Gdyby wprowadzić w Polsce powszechny podatek katastralny, to zakopalibyśmy się w wycenach na całe dekady
Opodatkowanie nieruchomości w Polsce trudno byłoby określić mianem ideału. Najczęściej podnoszonym zarzutem jest jego niesprawiedliwość. To znaczy: wymiar daniny nie uwzględnia rzeczywistej albo chociaż przybliżonej wartości danego budynku. Prawdę mówiąc, nie jestem jakoś bardzo przekonany do tego argumentu. Koncepcja powszechnego podatku katastralnego, a więc głównej alternatywy dzisiejszego podatku od nieruchomości, rozbija się przede wszystkim o wyliczanie wspomnianej wartości.
Podatek od nieruchomości jest stosunkowo prosty, dopóki mówimy o opodatkowaniu budynków mieszkalnych. Im większa powierzchnia użytkowa, tym większy zapłacimy podatek. Prowadzący działalność gospodarczą płaci więcej. Opodatkowanie dotyczy także gruntów bez budynków. W przypadku firm w grę wchodzi jeszcze podatek obejmujący budowle, któremu jednak bliżej do katastru. Naliczany jest bowiem od jej wartości.
Powszechny podatek katastralny działałby z kolei tak, że każdy z nas każdego roku odpracowywałby wartość posiadanych przez siebie nieruchomości, gruntów i budowli. Słowo "powszechny" podpowiada, że w tym wariancie katastru nie chodzi wcale o karną daninę dla mieszkaniowych spekulantów oraz wynajmujących mieszkania.
Największy problem z tą "elegancką" i "sprawiedliwą" daniną, która "funkcjonuje z powodzeniem w innych państwach" jest kwestia ustalenia podstawy opodatkowania. Trzeba bowiem wyliczyć jakoś wartość nieruchomości. Jak to zrobić? Jeden ze zwolenników podatku katastralnego od pierwszego mieszkania w osobie eksperta rynku nieruchomości Tomasza Błeszyńskiego ma dwa rozwiązania tego problemu: przez rzeczoznawców majątkowych albo poprzez stworzenie tabel taksacyjnych na podstawie istniejących baz danych.
Pierwsze rozwiązanie to czyste szaleństwo. Rzeczoznawcy musieliby wycenić wszystkie nieruchomości znajdujące się w Polsce. Samych mieszkań jest w naszym kraju ok. 16 milionów i liczba ta stale rośnie. Rzeczoznawców majątkowych jest zaś ok. 6 000. Nawet zakładając wycenę w ciągu kilku dni, wyjdą nam dziesiątki lat czekania na domknięcie reformy. Przejdźmy więc do bardziej realnego scenariusza.
Obecny podatek od nieruchomości jest praktycznie bezobsługowy i niewymagający żadnych akrobacji z wyceną
Jakieś tam rejestry już mamy. Przykładem może być Rejestr Cen Nieruchomości. Załóżmy więc, że uda nam się stworzyć na tyle rozbudowaną bazę danych, by móc oceniać wartość nieruchomości objętych podatkiem katastralnym. Jest tylko jeden problem: możemy się spodziewać, że przynajmniej część podatników będzie niezadowolonych z takiego szacunku. Wtedy wracamy do rzeczoznawców, ale przynajmniej mamy dużo mniejszą liczbę nieruchomości do wycenienia. Sam Tomasz Błeszyński przyznaje, że nie widzi innych możliwości rozwiązania kwestii podstawy opodatkowania podatkiem katastralnym. Słusznie zauważa, że nie można przecież wyceniać nieruchomości "z palca".
Udało nam się wycenić nieruchomość mieszkalną, a nawet ją opodatkować. Wszystko by się udało, gdyby jej właściciel nie postanowił przeprowadzić remontu. Poprawa stanu budynku oznacza, że jego wartość rynkowa rośnie. Tym samym powinna też wzrosnąć podstawa opodatkowania. Tyle tylko, że to najgorszy obrót sprawy, jaki możemy sobie wyobrazić.
Powszechny podatek katastralny to jedno z najskuteczniejszych narzędzi do zniechęcania podatników, by inwestować w swoje mieszkania i równocześnie zachęcać do kombinowania. Skoro każde istotne usprawnienie oznacza, że będziemy płacić wyższy podatek, to mamy dwa rozwiązania. Pierwsze: nie robić nic poza absolutnie niezbędne minimum. Drugie: remontować i ulepszać, ale w taki sposób, by nie rzucało się to w oczy. Być może w końcu urzędnicy nie zauważą i nie podwyższą nam podatku. W przypadku abonamentu RTV skryte zakupy okazują się nadspodziewanie skuteczne.
Prawdę mówiąc, samorządom i społeczeństwu powinno zależeć, by właściciele nieruchomości w nie inwestowali. Zadbany budynek cieszy oczy – nie tylko właściciela, ale także przechodniów. Jest też w na tyle dobrym stanie technicznym, by nie stwarzał dla nikogo zagrożenia. Równocześnie nasze państwo boryka się z procesami wymagającymi kosztownych remontów. Przykładem może być transformacja energetyczna od wysokoemisyjnych kopciuchów do choćby względnie ekologicznych źródeł ciepła. Opodatkowanie wartości nieruchomości to idealny strzał w stopę.
Obowiązujący podatek od nieruchomości wygrywa z powszechnym katastrem. Skoro nie interesuje nas wartość budynku, to nie musimy zaprzątać sobie głowy jej zmianami. Nie musimy angażować do wymierzania daniny rzeczoznawców, bo powierzchnię użytkową w razie potrzeby obliczy każdy urzędnik z miarką budowlaną w ręku.
Co w takim razie ze sprawiedliwością? Rozwiązanie jest trywialne i podpowiedziały nam je Katowice. Mieszkania spekulantów, deweloperów, parających się najmem prywatnym i innych przedsiębiorców wystarczy traktować tak, jak każdą inną nieruchomość wykorzystywaną w działalności gospodarczej. Wtedy stawki są wyższe, a więc "bogacze" płacą więcej.
