Czy nadal opłaca się inwestować w mieszkania? Okazuje się, że niekoniecznie

To koniec z inwestycyjnymi samograjami. Ten rok zweryfikował pewne założenia

Jak zauważa wyborcza.biz, głównym problemem, z którym mierzy się obecnie część rynku, jest mechanizm, który jeszcze niedawno uchodził za inwestycyjny "samograj". Mowa o zakupach w systemie płatności 10/90 lub 20/80, gdzie wpłata wstępna była minimalna, a reszta ceny miała zostać uregulowana po zakończeniu budowy.

Inwestorzy, często nieposiadający pełnego pokrycia kapitałowego ani zdolności kredytowej, liczyli na odsprzedaż prawa do lokalu (cesję) z zyskiem jeszcze przed terminem finalnej płatności.

Obecnie rynek ten uległ zatorowi. W obliczu dużej podaży gotowych mieszkań u deweloperów, popyt na cesje drastycznie spadł. Na portalach ogłoszeniowych przybywa ofert sprzedaży "po kosztach", a w skrajnych przypadkach nawet poniżej ceny zakupu sprzed kilkunastu miesięcy.

Inwestorzy, nie mogąc znaleźć nabywcy na cesję i nie mając środków na dopłatę 80-90 proc. wartości lokalu, stają w obliczu utraty zadatków lub konieczności ratowania się drogim finansowaniem zewnętrznym. W samej Warszawie na jednym z portali widnieje ponad 70 takich ofert, co obrazuje skalę zjawiska.

Rentowność najmu pod presją podaży

Korekta objęła również rynek najmu, który przestał gwarantować stopy zwrotu przewyższające bezpieczne instrumenty finansowe. Dane rynkowe wskazują na nadpodaż ofert w największych aglomeracjach, co wymusza na właścicielach obniżki czynszów.

W Warszawie stawki spadły w listopadzie o 5 proc., a w Poznaniu o 4 proc. Właściciele mieszkań na wynajem muszą zdecydować, czy utrzymywać sztywne oczekiwania cenowe, ryzykując wielomiesięczny przestój w najmie (generujący koszty stałe), czy zaakceptować niższą marżę.

Eksperci zwracają uwagę, że pozycja negocjacyjna przesunęła się zdecydowanie na stronę najemców. Rosnące koszty eksploatacyjne i duży wybór lokali sprawiają, że rynek staje się rynkiem klienta. Problemy te dotykają także inwestycji zagranicznych, traktowanych dotąd jako dywersyfikacja portfela - opóźnienia w realizacji projektów w gruzińskim Batumi pokazują, że ryzyko deweloperskie nie zna granic geograficznych.

Piramida zadłużenia i interwencja państwa

Sytuację na rynku komplikuje model finansowania wielu przedsięwzięć flipperskich, oparty na pożyczkach prywatnych z obietnicą wysokich stóp zwrotu (rzędu 20-25 proc.). W warunkach braku płynności i zastoju sprzedażowego, terminowa obsługa tego długu staje się niemożliwa, co rodzi ryzyko powstawania zjawisk o charakterze piramidy zadłużenia - spłacania starych wierzycieli środkami pozyskanymi od nowych.

Na ten rynkowy pesymizm nakłada się zapowiedź zmiany polityki państwa. Wypowiedź minister funduszy i polityki regionalnej, Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz, sugeruje odejście od wspierania modelu inwestycyjnego na rzecz zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Deklaracja, że rząd "zrobi wszystko, aby kolejny rok też był ciężki" dla inwestorów spekulacyjnych, zwiastuje możliwe zmiany legislacyjne.

W grze (mimo wszystko) pozostają również takie rozwiązania jak podatek katastralny od kolejnych mieszkań czy nowe regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego (co akurat jest bardzo prawdopodobne). Dla rynku oznacza to, że czasy "łatwego pieniądza" naprawdopodobniej minęły - a przynajmniej jest do tego znacznie bliżej niż do tej pory.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj