Home -
Inwestowanie -
Czy nadal opłaca się inwestować w mieszkania? Okazuje się, że niekoniecznie

Czy nadal opłaca się inwestować w mieszkania? Okazuje się, że niekoniecznie

W tym roku na rynku nieruchomości można było zaobserwować zjawisko, które analitycy prognozowali od dawna, a którego inwestorzy obawiali się najbardziej - weryfikację płynności. Po latach hossy, napędzanej tanim pieniądzem i przekonaniem o nieskończonym wzroście cen, nastąpiła bolesna konfrontacja z realiami popytowymi. Problemy ze sprzedażą mieszkań czy korekty stawek najmu wskazują, że model biznesowy oparty na flippingu i czerpaniu ogromnych zysków z najmu natrafił na poważne przeszkody.

Edyta Wara-Wąsowska31.12.2025 12:24

Inwestowanie

31.12.2025 12:24

Edyta Wara-Wąsowska

redaktor

To koniec z inwestycyjnymi samograjami. Ten rok zweryfikował pewne założenia

Jak zauważa wyborcza.biz, głównym problemem, z którym mierzy się obecnie część rynku, jest mechanizm, który jeszcze niedawno uchodził za inwestycyjny "samograj". Mowa o zakupach w systemie płatności 10/90 lub 20/80, gdzie wpłata wstępna była minimalna, a reszta ceny miała zostać uregulowana po zakończeniu budowy.

Inwestorzy, często nieposiadający pełnego pokrycia kapitałowego ani zdolności kredytowej, liczyli na odsprzedaż prawa do lokalu (cesję) z zyskiem jeszcze przed terminem finalnej płatności.

Obecnie rynek ten uległ zatorowi. W obliczu dużej podaży gotowych mieszkań u deweloperów, popyt na cesje drastycznie spadł. Na portalach ogłoszeniowych przybywa ofert sprzedaży "po kosztach", a w skrajnych przypadkach nawet poniżej ceny zakupu sprzed kilkunastu miesięcy.

Inwestorzy, nie mogąc znaleźć nabywcy na cesję i nie mając środków na dopłatę 80-90 proc. wartości lokalu, stają w obliczu utraty zadatków lub konieczności ratowania się drogim finansowaniem zewnętrznym. W samej Warszawie na jednym z portali widnieje ponad 70 takich ofert, co obrazuje skalę zjawiska.

Rentowność najmu pod presją podaży

Korekta objęła również rynek najmu, który przestał gwarantować stopy zwrotu przewyższające bezpieczne instrumenty finansowe. Dane rynkowe wskazują na nadpodaż ofert w największych aglomeracjach, co wymusza na właścicielach obniżki czynszów.

W Warszawie stawki spadły w listopadzie o 5 proc., a w Poznaniu o 4 proc. Właściciele mieszkań na wynajem muszą zdecydować, czy utrzymywać sztywne oczekiwania cenowe, ryzykując wielomiesięczny przestój w najmie (generujący koszty stałe), czy zaakceptować niższą marżę.

Eksperci zwracają uwagę, że pozycja negocjacyjna przesunęła się zdecydowanie na stronę najemców. Rosnące koszty eksploatacyjne i duży wybór lokali sprawiają, że rynek staje się rynkiem klienta. Problemy te dotykają także inwestycji zagranicznych, traktowanych dotąd jako dywersyfikacja portfela - opóźnienia w realizacji projektów w gruzińskim Batumi pokazują, że ryzyko deweloperskie nie zna granic geograficznych.

Piramida zadłużenia i interwencja państwa

Sytuację na rynku komplikuje model finansowania wielu przedsięwzięć flipperskich, oparty na pożyczkach prywatnych z obietnicą wysokich stóp zwrotu (rzędu 20-25 proc.). W warunkach braku płynności i zastoju sprzedażowego, terminowa obsługa tego długu staje się niemożliwa, co rodzi ryzyko powstawania zjawisk o charakterze piramidy zadłużenia - spłacania starych wierzycieli środkami pozyskanymi od nowych.

Na ten rynkowy pesymizm nakłada się zapowiedź zmiany polityki państwa. Wypowiedź minister funduszy i polityki regionalnej, Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz, sugeruje odejście od wspierania modelu inwestycyjnego na rzecz zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Deklaracja, że rząd "zrobi wszystko, aby kolejny rok też był ciężki" dla inwestorów spekulacyjnych, zwiastuje możliwe zmiany legislacyjne.

W grze (mimo wszystko) pozostają również takie rozwiązania jak podatek katastralny od kolejnych mieszkań czy nowe regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego (co akurat jest bardzo prawdopodobne). Dla rynku oznacza to, że czasy "łatwego pieniądza" naprawdopodobniej minęły - a przynajmniej jest do tego znacznie bliżej niż do tej pory.

