał się palący.

Branża nie kwestionuje samej idei, ale domaga się zagwarantowania praw nabytych. Operatorzy postulują, by wprowadzenie strefy oznaczało jedynie brak możliwości rejestrowania nowych obiektów, z zachowaniem prawa do dalszego funkcjonowania obiektów już zarejestrowanych w CWTON.

Bez takiego zapisu właściciele, którzy zainwestowali w wyposażenie mieszkań i budowanie bazy klientów, mogą z dnia na dzień stracić możliwość prowadzenia działalności.

Szara strefa na OLX i Facebooku

Projekt nakłada obowiązek posługiwania się numerem z rejestru CWTON przy publikacji ofert na portalach rezerwacyjnych takich jak Booking czy Airbnb. Problem w tym, że przepis nie obejmuje portali reklamowych, które nie pośredniczą bezpośrednio w rezerwacji.

W efekcie obiekty z szarej strefy mogą nadal swobodnie publikować oferty na OLX, Facebooku czy Allegro – bez numeru rejestracyjnego i bez jakiejkolwiek weryfikacji. To luka, która może sprawić, że uczciwi operatorzy będą ponosić koszty regulacji, podczas gdy nieuczciwi ominą ją bez konsekwencji.

Regulamin na drzwiach – absurdalny wymóg?

Kuriozalny jest również wymóg wywieszania regulaminów pobytu na drzwiach obiektu. W praktyce to często kilkanaście stron tekstu w kilku wersjach językowych. Co więcej, projekt wymaga zamieszczenia w regulaminie danych osobowych pracowników recepcji.

Ministerstwo Sportu i Turystyki zaproponowało alternatywę – regulamin mógłby być zamieszczony we wpisie obiektu w rejestrze CWTON, a na drzwiach wystarczyłby kod QR odsyłający do tego wpisu. To rozwiązanie wydaje się zdecydowanie bardziej praktyczne i nowoczesne.

Policja bezsilna wobec imprez

Branża postuluje również zmiany wykraczające poza obecny projekt. Jednym z kluczowych problemów jest niemożność skutecznej interwencji policji w przypadku zakłócania ciszy nocnej przez gości.

Obecnie wykroczenie zakłócania porządku traktowane jest jako „skutkowe" – musi dojść do faktycznego naruszenia spokoju stałego mieszkańca budynku. Operator STR nie może wezwać policji prewencyjnie, by zlikwidować potencjalną imprezę zanim zacznie przeszkadzać sąsiadom i zanim dojdzie do dewastacji.

To szczególnie istotne w kontekście uciążliwego sąsiedztwa i immisji, które dotykają nie tylko właścicieli mieszkań na wynajem, ale przede wszystkim stałych mieszkańców budynków.

Co dalej z projektem?

Projekt trafił do konsultacji społecznych. Stowarzyszenie reprezentujące branżę najmu krótkoterminowego zapowiada aktywny udział w tym procesie i zgłaszanie szczegółowych uwag.

Kluczowe postulaty branży to:

Warto też pamiętać, że wspólnoty mieszkaniowe nie mogą samodzielnie zakazać najmu krótkoterminowego w budynku – taka uchwała naruszałaby prawo własności i byłaby nieważna. Dlatego regulacja ustawowa jest jedyną drogą do uporządkowania rynku.

Ustawa ma wejść w życie w 2025 roku, ale ostateczny kształt przepisów zależy od wyniku konsultacji i ewentualnych poprawek na dalszych etapach procesu legislacyjnego.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj