Raz na jakiś czas, pośród dziesiątek wiadomości w naszej skrzynce mailowej znajdujemy korespondencję z naszego banku. Większość maili to kolejne wspaniałe oferty kont, pożyczek na realizację marzeń o nowej pralce bądź programów oszczędnościowych, mających uczynić nas milionerami na emeryturze, które lądują w koszu bez czytania. Czasami jednak w tytule wiadomości znajduje się numer umowy kredytu hipotecznego na nasze mieszkanie. Ponieważ kredyt zjada niemałą część naszych dochodów, zazwyczaj poświęcamy mu nieco naszej uwagi. Wielu takich wiadomości możemy spodziewać się w najbliższym czasie. Banki przygotowują się bowiem do zmiany oprocentowania naszych hipotek.
We wrześniu ubiegłego roku, na stronie internetowej Komisji Nadzoru Finansowego pojawił się zaktualizowany projekt Mapy Drogowej procesu zastąpienia wskaźników referencyjnych WIBOR i WIBID przez indeks WIRON. W natłoku publikowanych wtedy informacji zmieniających sytuację kredytobiorców, głównie w sprawie wprowadzanych wtedy ustawowych wakacji kredytowych, łatwo było przeoczyć wiadomości o planowanej likwidacji WIBORu. A taka zmiana będzie miała ogromne znaczenie dla portfeli niemal 2,5 mln Polaków.
Koniec manipulacji
Obecnie kredyty o zmiennym oprocentowaniu, oparte są w większości o WIBOR 3M. Skrót rozwija się jako Warsaw Interbank Offered Rate. Co tak właściwie odzwierciedla wskaźnik? W pewnym uproszczeniu można przyjąć, że jest to deklarowane przez banki oprocentowanie, które są w stanie zapłacić za złożony na określony czas depozyt. W przypadku WIBOR 3M chodzi o okres 3 miesięcy, WIBOR 6M to z kolei pół roku, WIBOR 1M to miesiąc, itd. Największym zarzutem stawianym WIBORowi jest właśnie jego deklaratywność. W istocie praktycznie nie dochodzi do składania depozytów na warunkach określonych przez WIBOR, a on sam pozostaje martwy. Prace KNF mają więc na celu lepsze odzwierciedlenie rzeczywistej, a nie tylko deklarowanej przez banki sytuacji rynkowej. Rozwiązaniem ma być tutaj WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight), który obrazuje oprocentowanie depozytów składanych w bankach przez duże przedsiębiorstwa na jeden dzień. Pozwala on zatem uniknąć pewnej sztuczności wskaźnika WIBOR, jednocześnie praktycznie uniemożliwiając ręczne manipulowanie wskaźnikiem przez banki. A pokusa manipulowania jest wielka.
Wysokość wskaźnika referencyjnego wpływa przecież na wartość odsetek płaconych przez kredytobiorców, ale również na wycenę wszelkich innych instrumentów finansowych powiązanych z WIBORem. Wystarczy przypomnieć zakończoną gigantycznymi karami sprawę przeciwko jednym z największy banków na świecie. W 2015 roku zapadł wyrok, skazujący m. in takie marki jak JPMorgan, Citigroup, Barclays i RBS za manipulowanie londyńskim odpowiednikiem WIBORu, czyli LIBORem. Zyski osiągały dzięki swapom na stopy procentowe, kontraktom FRA, zmianom oprocentowania lokat i kredytów. Kara – bagatela 6 miliardów dolarów. Afera stała się przyczyną zmian prawa unijnego, a uchwalone wskutek afery tzw. Rozporządzenie BMR ma gwarantować, że stosowane wskaźniki referencyjne oddadzą rzeczywistość rynkową i zabezpieczać przed manipulacjami w przyszłości.
Płacę, ale nie wiem dlaczego
Właśnie tutaj pojawia się nasz nowy rynkowy bohater. WIRON będzie miał wpływ nie tylko na wysokość odsetek płaconych od kredytów hipotecznych. Kredyty gotówkowe, pożyczki, karty kredytowe, leasingi – te wszystkie rozwiązania w dużej części oparte są o zmienne oprocentowanie, zależne od wskaźnika referencyjnego. Obecnie wszystkie kredyty w Polsce, oprocentowane według zmiennej stopy procentowej, oparte są o WIBOR (wyjątkiem są kredyty w walutach obcych, ale te stanowią już znikomą część rynku). Jednak zgodnie ze wspomnianą wcześniej mapą drogową, WIBOR bezpowrotnie zniknie z końcem 2024 roku. Umowy kredytowe w większości nie zawierają jednak żadnych regulacji na wypadek likwidacji WIBORu. Tę ewentualność banki zaczęły przewidywać dopiero w 2021 roku. Co zatem, jeżeli w naszej umowie nic na ten temat nie ma? Albo jeżeli jest, ale regulacje naszego banku nie są zgodne z propozycjami Mapy drogowej?
Przyjrzyjmy się propozycji aneksu do umowy kredytowej na przykładzie jednego z największych polskich banków z kolorowym logo. Pomysły innych podmiotów są bardzo zbliżone, potraktujmy go zatem jako przykład reprezentatywny. Propozycja przewiduje kilka ewentualności:
- Jeżeli organ nadzoru (w naszym wypadku – KNF) przewiduje wskaźnik alternatywny – stosujemy wskaźnik alternatywny;
- Jeżeli KNF nie przewiduje alternatywnego wskaźnika – stosujemy wskaźnik alternatywny przewidziany przez bank centralny (czyli NBP);
- Jeżeli NBP nie przewiduje alternatywnego wskaźnika – stosujemy wskaźnik alternatywny przewidziany przez administratora wskaźnika (czyli GPW Benchmark).
