Na pierwszy ogień idą lokale nazywane w branży “ruderkami” – duże, zdewastowane mieszkania w starych kamienicach, często bez łazienek, z instalacjami pamiętającymi inne ustroje. Przed takimi inwestycjami ostrzega ekspert rynku nieruchomości, Mirosław Król.
Co właściwie sprzedają miasta
Przykładem może być Szczecin i program “Miasto Oferuje”, gdzie obok działek i obiektów przemysłowych pojawiają się lokale mieszkalne z zasobu gminy. To zwykle nie są urocze, kompaktowe kawalerki. Raczej wielkie, 150–170-metrowe mieszkania w centrach miast, często w kamienicach, w których gmina ma zaledwie ułamkowy udział. Na komercyjnym rynku takie metraże praktycznie nie istnieją – deweloperzy dawno nauczyli się, że przeciętny klient nie szuka salonu wielkości hali sportowej.
A jednak te lokale znajdują kupców. Ceny wywoławcze najczęściej mieszczą się w widełkach około 650–750 tysięcy złotych. Brzmi jak atrakcyjna alternatywa dla nowego mieszkania w dużym mieście? Na papierze może tak. W praktyce to dopiero początek rachunku.
“Ruderka” – produkt specjalnego przeznaczenia
Eksperci rynku nieruchomości mają na takie lokale swoją nazwę. “Ruderka” – mieszkanie w dramatycznym stanie, często bez łazienki, z odrapanymi ścianami, uszkodzonymi oknami, podłogą do wymiany. Sam zakup to jedna sprawa, ale bez generalnego remontu taki lokal zwyczajnie nie nadaje się do zamieszkania.
Przy najgorszych egzemplarzach koszt doprowadzenia lokalu do standardu premium może sięgnąć kwoty zbliżonej do ceny zakupu. Innymi słowy – płacisz 700 tysięcy za lokal, a potem jeszcze powiedzmy 500–700 tysięcy za remont, przebudowę układu, instalacje, stolarkę, podłogi, projekt i nadzór. Łącznie robi się z tego 1,2–1,4 mln zł. To już półka cenowa solidnego domu pod miastem albo bardzo przyzwoitego mieszkania od dewelopera, bez konieczności wchodzenia w rolę kierownika budowy.
Nic dziwnego, że “ruderki” rzadko są kupowane przez przypadkowe rodziny, które chcą po prostu “taniego mieszkania w centrum”. To towar skrojony raczej pod doświadczonych flipperów i inwestorów, którzy wiedzą, w co się pakują.
Dlaczego gminy się tego pozbywają
W tle jest prosta matematyka budżetowa. Samorządom brakuje pieniędzy, a utrzymywanie ogromnych, wymagających kapitalnego remontu lokali bywa zwyczajnie nierentowne. Przy mieszkańcach płacących czynsz regulowany, w granicach kilkunastu złotych za metr, zwrot z takich inwestycji ciągnąłby się latami.
Do tego dochodzą kwestie własnościowe. Gmina ma czasem w kamienicy tylko jeden lokal albo niewielki ułamek udziałów. Nie kontroluje wspólnoty, nie decyduje o dużych remontach, a odpowiada za swój kawałek problemu. W takiej sytuacji sprzedaż pustostanu bywa po prostu racjonalnym wyjściem.
Z punktu widzenia polityki mieszkaniowej można zapytać, czy wyprzedaż lokali komunalnych nie pogłębia problemu braku mieszkań socjalnych. Tyle że w praktyce te konkretne mieszkania i tak często od lat stoją puste. Żeby się nadawały do zasiedlenia, gmina musiałaby wyłożyć kwoty, które w jej skali pozwalają np. wyremontować kilka mniejszych lokali gdzie indziej.
Mieszkanie z licytacji to nie katalog IKEA
Problem pojawia się tam, gdzie wizja “mieszkania do remontu” zderza się z rzeczywistością. Część debiutujących inwestorów najpierw widzi cenę za metr, a dopiero później uświadamia sobie, że to nie jest kosmetyczne odświeżenie ścian, tylko przebudowa całego wnętrza. W starych kamienicach dochodzą jeszcze ukryte pułapki – od instalacji gazowej po wilgoć w ścianach.
Dużego mieszkania nie zawsze da się bezproblemowo podzielić na kilka kawalerek. Potrzebne są zgody wspólnoty, często ingerencja w piony, czasem konserwator zabytków. To nie jest układanka dla kogoś, kto pierwszy raz w życiu ma styczność z projektem budowlanym.
W efekcie “okazja życia” potrafi zamienić się w kilkuletni maraton z ekipami remontowymi, urzędami i wspólnotami, a zysk z inwestycji topnieje szybciej niż farba na odrapanych ścianach.
Co to mówi o polskiej polityce mieszkaniowej
Zjawisko wyprzedawania “ruderek” przez samorządy dobrze pokazuje, w jakim miejscu jest polski system mieszkań komunalnych. Państwo i gminy przez lata zaniedbywały ten segment, a dziś w wielu miastach gros zasobu to właśnie takie mieszkania – przestarzałe, za duże, w budynkach wymagających generalnych remontów.
Sprzedaż części z nich można uznać za próbę uporządkowania sytuacji i zdobycia środków na bardziej sensowne działania. Z drugiej strony to też sygnał, że bez dużego programu modernizacji i budowy nowych lokali komunalnych problemu się nie rozwiąże. Rynek prywatny, łącznie z flipperami, nie załatwi kwestii mieszkań dla najuboższych.
Dla inwestorów wniosek jest prosty. Sam fakt, że lokal sprzedaje miasto, nie czyni z niego perły w koronie. To produkty specjalnego przeznaczenia, wymagające kapitału, odporności na chaos remontowy i dobrej znajomości prawa budowlanego. Dla reszty lepiej, żeby “ruderka” pozostała tylko ciekawostką z ogłoszeń, a nie początkiem wieloletniej przygody z młotem udarowym.
