Przestańmy wreszcie udawać, że najem prywatny nie jest działalnością gospodarczą

Najem prywatny a KSeF. Ostrzegałem, że to się może tak skończyć

Pod koniec zeszłego roku ostrzegałem na Bezprawniku, że wynajmowanie nieruchomości przedsiębiorcy może nieść ze sobą nieoczekiwane konsekwencje w postaci obowiązku stosowania Krajowego Systemu e-Faktur. Dotyczy to także wynajmujących, którym wydaje się, że są zwykłymi osobami prywatnymi, które nie mają absolutnie nic wspólnego z prowadzeniem działalności gospodarczej. Takie myślenie to bardzo poważny błąd.

Teraz okazuje się, że pojawiły się już pierwsze interpretacje podatkowe jasno wskazujące, że wynajem prywatny nieruchomości podatnikom VAT niesie ze sobą obowiązek wystawiania faktur najemcy zamiast na przykład rachunku albo noty obciążającej. Business Insider przywołał w poniedziałek interpretację o sygnaturze 0111-KDIB3-1.4012.845.2025.2.MG. Chodziło o przypadek emeryta, który wynajmował lokal użytkowy dwóm firmom. Uważał, że nie musi korzystać z KSeF, skoro nie posiada numeru NIP, nie jest podatnikiem VAT i nie prowadzi własnego przedsiębiorstwa. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej się z nim nie zgodził.

Zaryzykowałbym stwierdzenie, że taka interpretacja przepisów prawa podatkowego jest wręcz oczywista. Wszystko rozbija się o definicję przedsiębiorcy znajdującą się w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

SPRAWDŹ OFERTĘ

KSeF - mobilna pieczęć elektroniczna mSzafir

KIR

IDŹ DO STRONY

mSzafir - mobilny podpis kwalifikowany

KIR

IDŹ DO STRONY

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Owszem, możemy liczyć na zwolnienie z VAT, jeżeli mieścimy się w wynoszącym 200 tys. zł rocznie limicie wysokości sprzedaży, albo gdy wynajmujemy naszą nieruchomość na cele mieszkaniowe. Obydwa przypadki nie zwolnią nas jednak z obowiązku wystawiania e-faktur w KSeF, gdy ten stanie się obowiązkowy od 1 kwietnia także dla małych i średnich przedsiębiorców. Warto przy tym pamiętać, że KSeF oznacza nowe obowiązki nawet dla firm, które jeszcze nie wystawiają e-faktur – od lutego każdy przedsiębiorca musi być gotowy przynajmniej do ich odbierania.

Trzeba przy tym odnotować, że wynajmujący mieszkania osobom prywatnym nie będą musieli wystawiać faktur w KSeF tylko i wyłącznie z powodu specjalnego zwolnienia dotyczącego transakcji z osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej.

Wynajem jest działalnością gospodarczą nie tylko zgodnie z przepisami ustawy o VAT, ale także Prawa przedsiębiorców

Nie da się ukryć, że przepisy tworzące obowiązki związane z korzystaniem z systemu są dziurawe, zwłaszcza wtedy, gdy mówimy o nietypowych przypadkach. Trudno jednak oprzeć się wrażeniu, że zdziwienia by nie było, gdybyśmy zaakceptowali wreszcie prostą prawdę: wynajem nieruchomości jest formą działalności gospodarczej. O problemach, jakie KSeF generuje nie tylko wynajmującym, ale szerzej – wszystkim małym przedsiębiorcom – pisaliśmy już w kontekście prób legalnego uniknięcia systemu, włącznie z przenoszeniem firm za granicę.

Ktoś mógłby w tym momencie argumentować, że przecież w ustawie Prawo przedsiębiorców mamy inną definicję. Czy jednak aby na pewno? Zwróćmy uwagę na kluczowy przepis przywołanego aktu prawnego w postaci art. 3, który wprowadza tę definicję:

Działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły.

Dwa kluczowe elementy pokrywają się z definicją z ustawy o VAT. Mam na myśli wykonywanie działalności zarobkowej w sposób ciągły. Działanie we własnym imieniu w prawie podatkowym jest niejako oczywiste, gdy mówimy o podatniku. W dalszych przepisach nie znajdziemy specjalnego wyłączenia dla wynajmu, choć takowe stworzono dla działalności nierejestrowanej.

Nawet jednak gdyby definicje w obydwu ustawach różniły się dramatycznie, to i tak musielibyśmy się zderzyć z nierówną pozycją obydwu ustaw. Prawo przedsiębiorców ma bardzo ograniczone znaczenie, w przeciwieństwie do ustawy o VAT.

Załóżmy jednak, że zignorujemy definicję działalności gospodarczej. Wciąż istnieje poważny argument natury podatkowej, by wynajmowanie nieruchomości za takową uznać. Mam na myśli sposób opodatkowania dochodów z wynajmu. Mamy tylko jedną możliwość: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

To forma opodatkowania przeznaczona wyłącznie dla przedsiębiorców. Osoba fizyczna nieprowadząca działalności nie może z niej skorzystać, choćby nawet bardzo chciała. Warto wiedzieć, że ryczałtowe opodatkowanie najmu oznacza powstanie obowiązku podatkowego dopiero w momencie otrzymania czynszu – to tak zwane podejście kasowe, korzystne w sytuacji, gdy najemca nie płaci.

W tym momencie warto wspomnieć, że nie każdy rodzaj wynajmu będzie wypełniał zacytowane wyżej definicje. Jeżeli raz przez kiedyś w sposób całkowicie nieregularny zdarzy nam się wynająć komuś nasze mieszkanie za pieniądze, to prawdopodobnie nie da się nam przypisać elementu ciągłości.

Nie zmienia to faktu, że typowy wynajem jest działalnością gospodarczą w niemalże modelowy sposób. Zarabiamy pieniądze na użyczaniu komuś swojej własności, z czego zyski uzyskujemy co miesiąc. Tym samym wynajmujący powinni przestać się łudzić, że organy podatkowe będą ich traktować jak zwykłych Kowalskich.

Obserwuj nas w Google Discover

Podobają Ci się nasze treści?

Google Discover

Obserwuj