- Jeżeli GPW Benchmark nie przewiduje alternatywnego wskaźnika, stosujemy stopę referencyjną NBP.
Wszystko jest jasne? To świetnie, bo teraz musimy wszystko skomplikować, a słowo-klucz to w tym wypadku „korekta”.
Marzenia o mniejszej racie
WIBOR i WIRON różnią się, czego mogliśmy domyślać się od samego początku. Łączne oprocentowanie kredytu jest sumą marży banku i składnika zmiennego. Jeżeli WIRON jest niższy niż WIBOR, oprocentowanie kredytu, a co za tym idzie miesięczna rata, spadają wskutek prostej zmiany wskaźników. Na 14.02.2023 odczyt wskaźników to 6,93% dla WIBOR 3M i 5,90% dla WIRON. Oznacza to, że dla osób mających spłacać kredyt jeszcze przez 20 lat, zmiana na WIRON oznacza spadek raty o około 60 zł na każde 100 000 złotych kredytu. Jeżeli jesteśmy dłużni 500 000 zł, nasza miesięczna rata spada o 300 zł. Daje to oszczędność rzędu 3 600 zł rocznie, a zatem w całym okresie kredytowania nasz zysk wynosi około 72 000 zł. Ponieważ jednak jesteśmy rozsądnymi i doświadczonymi kredytobiorcami, zadajemy sobie bardzo adekwatne w tej sytuacji pytanie:
Kto za to zapłaci?
Odpowiedź jest oczywista. Jeżeli jeszcze nie wiemy kto, podpowiadam: my. Jeżeli bowiem na przestrzeni ostatniego czasu występowały stałe różnice pomiędzy starym a nowym wskaźnikiem, banki zastrzegają sobie prawo do „skorygowania” nowego wskaźnika o średnią wartość różnicy. Nie ma jeszcze jednego, przyjętego w każdym banku sposobu postępowania, więc w zależności od banku, okres z którego wyliczane są różnice waha się od 3 miesięcy do nawet 1 roku. Paradoksalnie zatem, im niższy jest WIRON, a właściwie im większa jest różnica pomiędzy WIBORem i WIRONem w analizowanym przez bank okresie, tym gorzej dla nas. Średnia wartość różnicy może bowiem zostać na stałe zamrożona jako element oprocentowania naszego kredytu. Teoretycznie lepszym z naszego punktu widzenia czasem na zmianę wskaźnika będzie okres oczekiwanych przez rynek obniżek stóp procentowych, WIBOR bowiem ze swojej natury musi uwzględniać przyszłą sytuację rynkową.
Podając propozycję WIBORu bank zakłada, że pożycza pieniądze na 3 bądź 6 miesięcy, jeżeli zatem spodziewamy się spadków stóp za kwartał, WIBOR zacznie spadać już teraz, żeby zapewnić bankowi odpowiednią rentowność depozytu przez cały okres. WIRON z kolei odzwierciedla sytuację „tu i teraz”, nie zależy zatem od przewidywań dotyczących przyszłości. Jeżeli rynek spodziewa się spadków, WIBOR spada, a WIRON jeszcze nie. Różnica jest mniejsza, mniejszy zatem jest wskaźnik korekty oprocentowania naszego kredytu. Wybór odpowiedniego momentu ustalenia korekty też ma ogromne znaczenie, WIRON bowiem z natury jest bardziej zmienny niż WIBOR. W styczniu 2023 różnica pomiędzy najwyższym a najniższym odczytem WIRONu wynosiła 0,665 pp. Dla WIBOR 3M było to jedynie 0,11 pp. W przytoczonym powyżej przykładzie wpływu wskaźnika na oprocentowanie, niewłaściwy z naszego punktu widzenia moment kalkulacji korekty może sprawić, że do WIRONu na stałe dopiszemy wartość przewyższającą zyski ze zmiany wskaźnika. Oznacza to, że rata miesięczna, zamiast spaść, wzrośnie.
Na kłopoty KNF
Samowola banków może być (i mamy nadzieję – będzie) ograniczona poprzez ustaloną odgórnie wartość korekty oprocentowania. Propozycje aneksów przewidują, że jeżeli wartość korekty poda KNF, NBP albo GPW Benchmark, to banki będą musiały stosować ją w rozliczeniach z klientami. W jaki sposób korektę ustalać będzie regulator, tego na tę chwilę nie wiemy. Biorąc pod uwagę, że od wielu lat regulacje ustawowe idą w stronę ochrony interesów słabszej strony relacji pomiędzy konsumentem (nami) a przedsiębiorcą (bank), można mieć nadzieję że ostateczne regulacje uwzględnią przede wszystkim interesy kredytobiorców. Jeżeli podpisywany przez nas obecnie aneks da nam mniejsze prawa, niż przewidywać to będzie przyszłe prawodawstwo dotyczące zmian w umowach kredytowych, banki niemal na pewno będą zmuszone do rewizji swoich dotychczasowych rozwiązań. Można się zatem spodziewać wprowadzenia kolejnych aneksów, gwarantujących co najmniej takie uprawnienia jakie przewidzi ustawa. W międzyczasie usłyszymy rzecz jasna głosy ze strony banków, dotyczące negatywnego wpływu nowej regulacji na bezpieczeństwo systemu bankowego i wzrostu kosztów działalności. Gdzie zatem banki zrekompensują sobie utratę zysków? Znamy odpowiedź na to pytanie, jesteśmy wszak rozsądnymi i doświadczonymi kredytobiorcami.
