Upały stają się w Polsce normą, a klimatyzacja przestaje być luksusem i staje się koniecznością. Problem w tym, że montaż klimatyzatora w bloku to nie to samo co w domu jednorodzinnym. Jednostka wewnętrzna to jedno – ją możemy powiesić w mieszkaniu bez pytania kogokolwiek. Ale jednostka zewnętrzna? Ta musi gdzieś stanąć, a w budynku wielorodzinnym niemal każde „gdzieś" oznacza części wspólne nieruchomości.
Dlaczego montaż klimatyzacji wymaga zgody wspólnoty
Klimatyzator typu split składa się z dwóch elementów: jednostki wewnętrznej (montowanej w mieszkaniu) i jednostki zewnętrznej (montowanej na zewnątrz budynku). O ile ta pierwsza pozostaje w gestii właściciela lokalu, o tyle druga niemal zawsze wymaga umieszczenia na elewacji, balkonie lub dachu – a te elementy stanowią nieruchomość wspólną.
Zgodnie z ustawą o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Elewacja budynku, nawet ta część, która znajduje się bezpośrednio przy naszym mieszkaniu, należy do wszystkich współwłaścicieli. Podobnie dach, klatka schodowa czy elementy konstrukcyjne balkonów.
Montaż jednostki zewnętrznej klimatyzatora na elewacji stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Oznacza to, że wymaga podjęcia uchwały przez wspólnotę mieszkaniową – czyli zgody większości właścicieli liczonej według udziałów w nieruchomości wspólnej.
Czy mogę zamontować klimatyzację bez zgody wspólnoty na balkonie
Wielu właścicieli mieszkań zakłada, że skoro balkon „należy" do ich mieszkania, to mogą na nim robić co chcą. To nieprecyzyjne myślenie. Status prawny balkonu jest skomplikowany i przez lata budził spory w orzecznictwie.
Sąd Najwyższy w uchwale z 7 marca 2008 r. (III CZP 10/08) stwierdził, że balkon w zakresie przestrzeni, na której można stać, przynależy do lokalu. Jednak elementy konstrukcyjne balkonu – płyta balkonowa, balustrada, izolacja – stanowią część nieruchomości wspólnej. Rząd planuje zresztą nowelizację ustawy o własności lokali, która ma te kwestie ostatecznie uporządkować.
Co to oznacza w praktyce? Jeśli jednostka zewnętrzna klimatyzatora ma być zamontowana na balustradzie balkonu, na jego zewnętrznej ścianie lub w sposób widoczny z zewnątrz budynku – potrzebujesz zgody wspólnoty. Montaż wpływa bowiem na wygląd elewacji i może naruszać estetykę budynku, co dotyczy wszystkich współwłaścicieli.
Montaż klimatyzacji a regulamin wspólnoty mieszkaniowej
Wiele wspólnot mieszkaniowych posiada regulaminy określające zasady korzystania z nieruchomości wspólnej. Coraz częściej zawierają one szczegółowe postanowienia dotyczące montażu klimatyzatorów – określają dopuszczalne miejsca instalacji, wymagania techniczne, a nawet preferowany kolor obudowy jednostek zewnętrznych.
Przed złożeniem wniosku o zgodę na montaż klimatyzacji warto sprawdzić, czy wspólnota nie uchwaliła już takich zasad. Jeśli tak – procedura może być prostsza, bo zamiast uchwały wystarczy zgoda zarządu na montaż zgodny z regulaminem. Podobnie jak w przypadku zasad prowadzenia remontów w bloku, regulamin może znacząco uprościć życie mieszkańcom.
Jeśli regulamin zakazuje montażu klimatyzatorów, sprawa się komplikuje. Teoretycznie można zaskarżyć taką uchwałę do sądu, jeśli narusza ona uzasadnione interesy właściciela lokalu. W praktyce jednak sądy często przyznają rację wspólnotom, które dbają o jednolity wygląd elewacji.
Konsekwencje montażu klimatyzacji bez zgody wspólnoty
Co się stanie, jeśli zamontujemy klimatyzator bez wymaganej zgody? Wspólnota mieszkaniowa ma kilka możliwości działania. Może wezwać właściciela do usunięcia urządzenia w określonym terminie. Jeśli wezwanie nie poskutkuje, może wystąpić do sądu z powództwem o przywrócenie stanu poprzedniego.
Sąd może nakazać demontaż klimatyzatora na koszt właściciela lokalu. Co więcej, wspólnota może domagać się odszkodowania za ewentualne szkody – na przykład za uszkodzenie elewacji podczas montażu. W skrajnych przypadkach, gdy właściciel uporczywie narusza zasady współżycia społecznego, wspólnota może nawet wystąpić o przymusową sprzedaż lokalu (art. 16 ustawy o własności lokali).
