Mimo że mamy dopiero marzec, nowy rządowy program mieszkaniowy już rozpala wyobraźnię potencjalnych beneficjentów. I jak się okazuje - nie tylko ich, ale również deweloperów.

Firmy deweloperskie musiały w ostatnich miesiącach radzić sobie z wyraźnym spadkiem popytu. Z danych Rednet Consulting wynika, że w 2022 r., na 6 największych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Trójmiasto) deweloperzy sprzedali aż o 45,7 proc. mieszkań mniej, niż w 2021 r. Szacuje się zresztą, że w 2023 r. sprzedaż może być jeszcze niższa niż w roku ubiegłym - choć w drugiej połowie 2023 r. można spodziewać się odbicia. Powód? Program Pierwsze Mieszkanie, a konkretniej - Bezpieczny Kredyt 2 proc.

Jak zwraca uwagę ekspert nieruchomości Tomasz Narkrun, już teraz - na kilka miesięcy przed wejściem w życie programu - rozpoczyna się walka o mieszkania finansowane atrakcyjnym kredytem oprocentowaniem na 2 proc. To może doprowadzić do mocnego spadku dostępnych ofert na rynku.

Zapowiedzi rządu przełożyły się na wzrost zainteresowania potencjalnych nabywców - i jednocześnie beneficjentów programu. Z danych Otodom Analytics wynika, że łącznie w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi, Trójmieście i Katowicach zarezerwowanych zostało na początku roku 2,4 tys. mieszkań - a takie poziomy rezerwacji notowano ostatnio w pierwszej połowie 2021 r., czyli jeszcze przed podwyżkami stóp procentowych. Oczywiście nie wszystkie lokale zarezerwowano z myślą o skorzystaniu z Bezpiecznego Kredytu 2 proc.; można jednak zakładać, że to właśnie nowy rządowy program (w połączeniu z ostatnim złagodzeniem stanowiska KNF odnośnie bufora stopy procentowej przy obliczaniu zdolności kredytowej) sprawił, że zainteresowanie rezerwacjami znacząco wzrosło.

Teoretycznie rezerwacja mieszkań przez osoby, które i tak planowały zakup nieruchomości w drugiej połowie roku, a przy tym spełniające warunki Bezpiecznego Kredytu 2 proc., mogłaby się wydawać rozsądnym posunięciem. W końcu jest więcej niż prawdopodobne, że po wejściu w życie nowego programu ceny nieruchomości znowu zaczną rosnąć.

Sęk w tym, że nawet rosnąca zdolność kredytowa Polaków w 2023 r. może nie wystarczyć, by faktycznie zaciągnąć kredyt na atrakcyjnych warunkach. Jeśli w umowie rezerwacyjnej deweloper zawrze zapisy o konsekwencjach finansowych za odstąpienie od umowy przez kupującego, niedoszły nabywca będzie musiał je ponieść - zwłaszcza, że umowa rezerwacyjna mieszkania jest umową nienazwaną, co oznacza że zapisy w niej przedstawione są po prostu przedmiotem ustaleń między deweloperem a rezerwującym. Najczęściej gdy rezerwujący odstąpi od umowy, to odzyskuje tylko część opłaty rezerwacyjnej - lub nie odzyskuje jej w ogóle. Opłata może natomiast w niektórych przypadkach sięgać nawet kilku procent ceny nieruchomości.

Warto dodatkowo pamiętać, że środki przeznaczone na dopłaty do Bezpiecznego Kredytu 2 proc. podlegają corocznemu limitowi - co oznacza, że z programu skorzysta tylko część zainteresowanych. Umowa rezerwacyjna dokonywana z myślą o zakupie mieszkania finansowanego kredytem na 2 proc. jest zatem ryzykownym posunięciem - choć deweloperzy z pewnością będą przekonywać, że jest inaczej.