Gmina jednym podpisem może pozbawić twoją działkę wartości. Jest jednak sposób, by odzyskać pieniądze

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jeden dokument, który może pozbawić nieruchomość realnej wartości

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to dokument, który określa przeznaczenie i warunki zabudowy poszczególnych działek. Jest prawnie wiążący, więc może wywierać bardzo poważne skutki prawne dla właścicieli objętych takim planem.

Wyobraźmy sobie, że posiadamy działkę budowlaną, która czeka sobie na lepsze czasy. Zamierzamy się na niej pobudować w bliżej nieokreślonej przyszłości albo po prostu sprzedać ją z zyskiem jakiemuś inwestorowi. Gmina postanowiła jej okolicę uwzględnić w planie miejscowym jako „tereny zielone i rekreacyjne" z zakazem zabudowy.

Może też zdarzyć się inny scenariusz. Gmina nagle zmienia plan zagospodarowania w taki sposób, że nasz świeżo wybudowany dom na przedmieściach znajdzie się w zielonej wyspie, na której nie da się już nic więcej pobudować. Brzmi niby dobrze, ale to oznacza, że nasze osiedle nie będzie rozbudowywane. Nici ze szkoły, przychodni czy supermarketu w najbliższej okolicy. W skrajnych przypadkach planowana budowa domu na sąsiedniej działce może w ogóle stać się niemożliwa.

Odszkodowanie od gminy – dwie okoliczności, w których można go żądać

Wszystkie możliwe wariacje łączy jedno: wartość naszej nieruchomości spada na skutek decyzji urzędników. Czy możemy coś z tym faktem zrobić? Jak najbardziej. Tak się bowiem składa, że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zawierają mechanizm odszkodowawczy specjalnie na takie okazje.

Kluczowym przepisem jest art. 36 ust. 1 i 3 przywołanego aktu prawnego:

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z uwzględnieniem ust. 2 i art. 371 ust. 1, żądać od gminy albo od władającego terenem zamkniętym, jeżeli uchwalenie planu lub jego zmiana spowodowane były potrzebami obronności i bezpieczeństwa państwa:

Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Nie jest to wcale przypadek teoretyczny. Gminy zazwyczaj przygotowują w swoich budżetach środki specjalnie na wypłatę odszkodowań, gdy tylko zachodzi potrzeba sporządzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Poznań co roku wydaje miliony złotych na odszkodowania związane ze zmianą planu miejscowego

Warto wspomnieć, że samorządy niemalże panikują z powodu nowego obowiązku sporządzania podobnego rodzaju dokumentów, a więc planów ogólnych. Spodziewają się fali roszczeń, a każda skarga na plan ogólny może dodatkowo zniweczyć wielomiesięczne prace planistyczne. Przy czym w tym wypadku podstawa do wypłaty odszkodowań jest dużo bardziej mglista.

Dość głośnym przypadkiem roszczeń wobec gminy z powodu zmian w planie miejscowym jest Poznań. Z informacji uzyskanych przez Portal Samorządowy wynika, że obecnie w Poznaniu w postępowaniu sądowym toczy się 48 spraw na wspomnianą kwotę ok. 340 mln zł.

W praktyce można się spodziewać, że sądy zasądzą zauważalnie mniejsze odszkodowania. W 2025 r. Poznań zrealizował roszczenia, które w pozwach sądowych opiewały na kwotę około 13 mln zł, a w wyniku wyroków sądowych miasto ostatecznie wypłaciło kwotę około 4,6 mln zł.

Kiedy odszkodowanie nie przysługuje – przesłanki niezależne od gminy

Jak więc możemy domagać się odszkodowania za zmiany w planie zagospodarowania terenu? Przede wszystkim poszkodowany musi udowodnić, że rzeczywiście uchwalenie albo zmodyfikowanie planu miejscowego spowodowało uniemożliwienie albo istotne ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości z dotychczasowym przeznaczeniem, ewentualnie spadek jej wartości.

Należy pamiętać, że odszkodowanie za zmianę planu miejscowego nie przysługuje wtedy, gdy wynika ono z obiektywnych przesłanek wskazanych w ust. 1a. Zaliczamy do nich:

Co istotne, ograniczenia te dotyczą również sytuacji, gdy właściciel chciałby uzyskać warunki zabudowy na działce, która straciła potencjał inwestycyjny w wyniku takich obiektywnych okoliczności.

Odszkodowanie za utratę wartości nieruchomości – tylko w razie sprzedaży

Jeżeli nasze roszczenie dotyczy uniemożliwienia korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób, to możemy z niego skorzystać w dowolnym momencie. Jeśli jednak chodzi nam o utratę wartości, to odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości przysługuje nam jedynie przy sprzedaży nieruchomości.

W obydwu przypadkach pozew wnosi się do właściwego sądu rejonowego lub okręgowego. Do tego typu spraw stosuje się postępowanie cywilne ze wszystkimi tego konsekwencjami. Warto przy tym pamiętać, że samo odszkodowanie to jedna kwestia, a podatek od sprzedaży nieruchomości – druga, którą również trzeba uwzględnić w kalkulacji. Nasze roszczenia przedawniają się po upływie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj