Wywłaszczenie nieruchomości – kiedy jest to możliwe?
Najogólniej rzecz ujmując wywłaszczenie nieruchomości to po prostu pozbawienie albo w najlepszym razie ograniczenie prawa własności lub innego prawa rzeczowego. Wszystko dzieje się jednak w pełni legalnie, gdyż stosowną decyzję w tym zakresie wydaje starosta, który działa niejako z ramienia rządu. Co ważne, wywłaszczenie może zostać dokonane jedynie na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, a więc gmin, powiatów, czy województw.
Wywłaszczenie nieruchomości to jednak instytucja na tyle specyficzna, że znajduje zastosowanie jedynie w szczególnych przypadkach. Za takie uznaje się sytuacje, w której nie ma innego sposobu na zrealizowanie celów publicznych. Jak wskazują sądy nie chodzi tu jedynie o ogólnikowe określenie tegoż celu, ale konkretny przepis miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Poza dopuszczeniem realizacji takiej inwestycji konieczne jest także precyzyjne wskazanie jej lokalizacji.
Dopiero takie ustalenie realizacji celu publicznego uzasadnia wszczęcie postępowania w sprawie wywłaszczenia. To z kolei, zgodnie z przepisami, może objąć zarówno całą, jak i część nieruchomości. Należy jednak zaznaczyć, że wywłaszczenie nieruchomości nie zawsze musi oznaczać zabranie prawa własności siłą.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 20,77%
Dobrowolnie albo pod przymusem. Wybór należy do zainteresowanych
Wolą ustawodawcy jest to, by nabywanie nieruchomości pod cele publiczne następowało w drodze umowy. Stąd też w pierwszej kolejności pomiędzy właścicielem danej nieruchomości a Skarbem Państwa czy jednostką samorządu terytorialnego, powinny być przeprowadzone rokowania. W ich ramach właścicielowi można zaproponować nieruchomość zamienną. Dopiero po upływie dwóch miesięcy i bezskutecznej próbie osiągnięcia konsensusu, władza ma prawo do wywłaszczenia w trybie decyzji administracyjnej.
Oczywistym jest, że pozbawienie prawa własności nie następuje bez stosownego odszkodowania. Zgodnie z przepisami jego wartość ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Wyceny dokonuje uprawniony rzeczoznawca majątkowy w drodze operatu, dla którego podstawą powinna być wartość rynkowa nieruchomości. W przypadku braku możliwości jej ustalenia, wycena stanowi wartość odtworzeniową.
Jak łatwo się domyśleć to właśnie te kwestie są przedmiotem największych sporów pomiędzy właścicielami a organem wywłaszczającym. Niejednokrotnie okazuje się bowiem, że z otrzymanych pieniędzy osoby wywłaszczone nie są w stanie odbudować swojego dobytku. Sprawy trafiają więc do sądów, co jednak nie jest na rękę żadnej ze stron. W grę wchodzą bowiem dodatkowe koszty i stracony czas.
Centralny Port Komunikacyjny, czyli wywłaszczenie nieruchomości w praktyce
Żywy przykład tego jak w praktyce wygląda wywłaszczenie nieruchomości dzieje się obecnie na naszych oczach. Na budowę CPK powołana w tym celu spółka ma za zadanie nabyć niemal 3 tysiące hektarów nieruchomości na terenie gmin Baranów, Teresin i Wiskitki. Zgodnie z przewidywaniami budowa pochłonie w różnym stopniu nawet 25 miejscowości, co może oznaczać wywłaszczenie dla tysięcy osób.
Kwietniowe dane przekazane przez CPK sugerowały, że dobrowolna sprzedaż objęła w tamtym czasie właścicieli nieruchomości o powierzchni 555 ha. Do Programu Dobrowolnych Nabyć zgłosiło się więcej osób, jednak nie do tamtej pory spółka nie potrafiła oszacować ile osób ominie wywłaszczenie. Pewne jest jednak, że ci, którzy do tej pory nie zgłosili się do PDN muszą się liczyć z otrzymaniem stosownej decyzji.
Pomijając kwestię opłacalności samej inwestycji jaką jest Centralny Port Komunikacyjny trzeba przyznać, że PDN to program, jakiego do tej pory w naszym kraju nie proponowano. Po licznych protestach, na mocy specustawy rząd zdecydował, że odszkodowania wypłacane właścicielom nieruchomości przejętych pod CPK będą powiększone o 20 lub 40%. Na sumę 120% wartości rynkowej mogą liczyć właściciele nieruchomości niezabudowanych, natomiast odszkodowania w wysokości 140% przysługują właścicielom przeróżnych zabudowań. Ponadto spółka państwowa proponuje inne bonusy jak zorganizowana i opłacona przeprowadzka, czy doradztwa prawne, finansowe, a także szkolenia.
Nic lepszego od wywłaszczenia do tej pory nie wymyślono
Omawiając kwestię wywłaszczenia nie można zapomnieć o dramacie wielu ludzi, którzy często muszą opuścić dobytek całego życia. Nie ulega wątpliwości, że łatwo się o tym mówi, czy pisze, gdy problem ten nie dotyczy nas osobiście. W mediach raz po raz można obserwować chwytające za serce wypowiedzi zrozpaczonych mieszkańców Baranowa i pobliskich miejscowości. Po ludzku na pewno można im zwyczajnie współczuć.
Z drugiej strony alternatywnego rozwiązania za bardzo nie ma. Gdyby nie instytucja wywłaszczenia realizacja wielu ważnych inwestycji byłaby wykluczona. Decyzji w tym zakresie wydawanych są bowiem setki, jeśli nie tysiące, ale ostatecznie osób niezadowolonych jest zwykle garstka. Społeczeństwo może się bowiem cieszyć z nowej drogi, linii kolejowej lub tramwajowej, a wywłaszczeni właściciele z odszkodowań, które ostatecznie zwykle rekompensują poniesione straty.
To czy podobny scenariusz czeka nas w kwestii Centralnego Portu Komunikacyjnego ciężko na ten moment przewidzieć. Przeciwników tej inwestycji jest bowiem zapewne tyle samo co jej zwolenników, a eksperci prześcigający się w coraz to nowych analizach rentowności lotniska zyskują poklask jednych lub drugich. Być może za kilkanaście lat będziemy świadkami wielkiego krachu CPK, a może właśnie z dumą odtrąbimy kolejny sukces największego hubu we wschodniej Europie.
Pewne jest jednak, że rozwiązania w postaci bonusów, przyjęte przy wywłaszczeniu pod CPK, warto stosować przy kolejnych przedsięwzięciach, zarówno tych mniejszych, jak i obejmujących wiele hektarów ziemi. To może być pierwszy krok do bardziej przyjaznego spojrzenia na wywłaszczenie przez pryzmat nie tylko dobra ogółu, ale także własnych korzyści.
