Najemcy przerzucają winę za swoje incydenty na właściciela mieszkania

Zdarza się, że sąsiedzi skarżą się na hałas, zniszczenia czy inne incydenty, a wspólnota mieszkaniowa próbuje obarczyć odpowiedzialnością… właściciela. Tyle że w świetle prawa takie przerzucenie winy jest mocno wątpliwe.

Wspólnota może chcieć, ale sądy mówią: nie

Przykład z 2007 roku pokazuje, że kreatywność wspólnot nie zna granic. Uchwała jednej z nich nakładała na właściciela pełną odpowiedzialność za zachowanie osób, którym oddał lokal do użytku, wymagała też, by zapoznał ich z regulaminem i zgłaszał wynajem zarządowi. A w 2021 r. SN stwierdził wręcz, że wspólnota nie ma prawa zakazywać wynajmu – ani krótkoterminowego, ani długoterminowego.

Przykładem może być uchwała przyjęta w 2007 r. przez jedną ze wspólnot mieszkaniowych. Mówiła ona, że:

„Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. (sygnatura akt: II CSK 600/08) zakwestionował wszystkie powyższe elementy uchwały. O braku uzasadnienia dla uchwał przenoszących na właściciela mieszkania odpowiedzialność za zachowanie lokatorów mówią również inne wyroki sądowe” - komentuje Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości.

Kto odpowiada za bałagan i wykroczenia?

Jeśli najemca zakłóca ciszę nocną, dewastuje mienie czy – w skrajnych przypadkach – dopuszcza się przestępstwa, odpowiedzialność spada bezpośrednio na niego. Mówimy tu np. o wykroczeniach z art. 51 i 124 kodeksu wykroczeń. Sąsiedzi mogą nawet wytoczyć powództwo o rozwiązanie umowy najmu i opróżnienie lokalu (art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów). W praktyce jednak to właściciel, chcąc uniknąć eskalacji problemu, sam dąży do usunięcia kłopotliwego lokatora – czasem równolegle walcząc o spłatę zaległości czy naprawę zniszczeń.

Najwięcej nieporozumień rodzi kwestia tzw. szkód „zalaniowych”. Jeśli z mieszkania wynajmowanego przecieka woda, sprawa robi się bardziej skomplikowana – w grę wchodzi odpowiedzialność właściciela, najemcy, zarządcy budynku, a czasem firmy remontowej. Dlatego rośnie popularność polis mieszkaniowych obejmujących szkody wyrządzone przez lokatorów. Właściciel może też wykupić ubezpieczenie OC na rzecz najemcy, choć ochrona nie obejmie sytuacji wynikłych z umyślnego działania, rażącego niedbalstwa czy spożycia alkoholu.

Najemca może sam zabezpieczyć się polisą obejmującą nie tylko własne ruchomości, ale też odpowiedzialność cywilną za szkody w budynku. To szczególnie istotne w sytuacjach, gdy w grę wchodzi zalanie sąsiadów lub zniszczenie części wspólnych. Jednak nawet najlepsze ubezpieczenie nie zrekompensuje nerwów i czasu straconego na interwencje w przypadku uciążliwego lokatora.

Wnioski?

Prawo stoi po stronie właściciela, jeśli chodzi o uniknięcie odpowiedzialności za wybryki najemcy – przynajmniej w zakresie wykroczeń i porządków we wspólnocie. Ale w praktyce to właściciel ponosi największy ciężar organizacyjny i emocjonalny całej sytuacji. Dlatego warto zawczasu myśleć nie tylko o samej umowie najmu, ale też o selekcji lokatora i odpowiednim ubezpieczeniu. Bo nawet jeśli sąd zwolni z odpowiedzialności, to codzienna walka z problematycznym najemcą potrafi być kosztowniejsza niż sama szkoda.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj