Więcej mieszkań, mniej rabatów. Skąd bierze się rozbieżność?
Na pierwszy rzut oka, sytuacja na rynku deweloperskim powinna sprzyjać kupującym. Oferta jest szeroka - w sierpniu na siedmiu największych rynkach dostępnych było 62,5 tys. lokali, o 22 proc. więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie sprzedaż, choć wciąż solidna, jest niższa niż w okresie boomu napędzanego programem Bezpieczny Kredyt. W takich warunkach można byłoby się spodziewać presji na obniżki cen; tymczasem, jak wskazują eksperci, dzieje się coś odwrotnego. Jak komentuje Katarzyna Kuniewicz, Dyrektorka badań rynku w Otodom,
Lipiec i sierpień to miesiące, które zazwyczaj cechują się niższą aktywnością zakupową i stabilizacją cen. Tym razem jednak rynek zachował się zupełnie inaczej. Lipiec okazał się najmocniejszym miesiącem sprzedażowym w tym roku, a liczba sprzedanych mieszkań deweloperskich na głównych rynkach była aż o 59% wyższa niż rok wcześniej. Również sierpień utrzymał wysokie tempo, a 3,5 tys. zawartych wówczas transakcji oznacza wzrost o 45% r/r
Jak wyjaśnia ekspertka, główną przyczyną tego ożywienia jest poprawa warunków kredytowania, wynikająca z serii obniżek stóp procentowych:
Niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych i wzrost zdolności kredytowej sprawiły, że więcej osób może dziś pozwolić sobie na zakup mieszkania. To tłumaczy, dlaczego obserwujemy dziś wzrost cen transakcyjnych, mimo że ceny ofertowe pozostają stabilne
Nowa fala nabywców. Kto dziś kupuje mieszkania?
Poprawiające się warunki finansowania, w połączeniu z dużą podażą, przyciągnęły na rynek nową grupę nabywców. W przeciwieństwie do osób aktywowanych przez programy rządowe, są to klienci, którzy posiadają odpowiednią zdolność kredytową i zabezpieczenie finansowe, pozwalające im na podjęcie decyzji bez wsparcia ze strony państwa.
Jak ocenia Kuniewicz,
To grupa, która śledzi sytuację rynkową i reaguje na poprawiające się warunki kredytowania. Choć nie jest to masowy segment popytu, jego obecność na rynku jest na tyle wyraźna, że stabilizuje poziom sprzedaży i wpływa na poziom cen transakcyjnych
Inną grupę nabywców przyciąga rynek wtórny. Są to osoby dysponujące mniejszym budżetem, dla których większa elastyczność i możliwość negocjacji cen czynią ten segment rynku bardziej dostępnym.
Zamykająca się luka. Mniej przestrzeni na negocjacje?
Długoterminowa analiza danych pokazuje również inny, niepokojący dla kupujących trend - systematyczne zmniejszanie się różnicy między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Jeszcze w 2020 r. faktycznie płacone stawki były średnio o 14 proc. niższe od tych widocznych w ogłoszeniach. Dziś ta luka skurczyła się do zaledwie 9 proc. Oznacza to, że pole do negocjacji i uzyskania znaczących upustów jest coraz mniejsze.
Wszystko wskazuje zatem na to, że polski rynek mieszkaniowy, mimo zewnętrznych turbulencji, pozostaje silny i odporny. Popyt ze strony stabilnej finansowo grupy klientów jest na tyle duży, że równoważy spadek zainteresowania ze strony osób o niższej zdolności kredytowej i utrzymuje ceny transakcyjne na ścieżce wzrostu. To jednak, czego nie da się ukryć, zła informacja dla osób, które nadal mają przed sobą zakup nieruchomości.
