Czy odpowiedzialność za opóźnienia musi spadać na lokatorów, którzy nie mają realnego wpływu na to, że właściciel budynku zalega z płatnościami do przedsiębiorstwa wodociągowego?
Zarząd wspólnoty nie powinien chować głowy w piasek, gdy w kranie zabraknie wody
Zarząd wspólnoty odpowiada za reprezentowanie wspólnoty wobec osób trzecich. Odpowiada za podejmowanie decyzji finansowo-organizacyjnych, dba o prawidłowe funkcjonowanie nieruchomości oraz realizację uchwał i współpracuje z dostawcami mediów.
W myśl art. 8 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, gdy odbiorca usług nie uiścił należności za pełne dwa okresy obrachunkowe, następujące po dniu otrzymania upomnienia w sprawie uregulowania zaległej opłaty, przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne ma prawo przerwać dostawę.
W sytuacji odcięcia ciepłej wody brak jakiejkolwiek informacji od zarządu oraz brak szybkiego działania jest naruszeniem obowiązków wobec członków wspólnoty. Właściciele mają prawo domagać się wyjaśnień, kontroli zadłużenia i wydatków wspólnoty oraz zwołania zebrania w celu podjęcia uchwały określającej sposób uregulowania zaległości i przywrócenia dostaw mediów, tak aby skutki zadłużenia dotyczyły jedynie osób odpowiedzialnych.
Na mocy art. 17 ustawy o własności lokali za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu ponosi odpowiedzialność w części odpowiadającej jego udziałowi.
Zarządca, który na własną rękę odciąłby wodę dłużnikowi, zostałby przestępcą
Nawet jeśli część lokatorów zalega z płatnościami i stąd bierze się problem na linii wspólnota – dostawca, to wspólnota nie może samodzielnie odciąć im mediów – byłoby to niezgodne z zasadami prawidłowego zarządu i wiązałoby się z przejściem z pozycji ofiary do statusu przestępcy. Osoba, która w celu zmuszenia innego człowieka do określonego działania, zaniechania lub znoszenia czegoś stosuje przemoc uporczywie lub w inny sposób istotnie utrudnia komuś korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego, podlega według art. 191 Kodeksu karnego karze do 3 lat pozbawienia wolności.
Aby uniknąć kolejnych problemów, konieczne jest podjęcie inicjatyw zmierzających do uregulowania zaległości, a w przypadku uporczywych dłużników możliwe jest dochodzenie należności na drodze sądowej, a w ostateczności nawet przeprowadzenie eksmisji i sprzedaży mieszkania w drodze licytacji. Dobrą praktyką jest również solidne udokumentowanie zobowiązania oraz zgłoszenie go do Krajowego Rejestru Długów, co utrudni dłużnikowi zaciąganie pożyczek, zakupy na raty lub podpisanie umów abonamentowych.
Lokatorzy płacą nerwami za niepłacącego dostawcom właściciela
W idealnym świecie prawo powinno chronić tych, którzy regularnie płacą, a egzekwować długi wobec rzeczywiście winnych, ale my w krainie mlekiem i miodem płynącej nie żyjemy. Dlatego właściciel, który zbiera pieniądze od ludzi, a potem nie płaci wykonawcom za usługi na rzecz budynku, często długo pozostaje nietknięty, a na jego celowej ślamazarności cierpią natychmiast wyłącznie lokatorzy, np. mieszkańcy kamienicy.
Niemniej, jeśli okaże się, że najemcy opłacają wszystkie należności terminowo, a to zarządca nie reguluje kompleksowo zobowiązań wobec dostawcy, domownicy mają prawo domagać się odszkodowania za niewykonanie umowy najmu i żądać obniżenia czynszu oraz zadośćuczynienia za dyskomfort wynikający z braku dostępu do bieżącej wody bądź innych mediów.
