To jeden z największych mitów polskiego rynku najmu: „to moje mieszkanie, więc mogę do niego wejść kiedy chcę". Otóż nie. Podpisując umowę najmu, właściciel oddaje najemcy prawo do wyłącznego korzystania z lokalu. Sam zachowuje prawo własności, ale traci prawo do swobodnego wstępu. Brzmi absurdalnie? Dla wielu wynajmujących tak. Ale prawo jest jednoznaczne.
Czy właściciel może wejść do wynajmowanego mieszkania – co mówią przepisy?
Kluczowe znaczenie ma art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów z 21 czerwca 2001 roku. To on precyzyjnie określa, kiedy właściciel może przekroczyć próg wynajmowanego lokalu.
Przepis wyróżnia trzy sytuacje. Pierwsza to awaria wywołująca szkodę lub bezpośrednio zagrażająca jej powstaniem. Druga to okresowy lub doraźny przegląd stanu technicznego lokalu. Trzecia to zastępcze wykonanie prac, które powinien był zrobić najemca.
W każdej z tych sytuacji obowiązują inne zasady. Tylko w przypadku awarii właściciel może wejść bez zgody najemcy – i to pod warunkiem obecności policji lub straży miejskiej. W pozostałych przypadkach musi wcześniej ustalić termin z lokatorem i uzyskać jego zgodę.
Co istotne, ustawa nie daje właścicielowi prawa do „kontrolowania, czy najemca dba o mieszkanie" ani do „sprawdzania, kto tam przebywa". Te popularne uzasadnienia nieplanowanych wizyt nie mają żadnego oparcia w przepisach.
Czy właściciel może wejść do wynajmowanego mieszkania w przypadku awarii?
Tak, ale tylko w ściśle określonych warunkach.
Awaria, o której mowa w ustawie, to nie każda usterka. To wyłącznie awaria wywołująca szkodę lub bezpośrednio zagrażająca jej powstaniem. Przykłady to pęknięta rura zalewająca sąsiadów, ulatniający się gaz, pożar czy poważna awaria elektryczna grożąca porażeniem.
Cieknący kran, zepsuta lodówka czy niedziałające ogrzewanie – to nie są awarie uzasadniające wejście bez zgody najemcy. Owszem, wymagają naprawy, ale nie stwarzają bezpośredniego zagrożenia.
Gdy dochodzi do prawdziwej awarii, najemca ma obowiązek niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeśli jest nieobecny lub odmawia, właściciel może wejść – ale wyłącznie w obecności funkcjonariusza policji lub straży miejskiej. Gdy sytuacja wymaga pomocy straży pożarnej, ona również powinna uczestniczyć w otwarciu lokalu.
Po wejściu do mieszkania pod nieobecność najemcy właściciel ma dodatkowe obowiązki. Musi zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy. Ze wszystkich czynności sporządza protokół. Nie może przy okazji przeglądać szuflad, sprawdzać, ile osób mieszka w lokalu, ani robić zdjęć wyposażenia.
Czy właściciel może wejść do wynajmowanego mieszkania na przegląd?
Tak, ale wyłącznie po wcześniejszym ustaleniu terminu z najemcą.
Ustawa o ochronie praw lokatorów przyznaje właścicielowi prawo do okresowego przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu. Może też dokonać przeglądu doraźnego – ale tylko w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Celem przeglądu jest ustalenie zakresu niezbędnych prac i ich wykonanie.
Kluczowe jest sformułowanie „po wcześniejszym ustaleniu terminu". Właściciel nie może zadzwonić i powiedzieć „będę za godzinę". Musi zaproponować termin, a najemca ma prawo go zaakceptować lub zaproponować inny. Strony powinny dojść do porozumienia – ale to najemca decyduje, kiedy wpuści właściciela.
Co jeśli najemca permanentnie odmawia udostępnienia lokalu na przegląd? Właściciel nie może wtedy siłą wejść do mieszkania. Może natomiast dochodzić swoich praw w sądzie. Uporczywe uniemożliwianie przeglądów może być uznane za naruszenie obowiązków najemcy i stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy.
Warto uregulować kwestię przeglądów w umowie najmu. Można zapisać, że właściciel ma prawo do kontroli raz na kwartał, z 7-dniowym wyprzedzeniem, w godzinach 10-18. Takie zapisy eliminują nieporozumienia.
Co grozi właścicielowi za samowolne wejście do mieszkania?
Konsekwencje mogą być poważne – łącznie z odpowiedzialnością karną.
Art. 193 Kodeksu karnego stanowi: „Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu, albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku."
To przestępstwo naruszenia miru domowego. I tak – właściciel mieszkania może je popełnić wobec najemcy. „Cudze mieszkanie" w rozumieniu tego przepisu to mieszkanie, do którego ktoś inny ma większe uprawnienie niż wdzierający się. Najemca na podstawie umowy najmu ma prawo do wyłącznego korzystania z lokalu – i to prawo jest silniejsze niż prawo właściciela do swobodnego wstępu.
Właściciel narusza mir domowy na dwa sposoby. Pierwszy to wejście do lokalu bez zgody najemcy (nieważne, czy najemca jest w środku, czy nie). Drugi to odmowa opuszczenia lokalu na żądanie najemcy – nawet jeśli wszedł za jego zgodą.
Poza odpowiedzialnością karną, najemca może dochodzić roszczeń cywilnych. Naruszenie dóbr osobistych – a prawo do prywatności i miru domowego to dobra osobiste – uprawnia do żądania zadośćuczynienia, odszkodowania i przeprosin.
Czy właściciel może wymienić zamki w wynajmowanym mieszkaniu?
Absolutnie nie. To jedna z najpoważniejszych form naruszenia praw najemcy.
Wymiana zamków pod nieobecność lokatora, aby uniemożliwić mu wejście do mieszkania, to nie tylko naruszenie miru domowego. Art. 191 § 1a Kodeksu karnego przewiduje karę do 3 lat pozbawienia wolności dla osoby, która „stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego".
Wymiana zamków to klasyczny przykład takiej „przemocy innego rodzaju". Podobnie jak odcinanie prądu, wody, ogrzewania, wyjmowanie okien czy zamurowywanie wejścia. Brzmi absurdalnie? Takie przypadki naprawdę się zdarzają, szczególnie gdy właściciel chce pozbyć się niechcianego lokatora.
Co ważne, ochrona przysługuje najemcy nawet po wygaśnięciu umowy. Jeśli lokator nie wyprowadził się po zakończeniu najmu, właściciel nadal nie może samodzielnie go eksmitować. Musi przeprowadzić procedurę sądową i uzyskać wyrok eksmisyjny. Dopiero z takim wyrokiem może zwrócić się do komornika o przeprowadzenie eksmisji.
Czy właściciel może mieć klucze do wynajmowanego mieszkania?
Tak, może mieć zapasowy komplet kluczy. Ale nie oznacza to, że może ich używać.
Posiadanie kluczy to kwestia praktyczna – przydają się w sytuacjach awaryjnych, gdy najemca jest nieobecny, a trzeba pilnie wejść do lokalu. Jednak samo posiadanie kluczy nie uprawnia do swobodnego wchodzenia do mieszkania.
Z perspektywy najemcy warto wiedzieć, że ma prawo wymienić zamki w wynajmowanym lokalu – o ile nie jest to sprzeczne z umową. Może też zażądać zwrotu zapasowych kluczy, choć właściciel nie musi się na to zgodzić. Kwestię kluczy najlepiej uregulować w umowie.
Niektórzy właściciele instalują w mieszkaniach zamki elektroniczne lub inteligentne systemy dostępu, które pozwalają na zdalne monitorowanie wejść i wyjść. Takie działanie bez wiedzy i zgody najemcy może stanowić naruszenie prywatności i być podstawą do roszczeń.
Co może zrobić najemca, gdy właściciel narusza jego prawa?
Masz kilka możliwości działania – od polubownych po prawne.
Pierwszym krokiem powinna być rozmowa. Wielu właścicieli po prostu nie zna przepisów i szczerze wierzy, że „to moje mieszkanie, mogę wchodzić". Wyjaśnienie sytuacji i powołanie się na konkretne przepisy często rozwiązuje problem.
Jeśli rozmowa nie pomoże, warto wysłać pisemne wezwanie do zaprzestania naruszeń. List polecony z powołaniem na art. 193 Kodeksu karnego i art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów działa na wielu wynajmujących otrzeźwiająco.
Gdy właściciel nadal narusza Twoje prawa, możesz złożyć zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa na policji lub w prokuraturze. Naruszenie miru domowego to przestępstwo ścigane na wniosek pokrzywdzonego – musisz więc złożyć stosowny wniosek.
Równolegle możesz wytoczyć powództwo cywilne o ochronę dóbr osobistych. Na tej podstawie możesz żądać zaniechania naruszeń, przeprosin oraz zadośćuczynienia pieniężnego.
W skrajnych przypadkach – gdy właściciel odcina media, wymienia zamki lub w inny sposób uniemożliwia korzystanie z mieszkania – możesz rozważyć rozwiązanie umowy i dochodzenie odszkodowania za poniesione szkody.
Jak uregulować kwestię wizyt właściciela w umowie najmu?
Dobra umowa najmu powinna precyzyjnie określać zasady wizyt właściciela. To eliminuje konflikty i daje obu stronom jasność co do ich praw.
W umowie warto zapisać częstotliwość przeglądów – np. raz na kwartał lub raz na pół roku. Należy określić sposób umawiania wizyt – z jakim wyprzedzeniem właściciel powinien poinformować najemcę (np. 7 dni, 14 dni). Można też wskazać preferowane godziny i dni tygodnia.
Warto również uregulować kwestię sytuacji awaryjnych – komu najemca powinien zgłaszać awarie, w jaki sposób właściciel może wejść do lokalu pod nieobecność najemcy (np. tylko z administratorem budynku jako świadkiem).
Unikaj zapisów, które przyznają właścicielowi prawo do „wejścia w dowolnym momencie" lub „kontroli bez zapowiedzi". Takie klauzule są nieważne jako sprzeczne z ustawą o ochronie praw lokatorów, ale mogą być źródłem konfliktów.
Pamiętaj też, że umowa nie może pozbawiać najemcy praw przyznanych ustawowo. Nawet jeśli podpiszesz umowę z zapisem „właściciel może wchodzić do lokalu bez zgody najemcy", taki zapis jest nieważny i nie możesz się na niego powoływać.
Praktyczne wskazówki dla najemców
Na koniec kilka rad, które pomogą Ci chronić swoje prawa.
Zawsze żądaj pisemnej umowy najmu i dokładnie ją przeczytaj przed podpisaniem. Zwróć szczególną uwagę na zapisy dotyczące wizyt właściciela, przeglądów i sytuacji awaryjnych.
Dokumentuj wszystkie przypadki naruszenia Twoich praw. Jeśli właściciel wszedł do mieszkania bez Twojej zgody, zapisz datę, godzinę i okoliczności. Jeśli masz świadków – poproś ich o pisemne oświadczenie. Zdjęcia i nagrania mogą być przydatne jako dowody.
Komunikuj się z właścicielem na piśmie – najlepiej mailowo lub SMS-em. W razie sporu będziesz mieć dowody na to, co zostało ustalone.
Jeśli właściciel żąda wejścia do mieszkania, masz prawo zapytać o cel wizyty i zaproponować inny termin. Nie musisz natychmiast otwierać drzwi – chyba że mamy do czynienia z awarią zagrażającą powstaniem szkody.
Pamiętaj, że Twoje prawo do prywatności i spokojnego korzystania z wynajmowanego lokalu jest chronione prawem – i to nie tylko cywilnym, ale także karnym. Nie bój się z niego korzystać.
Obserwuj nas w Google Discover
Podobają Ci się nasze treści?
Google Discover
