Na obecną sytuację na rynku nieruchomości wpływają dwa kluczowe (choć pozornie sprzeczne) trendy demograficzne. 

Z jednej strony, populacja Polski systematycznie maleje - z najnowszej prognozy Eurostatu wynika, że do 2050 r. Polskę będzie zamieszkiwać na stałe jedynie 34,6 mln osób. Z drugiej, mimo tego spadku, wciąż rośnie łączna liczba gospodarstw domowych, ponieważ coraz więcej osób decyduje się zamieszkać samotnie lub jedynie z partnerem.

Ten wzrost liczby gospodarstw domowych, który według prognoz ma potrwać do około 2028-2029 r., jest obecnie głównym źródłem tzw. popytu fundamentalnego. Po stronie podażowej, rynek w ostatnim piętnastoleciu charakteryzował się dużą zmiennością, jednak w perspektywie długoterminowej widoczny jest wyraźny trend wzrostowy - w Polsce buduje się coraz więcej mieszkań. 

Aktualnie, jak szacują autorzy raportu, do zaspokojenia popytu fundamentalnego brakuje w skali kraju około 300-400 tysięcy lokali. Teoretycznie liczby te wydają się przytłaczające; w praktyce jednak eksperci Alior Bank sugerują, że popyt ten może zostać zaspokojony szybciej, niż mogłoby się wydawać.

Zestawiając ze sobą prognozy demograficzne z różnymi scenariuszami tempa budowy nowych mieszkań, analitycy Alior Banku dochodzą do wniosku, że moment, w którym liczba dostępnych lokali zrówna się z liczbą gospodarstw domowych, nastąpi między 2027 a 2030 . Można nawet zaryzykować stwierdzenie, że luka ta została już de facto zapełniona, zwłaszcza biorąc pod uwagę fakt, że obecnie w budowie znajduje się 850 tys. mieszkań w całym kraju.

Należy jednak pamiętać, że są to dane ogólnopolskie. W rzeczywistości rynek jest silnie zróżnicowany geograficznie. W wyludniających się regionach Polski, takich jak Podlasie czy Warmia, mieszkań prawdopodobnie już teraz jest więcej, niż wynosi zapotrzebowanie. Z kolei w największych aglomeracjach, które przyciągają migracje wewnętrzne, niedobór lokali utrzyma się znacznie dłużej.

Co jednak czeka rynek nieruchomości po zapełnieniu luki mieszkaniowej? Jak prognozują eksperci Alior Banku, Polacy, mając już zapewniony dach nad głową, będą dążyć do poprawy jakości i standardu swojego życia, co przełoży się na popyt na większe, lepiej zlokalizowane i nowocześniejsze mieszkania.

Jak zwracają uwagę, dystans w tym obszarze dzielący nas od Europy Zachodniej jest wciąż ogromny. Z danych przytoczonych w raporcie jasno wynika, w Polsce na osobę przypada średnio 1,5 izby, podczas gdy średnia dla Europy Zachodniej to 2,2. Podobnie jest ze średnią powierzchnią użytkową mieszkania; wynosi ona 29 mkw. na osobę w Polsce, podczas gdy na Zachodzie - aż 41 mkw.

Jak prognozują eksperci Alior Banku, proces nadrabiania tej luki jakościowej potrwa jeszcze wiele lat i przeciągnie się nawet poza rok 2040. Tym samym polski rynek nieruchomości raczej nie powinien wpaść w stagnację - nawet, jeśli luka mieszkaniowa zostanie zapełniona już wkrótce.