Sprzedałeś nieruchomość, ale nie otrzymałeś zapłaty? Podatek od przychodu i tak musisz zapłacić

Naczelny Sąd Administracyjny zajmował się sprawą podatnika, który sprzedał swój udział w nieruchomości nieruchomość spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Spółka, mimo zrealizowania umowy i wydania nieruchomości, nie zapłaciła ceny wskazanej w akcie notarialnym. Ceny niebagatelnej, bo wynoszącej 2 miliony złotych.

Podatnik uważał, że brak zapłaty wyłącza powstanie obowiązku podatkowego. W jego ocenie, ten następuje dopiero z momentem otrzymania pieniędzy, wywodząc to z treści art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Urząd skarbowy stał jednak na stanowisku zgoła odmiennym. W ocenie organu podatkowego zastosowanie znajduje tutaj art. 19 ust. 1 ww. ustawy, który stanowi:

W ocenie skarbówki zatem sam fakt zawarcia umowy skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego - jest to tzw. zasada memoriałowa, w odróżnieniu od zasady kasowej określonej w art. 11 ustawy.

Podatnikowi taka interpretacja nie przypadła do gustu, a jego odwołanie od decyzji nie zostało pozytywnie rozpatrzone przez Wojewódzki Sąd Administracyjny. Sprawą musiał zatem zająć się Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. II FSK 2412/14), który potwierdził słuszność decyzji urzędu skarbowego. Dlaczego?

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości należy się nawet, jeśli nie otrzymano zapłaty

NSA podtrzymał wyrażane już wcześniej stanowisko, że art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sposób jasny wskazuje, że "przychodem (...) jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie". Rozróżnienie między "wartością" a "otrzymanymi pieniędzm20i" jest nieprzypadkowe, lecz to celowy zabieg ustawodawcy.

Wynika to z tego, że - o czym często się zapomina lub po prostu nie wie - umowa sprzedaży w polskim prawie jest tzw. umową konsensualną. Oznacza to, że umowa sprzedaży jest skuteczna (tzn. przenosi własność rzeczy lub prawa) już z momentem jej zawarcia - np. złożenia podpisów na akcie notarialnym. Wydanie rzeczy czy zapłata ceny ma charakter wtórny, nie wpływa na skuteczność umowy - i dlatego ustawodawca zdecydował się na taki, a nie inny moment powstania przychodu po stronie podatnika.

Przykładowo, w 2010 r. WSA we Wrocławiu orzekł (sygn. I SA/Wr 981/2010):

Warto zatem, sprzedając nieruchomość, mieć pewność, że kontrahent jest wypłacalny, a akt notarialny skonstruowany w taki sposób, że odpowiednio zabezpiecza nasze interesy. W przeciwnym wypadku, możemy pozostać bez nieruchomości, ale z podatkiem do zapłaty.

Jeśli chciał(a)byś uzyskać poradę prawnika w powyższym lub też innym zakresie, to z redakcją Bezprawnik.pl współpracuje zespół prawników specjalizujących się w poszczególnych dziedzinach, który solidnie, szybko i tanio pomoże rozwiązać Twój problem. Opisz go pod adresem e-mailowym [email protected], a otrzymasz bezpłatną wycenę rozwiązania sprawy.