Zdarza się, że sąsiedzi skarżą się na hałas, zniszczenia czy inne incydenty, a wspólnota mieszkaniowa próbuje obarczyć odpowiedzialnością… właściciela. Tyle że w świetle prawa takie przerzucenie winy jest mocno wątpliwe.
Wspólnota może chcieć, ale sądy mówią: nie
Przykład z 2007 roku pokazuje, że kreatywność wspólnot nie zna granic. Uchwała jednej z nich nakładała na właściciela pełną odpowiedzialność za zachowanie osób, którym oddał lokal do użytku, wymagała też, by zapoznał ich z regulaminem i zgłaszał wynajem zarządowi. A w 2021 r. SN stwierdził wręcz, że wspólnota nie ma prawa zakazywać wynajmu – ani krótkoterminowego, ani długoterminowego.
Przykładem może być uchwała przyjęta w 2007 r. przez jedną ze wspólnot mieszkaniowych. Mówiła ona, że:
Kto odpowiada za bałagan i wykroczenia?
Jeśli najemca zakłóca ciszę nocną, dewastuje mienie czy – w skrajnych przypadkach – dopuszcza się przestępstwa, odpowiedzialność spada bezpośrednio na niego. Mówimy tu np. o wykroczeniach z art. 51 i 124 kodeksu wykroczeń. Sąsiedzi mogą nawet wytoczyć powództwo o rozwiązanie umowy najmu i opróżnienie lokalu (art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów). W praktyce jednak to właściciel, chcąc uniknąć eskalacji problemu, sam dąży do usunięcia kłopotliwego lokatora – czasem równolegle walcząc o spłatę zaległości czy naprawę zniszczeń.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Najwięcej nieporozumień rodzi kwestia tzw. szkód „zalaniowych”. Jeśli z mieszkania wynajmowanego przecieka woda, sprawa robi się bardziej skomplikowana – w grę wchodzi odpowiedzialność właściciela, najemcy, zarządcy budynku, a czasem firmy remontowej. Dlatego rośnie popularność polis mieszkaniowych obejmujących szkody wyrządzone przez lokatorów. Właściciel może też wykupić ubezpieczenie OC na rzecz najemcy, choć ochrona nie obejmie sytuacji wynikłych z umyślnego działania, rażącego niedbalstwa czy spożycia alkoholu.
Najemca może sam zabezpieczyć się polisą obejmującą nie tylko własne ruchomości, ale też odpowiedzialność cywilną za szkody w budynku. To szczególnie istotne w sytuacjach, gdy w grę wchodzi zalanie sąsiadów lub zniszczenie części wspólnych. Jednak nawet najlepsze ubezpieczenie nie zrekompensuje nerwów i czasu straconego na interwencje w przypadku uciążliwego lokatora.
Wnioski?
Prawo stoi po stronie właściciela, jeśli chodzi o uniknięcie odpowiedzialności za wybryki najemcy – przynajmniej w zakresie wykroczeń i porządków we wspólnocie. Ale w praktyce to właściciel ponosi największy ciężar organizacyjny i emocjonalny całej sytuacji. Dlatego warto zawczasu myśleć nie tylko o samej umowie najmu, ale też o selekcji lokatora i odpowiednim ubezpieczeniu. Bo nawet jeśli sąd zwolni z odpowiedzialności, to codzienna walka z problematycznym najemcą potrafi być kosztowniejsza niż sama szkoda.