Dołącz do dyskusji

zobacz więcej:

ceny mieszkań,flipperzy,house flipping,mieszkanie,najem

kliknij by przejść do następnego posta

Najnowsze

Warte Uwagi

W tych branżach przedsiębiorcy najmocniej odczują wzrost płacy minimalnej od 2026 roku

31.12.2025 13:40, Mateusz Krakowski

To ostatni Sylwester z fajerwerkami w tym polskim mieście. Po tej godzinie za ich odpalenie dostaniesz srogi mandat

31.12.2025 12:53, Marcin Szermański

Legalne kupowanie fajerwerków jest proste. O wiele ważniejsze jest korzystanie z nich w bezpieczny sposób

31.12.2025 12:46, Rafał Chabasiński

Czy nadal opłaca się inwestować w mieszkania? Okazuje się, że niekoniecznie

31.12.2025 12:24, Edyta Wara-Wąsowska

Oprocentowanie lokat cały czas spada. A prognozy na 2026 r. są jeszcze gorsze

31.12.2025 11:43, Marek Śmigielski

Czy w 2100 roku system PESEL się zawiesi? Sprawdzamy, jak urzędnicy zabezpieczyli naszą ewidencję na przyszłość

31.12.2025 11:10, Jakub Bilski

Koniec ulgowych stawek VAT na wybrane produkty. W 2026 r. podatek wzrośnie do maksymalnego poziomu

31.12.2025 10:28, Marcin Szermański

Dziś ostatni dzień na złożenie wniosku. Przedsiębiorcy mogą zaoszczędzić na składkach ZUS

31.12.2025 9:53, Edyta Wara-Wąsowska

Inflacja pozytywnie nas zaskoczy w 2026 roku. Eksperci PKO BP potwierdzają

31.12.2025 9:12, Mateusz Krakowski

ZUS nie zbankrutuje. Ale za to jeden pracownik będzie musiał utrzymać jednego emeryta

31.12.2025 8:30, Edyta Wara-Wąsowska

Nie możesz zatrzymać pieniędzy z przelewu od nieznanego nadawcy. To po prostu niebezpieczne

31.12.2025 7:41, Rafał Chabasiński

Chiny testują świat wielkimi manewrami dookoła Tajwanu. Test wyszedł pomyślnie

31.12.2025 6:58, Rafał Chabasiński

Tyle się mówi o otyłości, a restauracje wciąż nie podają kaloryczności potraw

30.12.2025 19:35, Miłosz Magrzyk

Visa i MasterCard do zaorania w Europie. W końcu otwierają nam się oczy

30.12.2025 16:38, Jakub Kralka

Kiedy bank zgłasza wyłudzenie kredytu? Czasami winny jest sam klient

30.12.2025 15:55, Marek Śmigielski

O euro w Polsce możemy zapomnieć na długie lata. I nie jestem pewien, czy jest się z czego cieszyć

30.12.2025 15:01, Rafał Chabasiński

Można już obserwować Bezprawnika w Google. Warto

30.12.2025 14:59, Jakub Kralka

Przestańmy się oszukiwać. Pozycja dolara w 2026 roku wcale nie będzie zagrożona

30.12.2025 14:09, Mateusz Krakowski

Gdyby nie KSeF, to szykowalibyśmy się na zaskakująco spokojny rok w podatkach

30.12.2025 13:22, Rafał Chabasiński

Przerwa na karmienie dziecka piersią przysługuje nawet matce nastolatka

30.12.2025 12:44, Miłosz Magrzyk

Polacy są coraz bogatsi, ale stać nas na mniej butelek Coca-Coli niż 18 lat temu

30.12.2025 12:03, Marcin Szermański

To ostatni moment, by wykorzystać te dni wolne. Inaczej przepadną 31 grudnia

30.12.2025 11:18, Edyta Wara-Wąsowska

To już koniec PUE ZUS. Od stycznia rusza nowy system

30.12.2025 10:34, Marek Śmigielski

Ten kraj zakazuje fajerwerków. Nie tylko w trosce o zwierzęta

30.12.2025 9:51, Mateusz Krakowski

Tych narzędzi AI jeszcze rok temu nie było. A dziś nie potrafisz już bez nich pracować

30.12.2025 9:04, Jakub Bilski

ZUS nauczy PIP, jak typować firmy do kontroli. A skuteczność Zakładu już teraz wynosi ponad 90 proc.

30.12.2025 8:25, Edyta Wara-Wąsowska

Jak nocleg, to tylko w hotelu. Rząd chce drastycznej zmiany przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego

30.12.2025 7:35, Edyta Wara-Wąsowska

Skarbówka skontrolowała przesyłki z platform internetowych. Część zagrażała zdrowiu i życiu

30.12.2025 6:54, Marek Śmigielski

Niszczarka nie jest obowiązkowa. W praktyce to konieczność. To jej brak budzi niepokój

29.12.2025 20:07, Aleksandra Smusz

Nadchodzi prawdziwa rewolucja w badaniach technicznych pojazdów. W 2026 rząd zadba o nasze bezpieczeństwo czy o wpływy do budżetu?

29.12.2025 15:56, Marcin Szermański