Wężyk za kilkanaście złotych, a szkoda na kilkadziesiąt tysięcy. Kto za to płaci w wynajmowanym mieszkaniu

Dlaczego zalanie mieszkania zaczyna się od drobiazgu

Wężyki doprowadzające wodę do baterii, spłuczki, pralki i zmywarki są projektowane na lata, dobre modele mają nawet kilkunastoletnie gwarancje. Właśnie dlatego nikt ich nie sprawdza. Problem polega na tym, że awaria rzadko kończy się kapaniem. Denis Aleksandrowicz, dyrektor operacyjny Mzuri, firmy zarządzającej najmem mieszkań, zwraca uwagę na prosty scenariusz: „Jeżeli taki wężyk pęknie podczas naszej nieobecności, woda może płynąć do momentu, w którym ktoś zauważy problem i zakręci zawór”.

Według niego pod zlew, umywalkę i za pralkę warto zaglądać co 6 do 12 miesięcy. Sygnałem ostrzegawczym jest rdza, przetarty oplot, ostre zagięcia, ale też kolorowe wykwity przy połączeniach i ślady wilgoci. Podobnie z odpływami: poluzowana nakrętka syfonu albo źle zamocowany wąż odpływowy pralki nie zaleją łazienki w kwadrans, za to przez kilka tygodni potrafią podmoczyć szafkę i podłogę, aż pojawi się pleśń. Do listy dochodzą śruby łączące zbiornik z miską sedesu, pęknięty silikon przy wannie i brodziku oraz zatkany odpływ skroplin w lodówce.

Osobna sprawa to główny zawór wody. Zawór, którego nikt nie ruszał od lat, potrafi się zapiec i nie dać się zamknąć dokładnie wtedy, gdy jest potrzebny. Sprawdzenie, gdzie jest i czy da się go przekręcić, zajmuje minutę.

Kto odpowiada za zalanie mieszkania sąsiada

Z punktu widzenia sąsiada z dołu sprawa jest dość prosta. Jego roszczenie opiera się zwykle na art. 415 Kodeksu cywilnego: kto z winy swojej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Winą może być zaniedbanie, na przykład tolerowanie przeciekającego od miesięcy połączenia. W praktyce sądowej pojawia się też art. 433 kc, który przewiduje odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną wylaniem czegoś z pomieszczenia bez względu na winę, choć jego stosowanie do zalań między lokalami nie jest jednolite.

Kluczowe jest ustalenie, gdzie powstał wyciek. Jeśli zawiodła instalacja wewnątrz lokalu, za szkodę odpowiada co do zasady osoba, która z tego lokalu korzysta lub za niego odpowiada. Jeśli pękł pion albo inna część wspólnej instalacji, roszczenie kieruje się do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Szerzej opisywaliśmy już, kto zapłaci za zalane mieszkanie w typowych układach sąsiedzkich.

Właściciel czy najemca, czyli podział napraw w kodeksie cywilnym

W mieszkaniu na wynajem robi się ciekawiej. Art. 681 kc przerzuca na najemcę drobne naprawy lokalu i wymienia wśród nich wprost drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających dopływ i odpływ wody. Wymiana zużytego wężyka czy uszczelki pod syfonem mieści się w tym bez większych wątpliwości. Podobny podział, tylko bardziej szczegółowy, przewiduje art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów, a wynajmującego art. 6a tej ustawy obciąża zapewnieniem sprawnego działania instalacji i naprawami wykraczającymi poza ten zakres. Ogólne obowiązki najemcy obejmują też utrzymanie lokalu w należytym stanie i niezwłoczne zawiadomienie wynajmującego o potrzebie napraw, które jego obciążają (art. 666 kc).

