Motocykl na zimę w garażu podziemnym „przy ścianie”? Wspólnota może zażądać pieniędzy

Czyja jest „niczyja przestrzeń” w garażu podziemnym?

A przynajmniej do czasu, aż komuś zacznie przeszkadzać. Wówczas pojawiają się różnego rodzaju konflikty, które najczęściej mają podłoże finansowe. Dlaczego bowiem jedni płacą setki złotych miesięcznie za wynajem miejsca (dla jego właściciela to całkiem realny zysk z wynajmu miejsca postojowego) lub dziesiątki tysięcy złotych za własność, a inni zostawiają swój pojazd za darmo? Nasuwa się więc bardzo ciekawe pytanie — czyja jest ta „przestrzeń niczyja”?

Co właściwie jest nieruchomością wspólną w hali garażowej?

W typowym budynku wielorodzinnym hala garażowa składa się z miejsc postojowych (które mogą być odrębnymi lokalami albo przynależeć do mieszkań) oraz z całej reszty: dojazdów, korytarzy manewrowych, ścian, rampy, klatek prowadzących do garażu. Ta „reszta” to co do zasady nieruchomość wspólna, z której korzystają wszyscy właściciele lokali. Warto przy tym wiedzieć, że sposób, w jaki garaż jest ujęty w księdze wieczystej, ma realne znaczenie finansowe — odrębna nieruchomość, udział w nieruchomości wspólnej i pomieszczenie przynależne do mieszkania to trzy różne sytuacje prawne, które inaczej regulują możliwość dysponowania miejscem, choćby wtedy, gdy w grę wchodzi sprzedaż garażu.

„Skoro nikt tego nie używa, to może być moje” to błędne założenie

A skoro jest wspólna, to niektórzy lokatorzy zaczynają wychodzić z założenia, że część tej przestrzeni może być ich, bo przecież nikt jej nie używa. Takie założenie to jednak spory błąd. Zasady korzystania z nieruchomości wspólnej określają bowiem ustawa o własności lokali oraz przepisy Kodeksu cywilnego. Wynika z nich podstawowa zasada: każdy może korzystać z rzeczy wspólnej, ale w sposób, który nie wyłącza i nie ogranicza korzystania przez pozostałych.

Co mówi art. 206 Kodeksu cywilnego o korzystaniu z rzeczy wspólnej?

Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego współwłaściciel ma prawo do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej w zakresie, który nie wyłącza takiego samego uprawnienia pozostałych. Sąd Najwyższy wprost wskazywał, że współwłasność nieruchomości bywa prawną pułapką — nawet ogrodzenie własnej, wydzielonej części nieruchomości wspólnej, odpowiadającej wielkością udziałowi danego współwłaściciela, może zostać uznane za czynność przekraczającą zwykły zarząd i wymagać zgody pozostałych. Jeśli więc nawet formalne odgrodzenie „swojej” części bywa problematyczne, to tym bardziej problematyczne jest trwałe zastawienie przestrzeni wspólnej bez żadnej zgody czy tytułu prawnego.

Czy motocykl zaparkowany w części wspólnej narusza prawa innych?

Można więc zadać pytanie — czy motocykl zaparkowany przy ścianie „wyłącza” prawo innych? Zazwyczaj nie fizycznie — nie będzie błędem założenie, że gdyby nie stojący tam motocykl, zapewne nikt na co dzień nie korzystałby z tej przestrzeni. Pod względem prawnym ta kwestia wygląda jednak zupełnie inaczej. Nie chodzi bowiem o to, czy ktoś się o ten motocykl potknie, czy przypadkiem w niego wjedzie. Chodzi o to, że właściciel jednośladu trwale zajmuje część nieruchomości wspólnej na własny, prywatny użytek.

Dlaczego część wspólna garażu to nie darmowy magazyn?

Warto także pamiętać, że część wspólna garażu służy do przejazdu, manewrowania i dostępu do miejsc postojowych, więc nie jest darmowym magazynem. Dodatkowo często w grę wchodzą różnorodne przepisy bezpieczeństwa — chodzi głównie o potencjalną blokadę dróg ewakuacyjnych czy dojazdów do garażu dla służb. Zasady użytkowania części wspólnych regulują także regulaminy garaży czy uchwały wspólnoty — te ostatnie obowiązują wszystkich, dopóki nie dojdzie do skutecznego zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej. W razie uszkodzenia nieprawidłowo stojącego motocykla mogą pojawić się również problemy z uzyskaniem odszkodowania.

Jak wspólnota mieszkaniowa reaguje na uporczywe zajmowanie części wspólnej?

W sytuacjach, w których posiadacz motocykla uporczywie zajmuje część wspólną garażu, wspólnota działa zazwyczaj dość szybko i na wniosek innych mieszkańców. Najczęściej rozpoczyna się od wystosowania wezwania do usunięcia pojazdu. Gdy polubowna próba załatwienia sprawy nie przyniesie efektów, wspólnota może wystąpić na drogę sądową, np. w celu ustalenia wynagrodzenia za dotychczasowe, bezumowne korzystanie z części wspólnej — na podobnej zasadzie, na jakiej właściciel nieruchomości może domagać się wynagrodzenia od każdego, kto korzysta z jego mienia bez tytułu prawnego, niezależnie od tego, czy chodzi o grunt, spadek czy właśnie fragment hali garażowej.

Najprostsze rozwiązanie? Zapytaj zarząd wspólnoty o miejsce na jednoślad

Nie da się jednak ukryć, że w wielu przypadkach załatwienie sprawy jest bardzo proste i wymaga po prostu aktywności ze strony posiadacza motocykla czy roweru. Jeśli właściciel naprawdę nie ma gdzie postawić własnego jednośladu, najlepszym sposobem jest wystosowanie zapytania do zarządu wspólnoty z prośbą o wyznaczenie specjalnego miejsca czy też wynajęcie fragmentu części wspólnej za zazwyczaj niewielką odpłatnością.

Warto wiedzieć, że stawki za wynajem miejsca postojowego w hali garażowej są zwykle znacznie niższe niż jego zakup (np. gdy kupujemy miejsce postojowe od dewelopera) i w zależności od miasta zaczynają się od kilkudziesięciu–kilkuset złotych miesięcznie, a dla samego motocykla czy roweru taki koszt byłby zapewne jeszcze mniejszy. To znacznie lepsze wyjście niż bycie wytykanym przez innych mieszkańców i oskarżanym o żerowanie na lokatorach.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj