Instytucja zasiedzenia to jeden z pierwotnych sposobów nabycia nieruchomości. Choć kiedyś w odniesieniu do państwowej nieruchomości przepisy uniemożliwiały przejęcie własności w ten sposób, to obecnie sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Niekiedy okazuje się nawet, że zasiedzenie nieruchomości gminnej jest łatwiejsze niż w innych przypadkach. Urzędnicy mają bowiem problem, by kontrolować stan posiadania mienia publicznego.
Przesłanki zasiedzenia takie jak w przypadku wszystkich
W jednym z ostatnich tekstów na łamach Bezprawnika pisałem o tym, że prawo własności nie zawsze jest święte. Wiedzą coś o tym ci, których wywłaszczają pod CPK. W komentarzu pod tekstem pojawiły się głosy, że wywłaszczenie to nic w porównaniu z zasiedzeniem, które jest prawdziwą „kradzieżą”. Instytucja ta faktycznie od zawsze wywoływała spore kontrowersje. Warto jednak zaznaczyć, że w przypadku zasiedzenia utratą prawa własności zagrożone są nie tylko osoby fizyczne, czy prawne. Szczególnie na baczności powinny mieć się jednostki samorządu terytorialnego oraz Skarb Państwa.
Przepisy nie przewidują odrębnych zasad dotyczących zasiedzenia nieruchomości państwowej, czy tej należącej do jednostki samorządu terytorialnego. Tym samym podobnie jak w każdym innym przypadku posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny. W przypadku złej wiary niezbędne jest wykazanie posiadania przez 30 lat.
Posiadanie samoistne to nic innego jak władanie rzeczą, w tym przypadku nieruchomością, jak właściciel. Ważna jest też świadomość samego posiadacza, który musi zachowywać się tak jakby nieruchomość faktycznie była jego własnością. Z kolei dobra wiara to usprawiedliwione, choć błędne przekonanie o tym, że dane prawo własności faktycznie posiadaczowi przysługuje. Wykazanie tego jest niezwykle trudne, co sprawia, że większość spraw o zasiedzenie kończy się przyjęciem złej wiary posiadacza. Ta oznacza jego pełną świadomość o braku uprawnień do wykonywania danego prawa.
Zasiedzenie nieruchomości gminnej nie zawsze było możliwe
Jeszcze w czasach PRL kodeks cywilny nie dopuszczał do zasiedzenia mienia państwowego. Stanowiło to w zasadzie element gospodarki centralnie sterowanej, w której niemal wszystko należało do państwa. Nieruchomości stanowiące własność prywatną należały do rzadkości. Dopiero transformacja ustrojowa przyniosła zmiany w tym zakresie.
Co więcej, w przepisach wprowadzających gruntowne zmiany do kodeksu cywilnego, umożliwiono skrócenie terminu do zasiedzenia o okres posiadania nieruchomości. Ten nie mógł przekroczyć 10 lat w przypadku dobrej wiary i 15 w sytuacji złej wiary. W praktyce oznaczało to, że pierwsze pierwotne nabycia własności nieruchomości należącej do jednostki samorządu terytorialnego, czy państwa nastąpiły w 2000 roku. I choć statystyk nie ma, to z dużą dozą prawdopodobieństwa można stwierdzić, że sądowe sprawy o zasiedzenie najczęściej dotyczą właśnie mienia komunalnego lub państwowego.
Urzędnicy mają problemy z kontrolą stanu posiadania mienia publicznego
Z czego wynikają zaniedbania w zakresie sprawowania bieżącej kontroli nad stanem posiadania mienia komunalnego, czy państwowego trudno powiedzieć. Przyczyn jest zapewne co najmniej kilka. Być może jedną z nich jest fakt, że problemy ze znalezieniem pracowników odbijają się też na samorządach, gdzie coraz częściej brakuje rąk do pracy. Co więcej, ze względu na coraz trudniejszą sytuację finansową oferty pracy na stanowiska urzędnicze coraz mocniej odbiegają od oczekiwań kandydatów.
Inną sprawą jest zwykle ogromny obszar, który powinien podlegać nieustannemu monitorowaniu. Pomimo regularnej wyprzedaży nieruchomości gminnych samorządy wciąż są zwykle właścicielami wielu nieruchomości rozsianych po całym mieście. Taki stan rzeczy sprzyja działaniom nastawionym na samoistne posiadanie, a więc bezumowne korzystanie z danej nieruchomości. Zdarza się więc tak, że delikatne przesunięcie płotu o kilka, a czasem nawet kilkanaście metrów względem granicy działki nie wzbudza podejrzeń sąsiadów i urzędników.
Z drugiej strony sprawdzenie kto faktycznie i na jakiej podstawie posiada nieruchomość co najmniej raz na 20 lat nie powinno być większym problemem. Faktem jednak jest, że przeoczenia zakończenia wcześniejszych form posiadania zależnego jak na przykład najem, czy dzierżawa wcale nie są rzadkością. Sytuacja wygląda odmiennie przy nieruchomościach stanowiących własność prywatną. Tu zwykle pozwy o eksmisję trafiają do sądów tuż po upływie terminu, na który zawarta była umowa z najemcą lub dzierżawcą.
Wydaje się, że nieruchomości stanowiące mienie publiczne zawsze będą szczególnie narażone na zasiedzenie. Jednostki samorządu terytorialnego, czy Skarb Państwa mają jednak takie same możliwości obrony jak wszyscy inni. Tylko od organizacji pracy i prawidłowego podziału obowiązków wśród urzędników zależy więc to, czy pojawią się kolejni posiadacze samoistni liczący na łatwe nabycie darmowego kawałka ziemi.