Z tego wynikają dwie konsekwencje. Najemca, który zbagatelizował widoczny przeciek, może odpowiadać wobec sąsiada na podstawie art. 415 kc, a wobec właściciela za zniszczenia w lokalu na podstawie art. 471 kc, czyli jak za nienależyte wykonanie umowy najmu. Właściciel, który zignorował zgłoszenie o skorodowanym zaworze albo wynajął mieszkanie z instalacją w złym stanie, nie przerzuci łatwo odpowiedzialności na lokatora. Dokładnie taki sam spór toczy się zresztą o sprzęt AGD, a odpowiedź na pytanie, czy lokator ma obowiązek płacić za naprawę pralki, zależy od tego, czy chodzi o zwykłą konserwację, czy o poważniejszą usterkę.

Rozsądna umowa najmu określa, kto i jak często sprawdza instalację, a protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami pomaga później ustalić, w jakim stanie były wężyki i zawory w dniu przekazania kluczy.

OC w życiu prywatnym i ubezpieczenie mieszkania po zalaniu

Najtańszą ochroną przed rachunkiem sąsiada jest polisa OC w życiu prywatnym, często dokupowana do ubezpieczenia mieszkania. Ubezpieczyciel płaci wtedy za szkody wyrządzone innym, pod warunkiem że ubezpieczony za nie odpowiada. Warto sprawdzić, czy polisa obejmuje szkody powstałe w lokalu wynajmowanym, bo nie każda to robi, i czy suma gwarancyjna nie jest symboliczna. Właściciel mieszkania na wynajem powinien z kolei zadbać o ubezpieczenie murów i stałych elementów od zalania, a najemca o własne OC i ewentualnie ruchomości.

Regres ubezpieczyciela, czyli kiedy rachunek wraca do sprawcy

Wypłata odszkodowania przez ubezpieczyciela poszkodowanego nie zamyka sprawy. Zgodnie z art. 828 kc roszczenie wobec sprawcy przechodzi na zakład ubezpieczeń do wysokości wypłaconej kwoty. W praktyce sąsiad dostaje pieniądze ze swojej polisy, a kilka miesięcy później sprawca zalania otrzymuje wezwanie do zapłaty od ubezpieczyciela. Jeśli sprawca ma OC w życiu prywatnym, rozliczają się ze sobą ubezpieczyciele. Jeśli nie ma, płaci z własnej kieszeni.

Co zrobić po zalaniu mieszkania krok po kroku

Pierwszy ruch to zakręcenie wody i, jeśli zagrożona jest instalacja elektryczna, wyłączenie prądu. Art. 826 kc zobowiązuje ubezpieczonego do ograniczania rozmiarów szkody, więc zwłoka może później odbić się na wypłacie. Potem trzeba powiadomić sąsiadów, właściciela mieszkania (w przypadku najemcy) oraz zarządcę budynku lub spółdzielnię.

Następnie przychodzi czas na dokumentację: zdjęcia i nagrania zniszczeń oraz miejsca wycieku, zanim cokolwiek zostanie naprawione, a także protokół szkody spisany z udziałem administratora lub sprawcy. Pisemne przyznanie się do zalania przez sąsiada z góry bardzo ułatwia późniejsze dochodzenie roszczeń.

Szkodę zgłasza się ubezpieczycielowi w terminie wskazanym w ogólnych warunkach ubezpieczenia, najczęściej to kilka dni. Spóźnione zgłoszenie nie przekreśla automatycznie wypłaty, ale może obniżyć świadczenie, jeśli utrudniło ustalenie okoliczności (art. 818 kc). Kto nie ma polisy albo chce dochodzić różnicy, kieruje do sprawcy pisemne wezwanie do zapłaty, a w razie odmowy pozew. Roszczenia z czynu niedozwolonego przedawniają się co do zasady po trzech latach od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie i osobie zobowiązanej do jej naprawienia. Całą procedurę, w tym rolę rzeczoznawcy, opisuje nasz poradnik o tym, jak uzyskać odszkodowanie za zalanie mieszkania.

Przegląd wężyków, syfonów i zaworu raz na pół roku nie daje gwarancji, że nic się nie zepsuje. Ułatwia za to wykazanie, że właściciel czy najemca dochował należytej staranności, a to w sporze o zalanie ma realne znaczenie.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj