Analizę stopy zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem znajdziemy w najnowszym raporcie NBP „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2025 r.”, jaki został opublikowany 26 czerwca br.

Warto dodać, że powyższe zmiany wynikają wprost z sytuacji na rynku nieruchomości. Według danych NBP w I kwartale 2025 r. nastąpiło bowiem osłabienie dynamiki cen ofertowych nieruchomości i spadek cen transakcyjnych w ujęciu realnym. Jednocześnie też spadły ceny najmu mieszkań, z wyjątkiem Warszawy, gdzie stawki minimalnie wzrosły.

W raporcie NBP analizie poddano przede wszystkim tzw. stopę kapitalizacji (cap rate), czyli relację rocznego przychodu z najmu do wartości nieruchomości. Okazuje się, że w I kwartale 2025 r. cap rate dla rynku w Warszawie wyniósł 5,91%, co oznacza wzrost o 0,61 p.p. kwartał do kwartału i jednocześnie spadek o 0,35 p.p. rok do roku.

W pozostałych 6 największych miastach Polski (Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu) średnia stopa kapitalizacji wyniosła 5,63 %. Była też o 0,11 p.p. niższa niż w poprzednim kwartale i o 0,09 p,p. niż rok wcześniej.

Jak wynika z danych NBP, zmienił się też czas zwrotu z inwestycji mieszkaniowych. Na koniec analizowanego okresu wyniósł on w Warszawie 16 lat i 9 m-cy, a w grupie pozostałych sześciu największych miast -18 lat. Czas kapitalizacji skrócił się zatem o 16 miesięcy w Warszawie i o 1 miesiąc w pozostałych 6 największych miastach.

W swoim raporcie eksperci NBP wprost stwierdzili, że w I kw. 2025 r. opłacalność najmu mieszkań w dalszym ciągu pozostawała na „niezadowalającym poziomie”. Potwierdzeniem tego mają być wskaźniki ROE, które określają zysk netto z inwestycji w stosunku do zaangażowanego kapitału własnego.

Dla inwestycji w połowie finansowanych kredytem mieszkaniowym (LTV=50%) rentowność kapitałów własnych była ujemna, bo wyniosła: -0,5% w Warszawie i -1,1% w pozostałych 6 największych miastach. Z kolei dla inwestycji lewarowanych na poziomie LTV=80% rentowność ta wyniosła: -12,6% w Warszawie i -14,1% w pozostałych 6 największych miastach.

Nieco lepiej sytuacja wyglądała w przypadku finansowania inwestycji wyłącznie środkami własnymi, bez udziału kredytu. W Warszawie można było bowiem liczyć na zwrot z kapitału własnego na poziomie 3,5%. W pozostałych 6 największych miastach wyniósł on natomiast 3,2%.

Autorzy raportu NBP zaznaczyli również, że zwrot z inwestycji w mieszkania na wynajem (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych, kosztów remontów oraz ewentualnych zmian wartości mieszkania) dokonanej ze środków własnych był niższy niż oprocentowanie depozytów bankowych oraz zwrot z inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe. Innymi słowy, takie bezpieczne alternatywy zapewniały w I kwartale 2025 r. większy zysk niż inwestowanie w mieszkania na wynajem.