Problematyczna scheda po PRL
Problem z gruntami pod osiedlami spółdzielni mieszkaniowych powstał w okresie transformacji ustrojowej. Wiele z takich osiedli powstało bowiem w latach 70. i 80. ubiegłego wieku i zgodnie z ówczesnymi przepisami były one budowane na gruntach należących do Skarbu Państwa. Dopiero po zmianie ustroju takie grunty zostały przekazane nieodpłatnie samorządom, które miały ustanowić na rzecz spółdzielni prawo użytkowania wieczystego.
Niestety część gmin tego nie zrobiła do tej pory, tłumacząc to między innymi roszczeniami byłych właścicieli i ich spadkobierców do gruntów, ale też rzekomymi problemami z ustaleniem „obszaru niezbędnego do prawidłowego korzystania z gruntu”. Co więcej, w zeszłym roku warszawski samorząd ze względu na brak prawa do ziemi zaczął wykreślać spółdzielnie z ewidencji gruntów, co spółdzielcy określili jako „bezprawne wywłaszczenie”.
Problem z gruntami dotyczy też mieszkańców spółdzielni
Nieuregulowany stan prawny gruntów pod osiedlami mieszkaniowymi uderza również w samych mieszkańców spółdzielni. Przede wszystkim często z tego powodu płacą oni wyższe czynsze administracyjne, a dodatkowo nie mogą założyć księgi wieczystej dla swoich mieszkań. Brak takiej księgi utrudnia im natomiast sprzedaż nieruchomości, ponieważ nie można jej nabyć z pomocą kredytu hipotecznego. W efekcie takie mieszkania mogą być sprzedawane tylko za gotówkę, co obniża ich wartość rynkową. To kolejny problem, ponieważ według „Rzeczpospolitej” ceny takich mieszkań często są nawet o 20 proc. niższe od cen lokali w blokach „usadowionych na ziemi o uregulowanym statusie”.
Według Krajowej Rady Spółdzielczej powyższy problem dotyczy nawet około 1 miliona osób w całej Polsce m.in. w Warszawie, Łodzi, Poznaniu i Katowicach. Największy jest jednak w stolicy, ponieważ występuje w 99 spółdzielniach i obejmuje około 300 tys. mieszkań.
Dzięki ustawie spółdzielnie zyskają wreszcie prawo do gruntów
W dniu 18 listopada 2025 roku do Wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów trafił projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw.
O projekcie powyższej ustawy poinformowało Ministerstwo Rozwoju i Technologii na swojej stronie internetowej. W komunikacie na ten temat widnieje komentarz ministra finansów i gospodarki Andrzeja Domańskiego, który stwierdził między innymi:
Najwyższy czas odnieść się do apeli spółdzielni i zlikwidować bariery, które uniemożliwiają im uzyskanie prawa do gruntów. To koniec z niejasnym stanem prawnym dla właścicieli nawet 100 tysięcy mieszkań. Nasz projekt przełoży się na bezpieczeństwo mieszkaniowe, lepsze finansowanie i nowoczesne inwestycje, a także wsparcie dla rozwoju budownictwa komunalnego i społecznego.
Projekt ustawy przewiduje przede wszystkim przyznanie spółdzielniom trwałego prawa do gruntu, a dokładnie przyznanie im roszczenia o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego. Aby ułatwić przyznawanie im takiego prawa, będą wprowadzone mechanizmy ograniczające roszczenia osób trzecich oraz umożliwiające skuteczne zaskarżanie bezczynności organu.
Poza tym nowe regulacje umożliwią spółdzielniom realizowanie na uregulowanych gruntach inwestycji w ramach społecznego budownictwa mieszkaniowego. Członkowie spółdzielni zyskają natomiast prawo ubiegania się o założenie dla swojego mieszkania księgi wieczystej oraz finansowania jego zakupu kredytem zabezpieczonym hipoteką.
