Opodatkowanie sprzedaży mieszkania nam niestraszne, jeśli nic na niej nie zarobimy
Wielu Polaków urzekła koncepcja antyspekulacyjnego podatku katastralnego, któremu podlegałoby posiadanie kilku mieszkań. Trzeba przyznać, że jest to rozwiązanie ryzykowne. Otworzenie puszki Pandory z napisem "kataster" utorowałoby drogę do wprowadzenia powszechnego podatku wykorzystującego ten sam mechanizm. To już zabolałoby wszystkich właścicieli nieruchomości mieszkalnych. Czy można więc walczyć ze spekulacyjnym obrotem mieszkaniami bez uciekania się do drastycznych rozwiązań? Obecnie istnieje jeden środek, który w założeniu miał powstrzymywać szybkie zbywanie nieruchomości.
Mam na myśli oczywiście opodatkowanie sprzedaży mieszkania podatkiem PIT. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8) lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz ewentualnych udziałów w takowych stanowi źródło przychodów. Tym samym po sprzedaży mieszkania powinniśmy państwu zapłacić podatek. Wynosi on 19 proc. od dochodu uzyskanego dzięki takiej transakcji. Czy można uniknąć jego zapłaty? Jak najbardziej.
Pierwszy sposób wynika wprost z definicji dochodu. Podstawę opodatkowania stanowi w końcu różnica pomiędzy przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania. W tym przypadku możemy do nich zaliczyć koszty dopełnienia formalności związanych ze zbyciem nieruchomości. W grę wchodzą więc opłaty notarialne oraz wynagrodzenie pośrednika, który pomógł nam znaleźć kupca na nasze mieszkanie. Kosztem uzyskania przychodu jest także cena zakupu danej nieruchomości. Najprościej rzecz ujmując, opodatkowanie sprzedaży mieszkania nie wchodzi w grę, gdy sprzedajemy ze stratą. Nie ma dochodu, nie ma podatku.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Nie da się ukryć, że opisany wyżej sposób trudno byłoby zaliczyć do atrakcyjnych rozwiązań. Możemy też skorzystać ze zwolnienia wynikającego z treści przywołanego wyżej przepisu:
1. Źródłami przychodów są:
8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
[...]
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, [...]
Możemy także skorzystać ze specjalnego zwolnienia na realizację własnych celów mieszkaniowych
Najprościej rzecz ujmując, musimy poczekać 5 lat, zanim sprzedamy nasze mieszkanie. Przy czym warto wspomnieć, że termin ten liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym kupiliśmy daną nieruchomość. Jeżeli na przykład zakup mieszkania nastąpił 24 czerwca tego roku, to ze sprzedażą powinniśmy się wstrzymać do 1 stycznia 2030 r.
Załóżmy, że nie chce się nam tyle czekać i równocześnie chcemy zarobić na transakcji. Czy istnieje jakiś sposób, by odsunąć od siebie opodatkowanie sprzedaży mieszkania? Tak. Tym razem interesuje nas art. 21 ust. 1 pkt 131) ustawy o podatku PIT.
1. Wolne od podatku dochodowego są:
131) dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych;
Jak należy rozumieć ten przepis? Możemy liczyć ze specjalnego zwolnienia podatkowego, jeśli dochody ze sprzedaży mieszkania przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe. Innymi słowy, powinniśmy kupić sobie nowe mieszkanie albo dom. Trzeba jednak uważać. Organy podatkowe odmawiają często uznania wydatków na wynajmowane mieszkanie. W końcu cele mieszkaniowe mają być własne, a nie cudze.
Zwolnienie obejmuje ten procent dochodu ze sprzedaży, który przeznaczymy na zaspokojenie naszych potrzeb mieszkaniowych. W grę wchodzi nie tylko zakup drugiego mieszkania w sensie ścisłym, ale także remont lub adaptacja innej posiadanej nieruchomości, zakup działki pod budowę albo nawet spłatę kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami.
Co szczególnie istotne: opodatkowanie sprzedaży mieszkania ominie nas wtedy, gdy wydatki na cele mieszkaniowe poniesiemy w ciągu 3 lat. Ponownie termin ten liczymy od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Jak się łatwo domyślić, poszczególne wydatki musimy być w stanie udokumentować.
