Naczelny Sąd Administracyjny zajmował się sprawą podatnika, który sprzedał swój udział w nieruchomości nieruchomość spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Spółka, mimo zrealizowania umowy i wydania nieruchomości, nie zapłaciła ceny wskazanej w akcie notarialnym. Ceny niebagatelnej, bo wynoszącej 2 miliony złotych.
Podatnik uważał, że brak zapłaty wyłącza powstanie obowiązku podatkowego. W jego ocenie, ten następuje dopiero z momentem otrzymania pieniędzy, wywodząc to z treści art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Urząd skarbowy stał jednak na stanowisku zgoła odmiennym. W ocenie organu podatkowego zastosowanie znajduje tutaj art. 19 ust. 1 ww. ustawy, który stanowi:
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (...)
W ocenie skarbówki zatem sam fakt zawarcia umowy skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego - jest to tzw. zasada memoriałowa, w odróżnieniu od zasady kasowej określonej w art. 11 ustawy.
Podatnikowi taka interpretacja nie przypadła do gustu, a jego odwołanie od decyzji nie zostało pozytywnie rozpatrzone przez Wojewódzki Sąd Administracyjny. Sprawą musiał zatem zająć się Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. II FSK 2412/14), który potwierdził słuszność decyzji urzędu skarbowego. Dlaczego?
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości należy się nawet, jeśli nie otrzymano zapłaty
NSA podtrzymał wyrażane już wcześniej stanowisko, że art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sposób jasny wskazuje, że "przychodem (...) jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie". Rozróżnienie między "wartością" a "otrzymanymi pieniędzm20i" jest nieprzypadkowe, lecz to celowy zabieg ustawodawcy.
Wynika to z tego, że - o czym często się zapomina lub po prostu nie wie - umowa sprzedaży w polskim prawie jest tzw. umową konsensualną. Oznacza to, że umowa sprzedaży jest skuteczna (tzn. przenosi własność rzeczy lub prawa) już z momentem jej zawarcia - np. złożenia podpisów na akcie notarialnym. Wydanie rzeczy czy zapłata ceny ma charakter wtórny, nie wpływa na skuteczność umowy - i dlatego ustawodawca zdecydował się na taki, a nie inny moment powstania przychodu po stronie podatnika.
Przykładowo, w 2010 r. WSA we Wrocławiu orzekł (sygn. I SA/Wr 981/2010):
momentem, od którego można mówić o przychodzie ze sprzedaży prawa do lokalu mieszkalnego jest nie data fizycznego uzyskania środków pieniężnych od nabywcy, ale data powstania przychodu, którą w danym przypadku jest dzień sprzedaży wymienionego prawa, czyli podpisania umowy
Warto zatem, sprzedając nieruchomość, mieć pewność, że kontrahent jest wypłacalny, a akt notarialny skonstruowany w taki sposób, że odpowiednio zabezpiecza nasze interesy. W przeciwnym wypadku, możemy pozostać bez nieruchomości, ale z podatkiem do zapłaty.
Jeśli chciał(a)byś uzyskać poradę prawnika w powyższym lub też innym zakresie, to z redakcją Bezprawnik.pl współpracuje zespół prawników specjalizujących się w poszczególnych dziedzinach, który solidnie, szybko i tanio pomoże rozwiązać Twój problem. Opisz go pod adresem e-mailowym [email protected], a otrzymasz bezpłatną wycenę rozwiązania sprawy.
