Zakup mieszkania z cesji – wyjaśniamy na czym polega oraz kiedy i jak tego dokonać

Nieruchomości Prawo dołącz do dyskusji (72) 23.02.2020
Zakup mieszkania z cesji – wyjaśniamy na czym polega oraz kiedy i jak tego dokonać

Paulina Chała

Zakup mieszkania z cesji okiem zastępcy notarialnego, Pauliny Chały. Cesja jest zwyczajową nazwą umowy przelewu, uregulowaną w Kodeksie cywilnym. Zwrot ten pochodzi od łacińskiego czasownika „cedere” oznaczającego „ustąpić” bądź „odchodzić”. Dlatego strony umowy cesji zwane są Cedentem (zbywca wierzytelności) oraz Cesjonariuszem (nabywca wierzytelności). 

Zgodnie z art. 509 KC [1]Wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Cesja wierzytelności może wynikać z umów nazwanych (np. umowy sprzedaży, zamiany, darowizny). Może też wynikać z innych umów (nienazwanych – tj. niemających odrębnej nazwy w Kodeksie cywilnym).

Cesja praw i roszczeń z Umowy Deweloperskiej

Umowa Deweloperska jest umową wzajemną, dwustronnie zobowiązującą. Oznacza to, iż zarówno Deweloper jak i Nabywca są względem siebie zarówno wierzycielem, jak i dłużnikiem. Deweloper zobowiązuje się w umowie m.in. do wybudowania budynku, w tym konkretnego lokalu, uzyskania stosownego pozwolenia na użytkowanie wybudowanego budynku, wydania lokalu oraz przeniesienia na rzecz Nabywcy własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Nabywca z kolei zobowiązuje się w umowie m.in. do nabycia lokalu wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej, do zapłaty ceny za lokal oraz do odbioru lokalu.

Na tym tle dokonanie cesji wierzytelności pierwszego Nabywcy (Cedenta) z Umowy Deweloperskiej na rzecz osoby trzeciej (Cesjonariusza) to za mało. Osoba trzecia, oprócz nabycia ogółu wierzytelności (w tym roszczenia o wybudowanie budynku, lokalu itp.) musi przejąć także ogół obowiązków pierwszego Nabywcy (m.in. obowiązek zapłaty ceny, nabycia lokalu itp.). Dlatego zastosowanie ma tutaj także art. 519 KC, dotyczący przejęcia długu. Na to ostatnie wymagana jest zgoda Dewelopera. Ten w tym przypadku ma charakter wierzyciela. Dopiero zbycie ogółu praw i roszczeń wraz z przejęciem ogółu obowiązków (za zgodą Dewelopera), stanowi pełną i poprawnie skonstruowaną umowę cesji. Często w praktyce błędnie używa się sformułowania „sprzedaż praw i obowiązków”. Obowiązków się nie sprzedaje. Obowiązki się przejmuje, na mocy umowy przejęcia długu, o której mowa w art. 519 KC.

Zakup mieszkania z cesji – w jakiej formie?

Zarówno umowa cesji (jeśli wierzytelność jest stwierdzona pismem), jak i umowa o przejęcie długu powinna być zawarta na piśmie. To samo dotyczy zgody wierzyciela na przejęcie długu. W przypadku tych dwóch ostatnich jest to forma pisemna zastrzeżona pod rygorem nieważności. Forma pisemna dotyczy także cesji praw i roszczeń z umowy deweloperskiej, zawartej w formie aktu notarialnego. Niemniej jednak strony umowy cesji mogą postanowić o skorzystaniu z silniejszej formy czynności prawnej i zawrzeć umowę cesji w formie aktu notarialnego.

Jest to częsta praktyka, bowiem w takiej umowie występuje zobowiązanie Cesjonariusza do zapłaty na rzecz Cedenta ceny sprzedaży praw i roszczeń zabezpieczone poddaniem się egzekucji, które zgodnie z ustawą musi mieć formę aktu notarialnego. Innym powodem zawierania umów cesji w formie notarialnej jest zmiana treści roszczenia w księdze wieczystej oraz zmiana umowy deweloperskiej, na rzecz nowego nabywcy.

Zakup mieszkania z cesji a zgoda Dewelopera

Z powyższego wynika, iż na samą cesję wierzytelności z Umowy Deweloperskiej, zgoda Dewelopera potrzebna nie jest. Nie da się niestety zrobić cesji z Umowy Deweloperskiej, bez przecięcia długów (nawet gdy zapłacona jest cała cena za lokal – pozostają inne obowiązki wymagające przecięcia). Deweloper może wyrazić zgodę na trzy różne sposoby. Po pierwsze, może wyrazić zgodę w sposób uprzedni – już w samej umowie deweloperskiej. Warto zwrócić uwagę, iż brak uregulowania kwestii cesji (a konkretnie przecięcia długów) z umowy deweloperskiej w jej treści oznacza, iż cesja może być dokonania (wynika to wprost z ustawy), ale wymagana jest na nią zgoda Dewelopera.

Po drugie, Deweloper może wyrazić zgodę również w sposób uprzedni, w postaci odrębnego oświadczenia złożonego w odpowiedniej formie. Zgoda Dewelopera ma charakter zgody osoby trzeciej, w rozumieniu art. 63 KC. Osobą trzecią jest każdy podmiot prawa cywilnego, niebędący stroną stosunku prawnego, którego dotyczy wymóg zgody[2] Po trzecie, Deweloper może wyrazić zgodę w samej umowie cesji, przy czym nie staje się wówczas jej stroną. Stronami są nadal Cedent i Cesjonariusz, a Deweloper jako osoba trzecia wyraża wyłącznie zgodę na jej dokonanie.

Zakup mieszkania z cesji a PCC

Umowa cesji wierzytelności może być zawarta pod tytułem odpłatnym bądź nieodpłatnym. W pierwszym przypadku mamy do czynienia z umową sprzedaży, która opodatkowana jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 1%[3]. Mamy bowiem do czynienia ze sprzedażą praw majątkowych, które mają określoną wartość rynkową i są zbywalne. Często pojawiają się pytania, od jakiej kwoty (wartości) pobierany jest ów 1%. Odpowiedź wydaje się prosta – od ceny sprzedaży praw.

Warto jednak wyjaśnić, co na tę cenę się składa. Po pierwsze – kwota, którą dotychczas zapłacił pierwszy Nabywca na rzecz Dewelopera za dany lokal. Po drugie – tzw. odstępne, tj. kwota, którą dodatkowo płaci osoba trzecia (drugi Nabywca) na rzecz pierwszego Nabywcy za dokonanie cesji na jego rzecz. Opodatkowaniu (1%) podlega zatem suma tych kwot. W praktyce zdarzają się przypadki pobierania podatku PCC tylko od tzw. odstępnego albo tylko od kwoty wpłaconej dotychczas do Dewelopera, co jest praktyką błędną i mogącą wywołać negatywne skutki w przypadku kontroli Urzędu Skarbowego.

[1] Ustawa z dnia 23.04.1964r. Kodeks cywilny, t.j. Dz. U. z 2019r., poz. 1145 ze zm.

[2] Z. Radwański [w:] System Prawa Prywatnego, Prawo cywilne – część ogólna, t. 2, 2008, s. 296.

[3] Art. 1 w związku z art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy z dnia 09.09.2000r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, t.j. Dz. U. z 2019r., poz. 1519 ze zm.