Liczba nowych mieszkań w ofercie wzrosła tu w rok aż o 51%, co czyni miasto jednym z liderów wśród tzw. rynków wschodzących. Ceny? Także szybują — 11,3 tys. zł za metr kwadratowy w nowych inwestycjach stawia Bydgoszcz na podium wschodzących za Szczecinem i Lublinem. Deweloperzy węszą okazję i rzucają się do boju o grunty i pozwolenia.

Liczby nie kłamią. W ciągu pierwszych pięciu miesięcy 2025 roku sprzedano tu zaledwie 588 lokali — o ponad jedną czwartą mniej niż rok wcześniej. To oznacza, że przy obecnym tempie sprzedaży potrzeba byłoby ponad półtora roku, żeby wyprzedać bieżącą ofertę. Popyt nie nadąża za podażą, a mieszkańcy najwyraźniej nie są aż tak zachwyceni tym deweloperskim zapałem, jakby można sądzić po liczbie żurawi na horyzoncie.

Co więcej, średnia cena transakcyjna była aż o 670 zł niższa niż średnia cena ofertowa, co pokazuje, że kupujący nie dają się nabrać na kolorowe wizualizacje. Bydgoszcz to nie Warszawa ani Kraków, gdzie nawet kontener na Bródnie znajdzie swojego najemcę.

Mieszkania z drugiej ręki wciąż pozostają najtańsze spośród porównywalnych miast: średnio 8,4 tys. zł/mkw., a duże lokale (powyżej 90 mkw.) schodzą nawet za 7,4 tys. zł/mkw. Tyle że to raczej sygnał dla inwestorów z gotówką, niż dla przeciętnej rodziny szukającej swojego M na kredyt.

Bydgoszcz wydaje się też modniejsza na rynku najmu. W maju liczba wyszukiwań mieszkań do wynajęcia była o 14% wyższa niż pół roku wcześniej, a średni czynsz skoczył do 2200 zł. Problem w tym, że mieszkań na wynajem zaczyna brakować — liczba ofert spadła aż o jedną czwartą. Czyżby Brda miała być nowym Motławą, a Bydgoszcz — nowym Gdańskiem?

Niestety, pewne dane studzą ten entuzjazm. Mimo rekordowego wprowadzenia nowych inwestycji, deweloperzy przyhamowują z planami. W pierwszych czterech miesiącach roku liczba pozwoleń na budowę spadła o 31%, a liczba rozpoczętych inwestycji oraz oddanych mieszkań niemal się o połowę skurczyła. To wyraźny sygnał, że rynek próbuje złapać oddech po zbyt szybkim rajdzie.

Bydgoszcz przyciąga deweloperów, bo wygląda na tanią i perspektywiczną. Ale pytanie brzmi: dla kogo? Bo nawet jeśli budować jest taniej niż w Gdańsku, to żeby ten interes miał sens, potrzeba ludzi z realną zdolnością kredytową, miejsc pracy, dobrej komunikacji i jakości życia. Tymczasem wizerunek miasta wciąż pozostaje dość zachowawczy. Z jednej strony zachwyca rewitalizacjami i inwestycjami nad Brdą, z drugiej — nie przebiła się jeszcze jako pierwszoligowy wybór dla młodych profesjonalistów czy rodzin z ambicjami.

A te — choć nie dramatyczne — budzą pewne wątpliwości. Bydgoszcz od lat mierzy się z trendem depopulacji. Od początku XXI wieku liczba mieszkańców spadła o ponad 30 tysięcy i obecnie oscyluje wokół 330 tys. osób. To oznacza nie tylko mniej potencjalnych nabywców mieszkań, ale także spadający popyt na lokalne usługi, edukację czy transport.

Co więcej, struktura demograficzna miasta się starzeje. Średni wiek bydgoszczan zbliża się do 44 lat, a udział osób w wieku poprodukcyjnym rośnie szybciej niż liczba młodych rodzin. To o tyle istotne, że właśnie młode gospodarstwa domowe są zazwyczaj głównymi klientami rynku pierwotnego. Bez impulsu migracyjnego — np. większego napływu studentów, specjalistów z innych regionów lub zagranicy — popyt może z czasem wyhamować jeszcze bardziej. W efekcie może się okazać, że deweloperzy zbudowali nie tyle osiedla marzeń, co eleganckie puste bloki z widokiem na stagnację.