Gospodarka w kształcie litery "K". Co to oznacza dla rynku nieruchomości w 2026 r.?
Zdaniem ekspertów z portalu RynekPierwotny.pl, jednym z najważniejszych zjawisk makroekonomicznych, które zdeterminują popyt na mieszkania, będzie rozwój gospodarki w kształcie litery "K”. Termin ten oznacza rozejście się ścieżek poszczególnych wskaźników. Z jednej strony spodziewana jest ekspansja PKB, stymulowana m.in. inwestycjami z KPO. Z drugiej strony, możliwa jest słabsza sytuacja na rynku pracy.
Eksperci przewidują spowolnienie dynamiki wynagrodzeń oraz potencjalny wzrost bezrobocia, wynikający z procesów relokacji miejsc pracy oraz rosnącego wpływu automatyzacji i sztucznej inteligencji.
Taka sytuacja wpłynie na nastroje konsumenckie i zdolność kredytową gospodarstw domowych. W efekcie, mimo ogólnego wzrostu gospodarczego, fundament popytowy na rynku mieszkaniowym może ulec osłabieniu - a to może wymusić na deweloperach większą elastyczność.
Rok 2026 może przynieść kolejne obniżki cen. I przywrócić rentowność najmu
Przyszły rok rozpocznie się z rekordowo wysoką ofertą deweloperską w wielu aglomeracjach. Nadpodaż w połączeniu z agresywną konkurencją cenową może doprowadzić do zjawiska, które w ostatnich latach występowało rzadko - mowa o nominalnym spadku cen transakcyjnych.
Analitycy nie przewidują wprawdzie gwałtownego załamania rynku, ale uważają, że klienci mogą liczyć na powolną korektę i schodzenie ze szczytów cenowych. Niska inflacja oraz wojna cenowa między deweloperami będą sprzyjać kupującym, którzy - dzięki ustawie o jawności cen - dysponują znacznie szerszą wiedzą o rynku.
W tym otoczeniu zmienia się również perspektywa inwestycyjna. Oczekiwane dalsze obniżki stóp procentowych (prognozowane na poziomie 3,5-4,0 proc., a w wariancie optymistycznym nawet 2,5-3,0 proc.) sprawią, że rentowność najmu ponownie stanie się konkurencyjna względem lokat bankowych i obligacji skarbowych. Może to przyciągnąć na rynek inwestorów kapitałowych, szukających alternatywy dla bezpiecznych aktywów finansowych.
Chaos planistyczny i nowe wymogi techniczne. Na to trzeba się przygotować
Istotnym czynnikiem ryzyka pozostaje otoczenie regulacyjne. Rok 2026 będzie przełomowy dla planowania przestrzennego. Wygasanie dotychczasowych studiów uwarunkowań i konieczność uchwalenia tzw. planów ogólnych gmin (z prawdopodobnym przesunięciem terminu na sierpień) wprowadzi tymczasowy paraliż decyzyjny. Dodatkowo zniknie procedura "lex deweloper”, którą zastąpią Zintegrowane Plany Inwestycyjne.
Sytuację komplikują nowe wymogi techniczne, w tym obowiązek uwzględniania w nowoprojektowanych budynkach wielorodzinnych miejsc doraźnego schronienia. Nagromadzenie zmian prawnych w pierwszej połowie roku może skutkować wydłużeniem procesów inwestycyjnych i problemami z podażą nowych gruntów pod zabudowę. Eksperci przewidują jednak, że większe ośrodki miejskie szybciej poradzą sobie z adaptacją do nowych reguł gry.
Konsolidacja rynku i nowy profil klienta. Deweloperzy mogą być zmuszeni do zmian
W obliczu zaostrzonej konkurencji i wyzwań sprzedażowych, rynek deweloperski może czekać fala konsolidacji. Firmy, które nie dostosowały się do wymogów jawności cen lub posiadają duży wolumen niesprzedanych mieszkań, mogą stać się celami przejęć. Możliwe są fuzje zmieniające układ sił w czołówce branży.
Zmienia się także sam klient. Nabywcy w 2026 r. będą prawdopodobnie bardziej świadomi; wiele osób coraz częściej wspiera się AI przy podejmowaniu decyzji o zakupie konkretnej nieruchomości. To paradoksalnie wymusza to na deweloperach profesjonalizację obsługi.
Wśród scenariuszy mniej prawdopodobnych, lecz możliwych, wymienia się także zmiany w standardzie wykończenia lokali - przejście z modelu "stanu deweloperskiego” na mieszkania wykończone pod klucz, co zbliżyłoby polski rynek do standardów zachodnich.
