Działalność w wynajmowanym mieszkaniu odbywa się na innych zasadach niż prowadzenie firmy z własnej nieruchomości
W dzisiejszych czasach siedziba firmy bywa czymś całkowicie opcjonalnym. Przepisy prawa nie wymagają nawet jej posiadania. Otwiera to drogę do alternatywnych rozwiązań pozwalających ograniczyć koszty. W końcu wynajem przestrzeni biurowej nie należy do tanich. Zakup i utrzymanie dedykowanej nieruchomości służącej prowadzeniu działalności gospodarczej nie jest zaś czymś, na co mogą sobie pozwolić wszyscy przedsiębiorcy.
Nic nie stoi na przeszkodzie, by prowadzić biuro w domu albo mieszkaniu. Może się jednak zdarzyć, że lokal nie należy do nas. Czy możemy prowadzić działalność w wynajmowanym mieszkaniu? Jak najbardziej. W tym wypadku nie mogę jednak napisać, że nic nie stoi na przeszkodzie. Pierwszą z nich będą bowiem przepisy kodeksu cywilnego. Mam na myśli art. 666 §1 oraz 666 przywołanej przed chwilą ustawy.
§ 1. Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.
§ 1. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.
§ 2. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Jak należy rozumieć te dwa przepisy? Wynajmujemy lokal mieszkalny. Powinniśmy więc używać go w sposób określony w zawartej umowie najmu. Jak najbardziej może ona dopuszczać albo wykluczać prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu. Jeżeli takiego postanowienia umownego nie ma, to teoretycznie wiąże nas treść umowy wraz z "domyślnym" przeznaczeniem rzeczy.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 20,77%
W praktyce jednak kluczowa okazuje się zgoda wynajmującego. Jeśli ten zgodzi się na prowadzenie działalności w wynajmowanym mieszkaniu, to nie ma problemu. Jeżeli stwierdzi, że nie wyraża na to zgody, to co do zasady jesteśmy taką deklaracją związani. Jej zignorowanie może prowadzić do wypowiedzenia nam umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia i całego postępowania kończącego się naszą eksmisją.
Zgoda właściciela nie zawsze będzie wymagana, ale w takich przypadkach staje się absolutnie kluczowa
Ktoś mógłby w tym momencie zauważyć, że nie każda forma prowadzenia działalności gospodarczej zmienia przeznaczenie nieruchomości, w której jest wykonywana. Nie sposób byłoby z takim stwierdzeniem się nie zgodzić. Wyobraźmy sobie na przykład przedsiębiorcę, który prowadzi ze swojego wynajmowanego mieszkania mały sklep internetowy. Tak naprawdę sprowadza się to do korzystania z laptopa i ewentualnie smartfona. Gdy ktoś spojrzy na jego prace z boku, nie dostrzeże większej różnicy względem osoby, która całe dni przesiaduje przed komputerem i gra w gry online. W takiej sytuacji trudno mówić o używaniu mieszkania w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem.
Na drugim końcu spektrum znajdziemy domowe siedziby, których działalność trudno byłoby przeoczyć. Przykładem może być własny gabinet dentystyczny otworzony w mieszkaniu albo nawet pełnoprawne firmowe biuro, w którym przedsiębiorca przyjmuje klientów. To właśnie w takich sytuacjach potrzebujemy zgody wynajmującego. Trudno byłoby sobie wyobrazić ekstremalne sytuacje w postaci chociażby uruchomienia jakiejś formy produkcji albo gastronomii w wynajmowanym mieszkaniu. Jeżeli jednak kogoś poniesie fantazja, to również będzie zdany na decyzję właściciela mieszkania.
Wbrew pozorom, wynajmujący jak najbardziej ma racjonalny powód, by podchodzić do próśb przedsiębiorczych najemców ostrożnie. Działalność w wynajmowanym mieszkaniu jak najbardziej może uderzyć go po kieszeni. Wszystko z powodu skutków podatkowych. Tak się bowiem składa, że nieruchomości firmowe objęte są dużo wyższymi stawkami podatku od nieruchomości. Z pewnością większość z nas słyszała już o niemalże 30-krotnej podwyżce, która objęła w Katowicach niesprzedane mieszkania należące do spółek deweloperskich. Wynika to wprost z art. 5 ust. 1 pkt 2) lit. b) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Wyższa stawka dotyczy nieruchomości "związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej".
Przy okazji rozważań na temat prowadzenia firmy z własnego mieszkania albo domu wspominaliśmy, że możemy wydzielić część mieszkalną od części zajętej na prowadzenie działalności gospodarczej. Jedna będzie objęta niższą stawką, a druga wyższą. Teoretycznie podobny manewr możemy zastosować także w przypadku wynajmowanego mieszkania. Wciąż jednak pozostaje kwestia dużo wyższego zobowiązania podatkowego, którego wynajmujący nie będzie miał ochoty płacić. Można się więc spodziewać uzależnienia ewentualnej zgody od zobowiązania się do pokrycia w całości przez najemcę wszystkich dodatkowych kosztów.
