Gigantyczny podatek za wynajmowane mieszkanie
Różnice w kwocie podatku od budynków mieszkalnych i budynków, w których prowadzona jest działalność gospodarcza, sięgają nawet kilku tysięcy procent. Przykładowo, przy zastosowaniu stawek maksymalny, za mieszkanie o powierzchni 60 metrów, które jest zajęte na cele mieszkaniowe, zapłacimy podatek w kwocie nieco ponad 70 złotych. W momencie, gdy to samo mieszkanie jest obciążone podatkiem dla nieruchomości, w których prowadzona jest działalność gospodarcza, kwota drastycznie wzrasta i możemy zapłacić nawet ponad 2000 złotych.
To kolosalna różnica, dlatego dobrą informacją jest fakt, że gdy mieszkanie wynajmujemy w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych innych osób (jest to najem długoterminowy, a nie jedynie krótkie, wakacyjne pobyty) zapłacimy podatek, jak za lokal mieszkalny. Niestety, sporo samorządów ma problem z interpretacją tych przepisów, i wciąż próbuje naliczyć wyższe kwoty podatku. W świetle orzecznictwa sądów administracyjnych jest to jednak niedopuszczalne.
Podatek za wynajmowane mieszkanie wcale nie musi być wysoki
Zgodnie z obowiązującym stanem prawnym, a także orzecznictwem sądów w przypadku najmu długoterminowego, stosuje się podstawową stawkę podatku od nieruchomości (dla budynków mieszkalnych). Nie jest dopuszczalne, aby w sytuacji, gdy lokal bądź pomieszczania służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, uznano, iż są one zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Podkreślił to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 22 listopada 2023 roku (sygn. akt. III FSK 3831/21), wskazując, że:
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie mogą być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, przez co należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu, nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika (np. dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową, spółkę komunalną, podmiot działający w formule społecznej agencji najmu albo społecznej inicjatywy mieszkaniowej lub innego właściciela będącego przedsiębiorcą) do korzystania osobom trzecim dla realizacji tej funkcji (zajęcie na cele mieszkalne), nastąpiło w ramach gospodarczej działalności podatnika (np. komercyjnego najmu).
Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 12 lipca 2023 roku (sygn. akt. III FSL 250/23), w którym skład sędziowski również podkreślił, że:
Za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. nie będą mogły być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, przez co należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu, nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika do korzystania osobom trzecim dla realizacji tej funkcji (zajęcie na cele mieszkalne), nastąpiło w ramach jego gospodarczej działalności (np. komercyjnego najmu).
Cele mieszkaniowe, czyli jakie?
Powyższe wyroku jasno wskazują, że w przypadku najmu długoterminowego, w sytuacji, gdy lokal został wynajęty na cele mieszkaniowe, niemożliwe jest zastosowanie stawki podatku opisanej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych (tj. Dz.U.2025.707 z późn. zm. – dalej u.p.o.l.), która określa maksymalną stawkę podatku od budynków lub ich części wykorzystywanych na cele prowadzenie działalności gospodarczej. Prawidłowa kwalifikacja podatku w tym zakresie to zgodna z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a, czyli należy w tym przypadku naliczyć podatek od budynków i ich części, przeznaczonych na cele mieszkalne.
Warto w tym miejscu sięgnąć do definicji pojęcia „budynek mieszkalny”, czy budynek wykorzystywany w celach mieszkaniowych. Zgodnie ze stanowiskiem sądów administracyjnych, w tej sytuacji należy sięgnąć do wykładni językowej. Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 lipca 2025 roku (sygn. akt. III FSK 456/24):
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nie definiuje zarówno "budynku mieszkalnego", jak i "pozostałych budynków". Nie odsyła w tym zakresie również do innych ustaw. Konieczne w tej sytuacji jest sięgnięcie do reguł wykładni językowej. Odwołując się do znaczenia słów "budynek mieszkalny" należy stwierdzić, że jest to budynek służący lub nadający się do mieszkania, a mieszkać — to przebywać gdzieś stale albo czasowo, zajmować jakiś lokal, mieć mieszkanie, zamieszkiwać. Chodzi przy tym o stan aktualny w chwili dokonywania oceny, a nie stan potencjalny.
Wyjątkiem jest najem krótkoterminowy
Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku najmu krótkoterminowego, gdyż zgodnie z orzecznictwem sądów, ten należy traktować, jako zbliżony do usług hotelarskich. Jak podkreślił Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 29 maja 2025 roku (I SA/Wr 56/25):
Okoliczność, iż przedsiębiorca oddaje w ramach swojego przedsiębiorstwa lokal mieszkalny w powtarzający się (w założeniu) krótkotrwały odpłatny najem (na dobę lub kilka dni), niezwiązany z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych najemcy i jego rodziny, oznacza, że najem ten zbliżony jest w istocie do świadczenia usług hotelarskich (praktyka coraz bardziej popularna w kurortach oraz miejscowościach mających znaczenie turystyczne) i w związku z tym czynność taka skutkuje zajęciem lokalu (budynku) mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. Można tu raczej mówić o rotacyjnym zakwaterowaniu, które nie stanowi realizacji podstawowych potrzeb mieszkaniowych najemców.