Samowolny montaż klimatyzatora może też rodzić konsekwencje z perspektywy prawa budowlanego. Jeśli instalacja wymaga pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, a właściciel tego nie dopełnił, nadzór budowlany może nakazać rozbiórkę urządzenia jako samowoli budowlanej.
Klimatyzacja a immisje – hałas i skropliny
Nawet jeśli uzyskamy zgodę wspólnoty na montaż klimatyzatora, musimy pamiętać o prawach sąsiadów. Jednostka zewnętrzna klimatyzatora generuje hałas – czasem całkiem spory. Jeśli będzie on zakłócał korzystanie z sąsiednich lokali, możemy mieć do czynienia z tzw. immisjami.
Art. 144 Kodeksu cywilnego zakazuje działań zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Głośno pracująca klimatyzacja zamontowana tuż przy oknie sąsiada może stanowić podstawę do roszczeń. Sąsiad może domagać się zaniechania immisji, a nawet odszkodowania i zadośćuczynienia za naruszenie dóbr osobistych.
Podobny problem dotyczy skroplin – wody, która skrapla się podczas pracy klimatyzatora. Jeśli będzie ona kapać na balkon sąsiada z dołu lub na chodnik, narażamy się na zarzut naruszania praw innych osób. Dlatego profesjonalny montaż powinien uwzględniać odprowadzenie skroplin do kanalizacji lub w inne bezpieczne miejsce.
Jak uzyskać zgodę wspólnoty na montaż klimatyzacji
Procedura uzyskania zgody zależy od wielkości wspólnoty i przyjętych w niej zasad. W małych wspólnotach (do 3 lokali) decyzje podejmowane są jednomyślnie przez wszystkich współwłaścicieli. W dużych wspólnotach wystarczy większość głosów liczona według udziałów.
Wniosek o wyrażenie zgody na montaż klimatyzacji najlepiej złożyć na piśmie do zarządu wspólnoty. Warto dołączyć dokumentację techniczną – schemat montażu, specyfikację urządzenia, wizualizację wyglądu jednostki zewnętrznej. Im bardziej profesjonalnie przygotowany wniosek, tym większa szansa na pozytywne rozpatrzenie.
Jeśli wspólnota odmówi zgody, można spróbować zaskarżyć uchwałę do sądu w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu lub od dnia powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Podstawą może być naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenie interesów właściciela lokalu.
Alternatywy – klimatyzacja bez jednostki zewnętrznej
Jeśli uzyskanie zgody wspólnoty wydaje się nierealne, warto rozważyć alternatywne rozwiązania. Na rynku dostępne są klimatyzatory przenośne (monobloki), które nie wymagają montażu jednostki zewnętrznej. Ich wadą jest mniejsza wydajność i konieczność wyprowadzenia rury z gorącym powietrzem przez okno.
Innym rozwiązaniem są klimatyzatory z jednostką zewnętrzną montowaną wewnątrz budynku – na przykład na strychu lub w pomieszczeniu technicznym. Wymaga to jednak odpowiedniej wentylacji i zgody na wykorzystanie części wspólnej w inny sposób.
Warto też sprawdzić możliwość skorzystania z dofinansowania do klimatyzacji w ramach programów takich jak Czyste Powietrze czy Mój Prąd. Dofinansowanie może pokryć znaczną część kosztów zakupu i montażu urządzenia – ale nie zwalnia z konieczności uzyskania zgody wspólnoty.
Czy mogę zamontować klimatyzację bez zgody wspólnoty – podsumowanie
Odpowiadając wprost na pytanie: w większości przypadków nie można zamontować klimatyzacji bez zgody wspólnoty, jeśli instalacja wymaga ingerencji w części wspólne budynku. Dotyczy to montażu na elewacji, dachu, a często także na balkonie.
Montaż bez zgody może skutkować nakazem demontażu, koniecznością pokrycia kosztów przywrócenia stanu poprzedniego, a nawet odpowiedzialnością odszkodowawczą. Dlatego zawsze warto najpierw sprawdzić regulamin wspólnoty i złożyć formalny wniosek o zgodę.
Pamiętaj też, że nawet po uzyskaniu zgody musisz zadbać o to, by klimatyzator nie przeszkadzał sąsiadom. Głośna praca urządzenia lub kapająca woda mogą prowadzić do kolejnych konfliktów – a te, jak pokazuje orzecznictwo w sprawach o immisje, potrafią ciągnąć się latami.
Obserwuj nas w Google Discover
Podobają Ci się nasze treści?
Google Discover
