Chcesz bogato wyjść za mąż albo wżenić się w bogatą rodzinę? Stare przysłowie mówi, że jeżeli Pan Bóg będzie chciał z człowieka zakpić, to spełni jego marzenia. I tak właśnie może zdarzyć się w sytuacji, gdy małżonkowie dysponują sporym majątkiem odrębnym, pochodzącym sprzed ślubu (bądź też będącym darowizną lub spadkiem). O ile w kwestii pieniędzy zwykle większych problemów nie ma, to już nieruchomości niejednemu (byłemu) małżonkowi odbiły się czkawką.

Gdy para wspólnie zarabia i ze wspólnych pieniędzy buduje dom – wszystko jest jasne i klarowne, a działka z domem wchodzą w skład majątku wspólnego. Jeżeli jednak żona wprowadziła się do domu, który jest wyłączną własnością męża, zaczynają się schody. Wszystko przez nakłady na cudzą nieruchomość, które małżonkowie często czynią bezrefleksyjnie.

Skoro dom jest wyłączną własnością jednego z małżonków, to w przypadku rozwodu nie wlicza się go w skład majątku wspólnego i nie podlega on podziałowi. Co jednak w sytuacji, gdy małżonka włożyła 200 000 złotych w remont budynku, który wcześniej był ruderą? Nie zawsze będzie w stanie odzyskać te pieniądze.

Teoretycznie nakłady poczynione na cudzą nieruchomość podlegają zwrotowi. Jednak art. 226 kodeksu cywilnego, który stanowi o właśnie o zwrocie nakładów koniecznych, mówi o samoistnym posiadaczu, który może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Co oznacza, że zwrot nakładów na cudzą nieruchomość nie będzie bazował na tej podstawie prawnej, gdyż żona nie jest samoistnym posiadaczem (a nawet jakby była, to i tak zapewne nie wszystkie inwestycje można potraktować, jako nakłady konieczne).

Warto również zwrócić uwagę, że aby odzyskać nakłady na cudzą nieruchomość, trzeba udowodnić, że faktycznie się je poniosło. A życie polegające na ciągłym pilnowaniu teczki z paragonami i fakturami (najlepiej imiennymi, żeby nie było wątpliwości, kto płacił) może być naprawdę męczące.

Teoretycznie można uznać, że żona ma prawo użytkowania (chociaż ta podstawa prawna również jest mocno dyskusyjna). Jednak i tutaj sytuacja nie jest zbyt dobra, bo zgodnie z art. 260 kodeksu cywilnego, użytkownik jest zobowiązany do dokonywania napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. Ten przepis więc również się nie przyda.

Zastosowanie może jednak mieć art. 405 kodeksu cywilnego, który stanowi, że kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Ciężko jest wydać łazienkowe płytki, czy też drzwi razem z futryną, tak więc tutaj już pojawia się szansa na odzyskanie gotówki.

Należy jednak nieco pohamować radość, gdyż zgodnie z art. 409 kodeksu cywilnego, ten kto korzyść uzyskał, nie musi jej wydawać, ani zwracać jej wartości, jeżeli korzyść zużył lub utracił w taki sposób, że nie jest już wzbogacony, chyba że wyzbywając się korzyści lub zużywając ją, powinien był liczyć się z obowiązkiem zwrotu. A drzwi po kilku latach mogą być już odrapane, farba na ścianach poszarzała, a dom może wymagać kolejnego remontu. I wciąż wracamy do sytuacji, gdy chcąc odzyskać nakłady na cudzą nieruchomość, musimy zbierać paragony i faktury…

Takie sytuacje, gdy mąż lub żona czynią nakłady na nieruchomość swojego małżonka, będącą jego własnością odrębną, są niestety częste. Problemy pojawiają się również, gdy para zdecyduje się na przykład zainwestować w nieruchomość rodziców jednej ze stron i przeznaczy na to pieniądze z majątku odrębnego (a nawet wspólne, gdyż spadek wchodzi w skład majątku odrębnego).

W takiej sytuacji (chociaż brzmi to bezdusznie) należy pomyśleć o zabezpieczeniu swoich roszczeń przez zawarcie pisemnej umowy, regulującej zasady rozliczeń. Oczywiście w zależności od tego, jak umowa będzie skonstruowana – nakłady trzeba będzie dokumentować, lub też strony umówią się na odzyskanie pewnej kwoty za remont, niezależnie od kwoty poczynionych nakładów. Taka umowa to jednak jedyna szansa na zabezpieczenie interesów osoby, która inwestuje.