Dziedziczenie z dobrodziejstwem inwentarza a nieruchomość obciążona hipoteką
Teoretycznie zasadą jest, że w Polsce spadki dziedziczy się z dobrodziejstwem inwentarza, czyli spadkobierca odpowiada za długi spadkowe do wysokości aktywów wchodzących w skład masy spadkowej. Aby najprościej zobrazować tę sytuację, wystarczy przytoczyć przykład – pani Kasia odziedziczyła po ojcu nieruchomość gruntową o wartości 100 000 złotych. Jej ojciec jednak miał długi, łącznie były to 4 kredyty konsumenckie na łączną kwotę 120 000 złotych.
W takiej sytuacji pani Kasia ma dwie możliwości – po pierwsze może zrzec się spadku. Po drugie, jeżeli chce zachować nieruchomość, może spadek przyjąć. Składając oświadczenie o przyjęciu spadku (bądź nie podejmując działań przez 6 miesięcy od momentu, gdy dowiemy się o tym, że jesteśmy powołani do spadku) odziedziczy spadek z dobrodziejstwem inwentarza. Działka to jedyne aktywa, jakie zostawił jej ojciec – nie miał oszczędności, nie miał swojego domu, nie miał nawet żadnych sprzętów, które podlegałyby zaliczeniu na poczet masy spadkowej.
Pani Kasia dziedzicząc z dobrodziejstwem inwentarza ,odziedziczyła więc zarówno nieruchomość, jak i długi. Zobowiązana jest więc do zaspokojenia wierzycieli – jednak jedynie do wartości czynnej spadku. Aby zachować nieruchomość, musi więc spłacić wierzycieli do wysokości 100 000 złotych łącznie i wyjdzie na przysłowiowe zero. Wierzyciele nie mogą się domagać spłaty ponad wartość masy spadkowej.
Sprawdź polecane oferty
Allegro 1200 - Wyciągnij nawet 1200 zł do Allegro!
Citi Handlowy
Telewizor - Z kartą Simplicity możesz zyskać telewizor LG!
Citi Handlowy
RRSO 20,77%
Dziedziczenie nieruchomości obciążonej hipoteką to prawdziwy problem
Nieco inaczej wygląda sytuacja, gdyby nieruchomość, którą odziedziczyła pani Kasia, była obciążona hipoteką. Wtedy bowiem sprawa nie jest już taka oczywista. Dziedzicząc spadek z długami, trzeba bowiem wykonać spis inwentarza. Spis taki jest oficjalnym potwierdzeniem, co wchodzi w skład masy spadkowej i dowodem na to, ile faktycznie wynosi masa czynna spadku (aktywa). Ta ustalona masa czynna spadku jest granicą odpowiedzialności spadkobiercy – dłużnika spadkowego.
Dziedziczenie nieruchomości obciążonej hipoteką stanowi jednak problem ze względu na rozbieżności w zakresie szacunkowej wartości nieruchomości, a wartości faktycznej – nikt przy zdrowych zmysłach bowiem nie kupi działki obciążonej hipoteką, płacąc za nią jak za działkę bez żadnych obciążeń. Kodeks postępowania cywilnego jasno wskazuje, że w spisie inwentarza wykazuje się m.in. przedmioty należące do spadku z podaniem ich wartości według stanu i cen z chwili otwarcia spadku – a więc z chwili śmierci spadkodawcy.
W spisie inwentarza wykazuje się zatem wartość nieruchomości wykazanej operatem szacunkowym. Przykładowo, niewielka działka, znajdująca się na wsi, może kosztować około 100 000 złotych i tak właśnie została wyceniona w spisie inwentarza. Pani Kasia postanowiła jednak sprzedać działkę i spłacić wierzycieli ojca. Działka jednak jest obciążona hipotekami na kwotę 80 000 złotych. Kupców za pełne 100 000 złotych brak, cenę trzeba więc drastycznie obniżyć. Wierzycieli jednak interesuje tylko wartość aktywów wskazana w spisie inwentarza i to jest podstawą ich zaspokojenia. Spadkobierczyni w końcu udaje się sprzedać działkę za 40 000 złotych. Pozostałe 60 000 musi więc dopłacić z własnej kieszeni. I okazuje się, że w takiej sytuacji instytucja dziedziczenia z dobrodziejstwem inwentarza to fikcja.
Co na to sądy? Otóż sprawa jest naprawdę skomplikowana…
Przeglądając orzecznictwo sądowe w tym zakresie, można stwierdzić, że dziedziczenie nieruchomości obciążonej hipoteką to grząski grunt, nawet dla prawników. Co do zasady bowiem uznaje się, iż w spisie inwentarza w aktywach wskazuje się szacunkową wartość nieruchomości (nieuwzględniającą hipoteki), zaś w pasywach (stanie biernym) wskazuje się wierzytelności zabezpieczone hipoteką. Ta regulacja jednak nie uwzględnia faktu, że realna wartość nieruchomości obciążonej hipoteką jest znacznie niższa, niż wartość nieruchomości bez żadnych obciążeń.
Sądu podkreślają, że w takiej sytuacji może dojść do wypaczenia instytucji dziedziczenia z dobrodziejstwem inwentarza. Zwrócił na to uwagę Sąd Najwyższy w postanowieniu z 2016 roku (III CZP 96/15), wskazując, że:
Wobec opisanej rozbieżności mechanizmów może okazać się, że spadkobierca wskutek takiego dziedziczenia nie tylko nie uzyska definitywnego przysporzenia w postaci nieruchomości, która zostanie sprzedana w następstwie skorzystania z hipoteki, lecz jeszcze poniesie odpowiedzialność ze składników majątku niepochodzących z dziedziczenia, co pozostaje w sprzeczności z istotą regulacji art. 1031 § 2 k.c. Tego rodzaju konsekwencje nie mogą być aprobowane.
Dziedziczenie nieruchomości obciążonej hipoteką może być poważnym problemem, niezależnie od tego, czy dłużnik chce nieruchomość pozostawić, czy też ją sprzedać. Pozostawiając nieruchomość i tak trzeba spłacić wszystkie hipoteki, gdyż wierzyciel może zaspokoić się z nieruchomości, niezależnie od tego, czyją jest własnością. Sprzedając nieruchomość mamy podobny problem, ponieważ nikt nie kupi nieruchomości obciążonej hipotekami za pełną cenę. Do problemu odniósł się również w 2020 roku Sąd Najwyższy (IV CSK 31/19), podkreślając, że:
Sąd Najwyższy dostrzega, że przyjęta w niniejszym orzeczeniu wykładnia może postawić w niekorzystnej sytuacji spadkobiercę odpowiadającego wobec wierzycieli osobistych z ograniczeniem do wysokości stanu czynnego spadku, jeżeli w skład spadku wchodziła nieruchomość obciążona hipoteką, a do spisu lub wykazu inwentarza została przyjęta wartość tej nieruchomości nieuwzględniająca istniejącego obciążenia hipotecznego. W takiej sytuacji istnieje niebezpieczeństwo swoistej dwukrotnej realizacji odpowiedzialności z wartości tej nieruchomości, która może przybrać zarówno postać odpowiedzialności osobistej ograniczonej do sumy, którą bezpośrednio lub pośrednio wyznaczyła wartość nieruchomości, jak również postać odpowiedzialności rzeczowej z samej nieruchomości (…) Rozstrzygnięcie co do sposobu rozwiązania tej niekorzystnej sytuacji wykracza jednak poza ramy niniejszego postępowania. Jak się wydaje, właściwym rozwiązaniem mogłoby być uwzględnianie w spisie lub wykazie inwentarza wyłącznie takiej wartości nieruchomości, która uwzględnia jej istniejące obciążenie hipoteczne. Obowiązujące przepisy tego nie wykluczają, gdyż odnoszący się do spisu inwentarza art. 638(8) § 5 k.p.c. stanowi, że przy jego sporządzaniu stosuje się przepisy dotyczące opisu i oszacowania egzekwowanej nieruchomości, a w szczególności art. 948 § 2 k.p.c., jedynie odpowiednio (podobnie stanowił § 28 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 1 października 1991 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania przy zabezpieczaniu spadku i sporządzaniu spisu inwentarza, który powinien mieć zastosowanie w stanie faktycznym niniejszej sprawy).
Czasem lepiej zrzec się spadku – wtedy z problemem zostanie gmina
Dziedziczenie nieruchomości obciążonej hipoteką (zwłaszcza w sytuacji, gdy wysokość hipoteki jest podobna do wartości nieruchomości, a w skład masy spadkowej wchodzą jeszcze inne obciążenia) to ryzyko wysokich strat finansowych. W takiej sytuacji często lepiej spadek odrzucić. Wtedy (gdy wyczerpie się grono spadkobierców ustawowych) dziedziczy gmina lub Skarb Państwa. Te dwa podmioty nie mają możliwości odrzucenia spadku, więc finalnie to najprawdopodobniej samorząd będzie borykał się z problemem spadku, do którego trzeba dopłacić.
