Zmiana przepisów, która sprawiła, że wynajmowanie mieszkań w ramach działalności można rozliczać w ryczałcie zmotywowuje wielu do opodatkowania się w taki sposób. Nie zawsze jest to jednak korzystne, zwłaszcza jeżeli amortyzacja mieszkania, które wynajmujemy, może być podwyższona.
Ryczałt i zasady ogólne — dwie metody opodatkowania przychodu z wynajmowanych mieszkań
Przychody uzyskiwanie z wynajmu mieszkań można rozliczać na dwa sposoby. Jednym z najpopularniejszych, zwłaszcza u tych, którzy mają tylko jedno lokum, jest opodatkowanie uzyskanych pieniędzy ryczałtem w wysokości 8,5%. Jest to bardzo proste i łatwe, bowiem po prostu to, co dostaniemy od lokatorów, mnożymy przez stawkę ryczałtu, by uzyskać kwotę podatku do zapłaty. W tym przypadku nie mamy jednak możliwości odliczania żadnych kwot dodatkowych. Nie ma tu możliwości zmniejszenia podatku o amortyzację czy poniesione koszty.
Drugim sposobem jest więc opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych. W tym wypadku od uzyskanego dochodu płacimy dużo wyższą stawkę podatku. Zamiast 8,5% przy ryczałcie mamy 17% podatku. Jednak dochód tym się różni od przychodu, że zanim go uzyskamy, to rozliczamy jeszcze wszelkie koszty. Przy wynajmie mieszkań będzie to przede wszystkim amortyzacja oraz wszelkie remonty czy koszty poboczne, jakie są związane z wynajmem mieszkania.
Podwyższona amortyzacja mieszkania może sprawić, że nie zapłacimy podatku
Na pierwszy rzut oka wydaje się, że bardziej opłacalny i tak pozostaje ryczałt. I tak często faktycznie jest, bo standardowa stawka amortyzacji, która wynosi 1,5% w skali roku, nie pozwala na zmniejszenie podatku o taką różnicę, jaka występuje między podatkiem w ryczałcie, a na zwykłej skali.
Jednak tutaj jako dobra opcja rysuje się podwyższenie stawki amortyzacyjnej. Jeżeli mieszkanie, przed zakupem go przez nas, było użytkowane przez minimum 60 miesięcy, to możemy podwyższyć amortyzację roczną do 10%. Niestety opcja ta nie dotyczy nieruchomości, do których mamy własnościowe, spółdzielcze prawo do lokalu. Tutaj stawka amortyzacji wynosi 2,5% (chyba że jego wartość była ustalana metodą uproszczoną, to wtedy stawka wynosi 1,5%, bez możliwości jej podwyższenia).
Każdy przypadek jest indywidualny, ale jeżeli posiadamy mieszkanie warte 500 000 złotych, które wynajmujemy za kwotę 2000 złotych miesięcznie to:
Ryczałt 8,5% – zapłacimy 170,00 złotych podatku miesięcznie (1500 * 8,5%)
Amortyzacja 1,5%, opodatkowanie na zasadach ogólnych – zapłacimy 233,75 złotych podatku (amortyzacja miesięczna: 500 000 * 1,5%= 7 500, 7 500 / 12 miesięcy = 625 złotych miesięcznego odpisu amortyzacyjnego;
podatek: 2000 przychodu – 625 złotych kosztów amortyzacji = 1 375 złotych dochodu, 1 375 zł * 17% = 233,75 złotych)Amortyzacja 10%, opodatkowanie na zasadach ogólnych – 0 złotych podatku
(amortyzacja miesięczna: 500 000*10%= 50 000, 50 000/12 miesięcy = 4166,67 złotych miesięcznego odpisu amortyzacyjnego;
podatek: 2 000 przychodu – 4 166,67 złotych kosztów amortyzacji = 0 złotych dochodu, 0 zł dochodu = 0 złotych podatku)
Oczywiście nikt nie może zmusić podatnika, by stosował stawkę najwyższą. W pokazanym wyżej wyliczeniu widać, że 10% amortyzacji to aż za dużo i nie ma sensu zamortyzowania całego środka trwałego w 10 lat, bo potem, gdy już całą wartość wrzucimy w koszty, pozostanie nam płacenie podatku. Dlatego za każdym razem trzeba określić jaki procent będzie odpowiedni, bo zależne jest to od takich czynników jak wartość mieszkania i przychód jaki możemy z niego osiągnąć w skali roku, a nawet od tego jak długo zamierzamy prowadzić działalność.
Środek trwały, by zastosować wyższą stawkę, musi być faktycznie używany
W wydawanych pismach, jak to Izby Skarbowej z 2016 roku lub Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 2019 roku, zaznaczone jest, że aby móc stosować podwyższoną amortyzację mieszkania, trzeba umieć wykazać, że przed zakupem przez nas danej nieruchomości, była ona używana przez minimum 60 miesięcy. Niestety, w prawie nie ma jasnego zapisu, jak należy udokumentować taki fakt używania lokum, przez poprzedniego właściciela. Są jedynie wytyczne, iż muszą być to dowody wiarygodne oraz przypomnienie, że to na podatniku jest cieżar udokumentowania tego stanu.
Warto tutaj też zauważyć, że w sytuacji, gdy jakiś podatnik posiada dwa mieszkania: pierwsze kupione w 2000 roku bezpośrednio od dewelopera, w którym samemu mieszkał, a teraz chce je wynajmować oraz drugie z 2010 roku, które odkupił od innej osoby w 2018 roku, to pierwsze będzie musiał objąć stawką niższą 1,5%, a to drugie będzie mógł już amortyzować nawet do 10% rocznie. Wszystko dlatego, że tylko drugi lokal z wymienionych był użytkowany przez 60 miesięcy przed zakupem przez podatnika.
