Gdy największa zaleta staje się piętą achillesową
Bielsko-Biała jest miastem średniej wielkości. Pod względem liczby mieszkańców zajmuje 21. miejsce (populacja ok. 165 tysięcy bielszczan), podobne miejsce zajmuje także pod względem zajmowanej powierzchni. Na pierwszy rzut oka wydaje się, że miasto Bielsko-Biała nie wyróżnia się na tle innych miejscowości. A jednak - położenie u podnóża gór, strategiczna lokalizacja, a także jednocześnie rozwinięty przemysł, handel, usługi i turystyka sprawiają, że jest to szczególne miejsce na mapie naszego kraju.
Można założyć, że bielszczanie żyją w jednym z najlepszych miast w całej Polsce. I jest w tym sporo prawdy, ale jest też druga strona medalu. Powyższe walory sprawiają, że ceny nieruchomości rosną tu od kilku lat bardzo gwałtownie, ale mieszkańcy miasta mogą niestety zapomnieć o warszawskich - czy nawet katowickich - pensjach.
Lawinowy wzrost cen nieruchomości w Bielsku-Białej
Jak możemy przeczytać na portalu beskidzkia24.pl, jeszcze w 2012 roku średnia stawka za metr kwadratowy nowego mieszkania w Bielsku-Białej wynosiła 3800 złotych. Kwota ta wydawała się wówczas bardzo wysoka. Dziś, w 2025 roku, nie tylko bielszczanie, ale i wszyscy Polacy mogą pomarzyć o takich cenach.
Sprawdź polecane oferty
Allegro 1200 - Wyciągnij nawet 1200 zł do Allegro!
Citi Handlowy
Telewizor - Z kartą Simplicity możesz zyskać telewizor LG!
Citi Handlowy
RRSO 20,77%
Ceny nieruchomości rosną gwałtownie od 2020 roku, a więc od początku pandemii COVID-19. Jak podaje bielsko.info, w 2022 roku ceny mieszkań w Bielsku-Białej wzrosły rok do roku o 15,57%, co oznaczało, że każdy 1 m kwadratowy nieruchomości podrożał o 1008 złotych. W IV kwartale 2022 r. średnia cena za 1 m kwadratowy wyniosła 7482 zł, najwięcej w całym województwie śląskim.
A to był dopiero początek galopujących cen mieszkań na rynku pierwotnym. Spory wzrost miał miejsce w maju 2023 roku, kiedy średnia cena za 1 m kwadratowy na rynku pierwotnym wzrosła z 8919 na aż 9525 złotych. Wszystko przez wprowadzany przez rząd program Bezpieczny Kredyt 2%, który wedle zapewnień rządzących miał nie wpłynąć na ceny mieszkań, ale prawa wolnego rynku są bezlitosne. Program został uruchomiony 1 lipca 2023, a już w kolejnym miesiącu ceny nowych mieszkań w Bielsku-Białej pierwszy raz w historii przebiły psychologiczną barierę 10000 złotych za metr kwadratowy.
Te w ostatnich miesiącach nieco się ustabilizowały, a swoje maksimum (~11500 zł za 1 m kwadratowy na rynku pierwotnym) osiągnęły w III kwartale 2024 roku. Wciąż sprawiają jednak, że perspektywa nabycia mieszkania przez przeciętnego bielszczanina to nieosiągalne marzenie. Także na rynku wtórnym, w którym ceny podążają za rynkiem pierwotnym, co doskonale widać na wykresach prezentowanych na witrynie zametr.pl.
Bielszczanie coraz bogatsi, ale tylko "na papierze"
Czy jednak obecne ~10500 zł za metr kwadratowy za nowe mieszkanie w Bielsku-Białej to dużo, czy mało? Wszystko zależy od zarobków.
A te nie należą do najwyższych. Można przyjąć, że średnie zarobki w Bielsku-Białej wynosiły w 2024 roku nieco ponad 5000 złotych netto. W praktyce potrzeba około dwóch przeciętnych pensji, aby starczyły na metr kwadratowy w nowoczesnym budownictwie z rynku pierwotnego.
A jak było w przeszłości?
Jeszcze w 2012 roku, mimo niemal dwukrotnie mniejszych zarobków "na rękę", przeciętna wypłata była niewiele niższa niż średnie ceny jednego metra kwadratowego z rynku pierwotnego. Aby starczyło na zakup 1 m kwadratowego w Bielsku-Białej w 2012 roku, wystarczyło 1,27 ówczesnej wypłaty, a w 2020 roku - już 1,78 średniej pensji. Jak już wspomniałem, obecnie są to 2 przeciętne wypłaty.
Innymi słowy, stosunek cen nowych mieszkań w Bielsku-Białej do średnich pensji jest obecnie niemal dwukrotnie gorszy niż 12-13 lat temu.
Dawne ceny nieruchomości już nie wrócą
W ciągu ostatnich 5 lat ceny nieruchomości w Polsce wzrosły o kilkadziesiąt procent. Bielsko-Biała jest jednym z tych miast, w których tempo i wielkość wzrostu cen w przeliczeniu za 1 metr kwadratowy było największe przy - niestety - nieporównywalnie wolniejszym wzroście zarobków. Podobnie jak w wielu innych miastach Polski, o wiele taniej wychodzi cena metra kwadratowego w zabudowie jednorodzinnej. Ceny domów wynoszą obecnie około 6800 złotych za metr, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Jednak i tu miały niestety miejsce rażące skoki cen. W grudniu 2023 roku zwiedzałem małe osiedle składające się z 8 nowych domów w stanie deweloperskim. Miały one około 100 metrów powierzchni użytkowej i znajdowały się na działce o wielkości 6 arów. Cena wynosiła wówczas 599 tysięcy złotych, ale jeszcze tego samego roku, lecz w styczniu, było to 399 tysięcy. Niezamieszkała nieruchomość podrożała w 11 miesięcy o 50%, a cena za metr wzrosła nagle z około 3990 do około 5990 złotych. Według przedstawiciela dewelopera cena ta i tak miała ulec zmianie - oczywiście na niekorzyść klienta - początkiem 2024 roku.
Ze względu na wielki popyt, a jednocześnie niewielką podaż mieszkań nie tylko w Bielsku-Białej, ale i w całym kraju, raczej nie ma co liczyć na obniżenie cen nieruchomości.
