Zapaść na rynku hipotek. Rok 2022 przyniósł załamanie, jakiego dawno nie obserwowaliśmy
Końcówka roku skłania do podsumowań. To, co działo się na rynku hipotek w 2023 r. warto jednak rozpatrywać nie tylko w kontekście zmian zachodzących na przestrzeni bieżącego roku, ale też tego, co stało się w roku 2022 - a przyniósł on drastyczne wyhamowanie akcji kredytowej.
Przyczyn zapaści na rynku hipotek w 2022 r. należy upatrywać w kilku czynnikach. Jak można przeczytać w trzecim odcinku cyklu "Dwie strony monety", czyli raportu Totalmoney.pl zatytułowanego "Czas zmian na rynku hipotek? Sprawdzamy, co przyniosą nowe zasady, program Pierwsze Mieszkanie i prognozy cenowe" autorstwa Macieja Kazimierskiego, na ogromne zahamowanie akcji kredytowej (liczba kredytów udzielonych w 2022 była niższa o 51,4 proc. w porównaniu do roku 2021) miały wpływ m.in. wysokie stopy NBP, bufor ostrożnościowy KNF oraz rosnące stawki WIBOR (od których zależy z kolei wysokość zmiennego oprocentowania kredytów hipotecznych). To wszystko sprawiło, że rynek hipotek w 2022 r. praktycznie zamarł. Jak w raporcie Totalmoney.pl podkreślał dr Mariusz Cholewa, prezes zarządu BIK,
Ewentualne ożywienie popytu w 2023 roku byłoby możliwe w przypadku wzrostu zdolności kredytowej, a także stabilizacji cen nieruchomości. Rynek kredytów mieszkaniowych mógłby się odbudować, gdyby wystąpiła obniżka stóp procentowych oraz poluzowanie wymogów regulacyjnych w kontekście obliczania przez banki zdolności kredytowej.
Ta diagnoza okazała się trafna - zwłaszcza w kontekście zdolności kredytowej Polaków. Już pod koniec 2022 r. pojawiły się sygnały, które mogły napawać optymizmem - mowa o zakończeniu cyklu podwyżek stóp procentowych. We wrześniu 2022 r. miała miejsce ostatnia podwyżka stóp procentowych; od tamtego czasu RPP, aż do września br., utrzymywała stopy na niezmienionym poziomie (ze stopą referencyjną w wysokości 6,75 proc.).
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Już początek 2023 r. przyniósł pierwsze zmiany
Stabilizacja stóp procentowych dość szybko przełożyła się na nową rekomendację KNF. W lutym br. nadzór przekazał bankom informację o możliwości zmiany minimalnej stopy procentowej, jaka powinna być przyjmowana w procesie oceny zdolności kredytowej przy udzielaniu kredytów o zmiennym i okresowo stałym oprocentowaniu. Banki mogły przy obliczaniu zdolności obniżyć bufor procentowy z z 5 do 2,5 p.p. - przynajmniej w przypadku kredytów o okresowo stałym oprocentowaniu. To z kolei wpłynęło na pierwszą (od wielu miesięcy) poprawę zdolności kredytowej Polaków. Ożywienie na rynku hipotek było zauważalne zwłaszcza w drugim kwartale 2023 - z danych BIK wynika, że już w marcu udzielono 9800 kredytów na cele mieszkaniowe, podczas gdy w styczniu - 6200.
Jak komentował to dla Totalmoney.pl dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK, wyższa zdolność kredytowa (będące efektem zmiany w buforze procentowym oraz wzrostu nominalnego wynagrodzeń) poskutkowała wzrostem popytu na kredyty hipoteczne. Jednocześnie analityk dodał również, że
(...) motorem napędowym były ponadto spadki poziomu WIBOR-u, a więc niższe koszty kredytu, a z drugiej strony popyt stymulowała obawa o wzrost cen nieruchomości. I należy dodać, że są to symptomy zupełnie naturalne, gdyż rynek kredytów mieszkaniowych cechuje duża cykliczność i związana z nią podatność na różnego typu wydarzenia makroekonomiczne czy społeczne, np. pandemia, zmiana wysokości stóp procentowych, inflacja, oczekiwania co do spadku wskaźników, m.in. WIBOR-u.
Sprzedaż kredytów wystrzeliła jednak dopiero w sierpniu 2023 r.
Nie jest zatem do końca tak, że jedynym czynnikiem napędzającym popyt na rynku hipotek był Bezpieczny Kredyt - choć niewątpliwie jest to czynnik zasługujący na uwagę. Można wręcz przypuszczać, że nawet jeśli rządowy program Pierwsze Mieszkanie (na który składa się nie tylko Bezpieczny Kredyt, ale nieco zapomniane Konto Mieszkaniowe) nie zostałby ostatecznie wprowadzony, to i tak na rynku hipotek zostałby odnotowany znaczący wzrost akcji kredytowej - co najwyżej nie na poziomie, jaki mogliśmy obserwować już od sierpnia br.
Rogowski wskazuje zresztą, że jest kilka czynników stojących za wzrostem akcji kredytowej:
Jest on (wzrost - przyp. red.) zarówno wynikiem ożywienia popytu na kredyty mieszkaniowe w następstwie wzrostu zdolności kredytowej, do którego przyczyniły się zarówno spadek poziomu WIBOR-u, wyhamowanie dynamiki wzrostu cen (dezinflacja), jak i wzrosty realne wynagrodzeń. Wzrost zdolności kredytowej przełożył się na wzrost wartości udzielanego kredytu – obecnie średnia wartość udzielanego kredytu wynosi 394,86 tys. zł i jest wyższa o 21,6% niż przed rokiem.
Jednocześnie analityk przyznaje, że we wrześniowej akcji kredytowej widać już znaczący (i pozytywny) skutek wprowadzenia Bezpiecznego Kredytu. We wrześniu kredyty hipoteczne udzielone w ramach tego programu stanowiły 51 proc. wszystkich kredytów. Jak podkreśla, rosnące ceny nieruchomości (będące w dużej mierze następstwem wprowadzenia Bezpiecznego Kredytu) skłoniły również wiele osób do przyspieszenia decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego - nawet jeśli, z różnych powodów, nie mogły one zaciągnąć kredytu na preferencyjnych warunkach. Warto też przy okazji zwrócić uwagę na to, że im bliżej końca 2023, tym szybciej rosła średnia kwota zaciąganego kredytu.
Nie tylko Bezpieczny Kredyt
Podsumowując - nagły wzrost akcji kredytowej w 2023 r. (mocno zauważalny zwłaszcza w drugiej połowie roku) to w dużej mierze skutek wprowadzenia Bezpiecznego Kredytu, ale nie jest to jedyna przyczyna ożywienia na rynku kredytowym. Nie można zapominać o wpływie stóp procentowych (ich stabilizacji, a następnie obniżki we wrześniu i październiku), stawek WIBOR i rekomendacji KNF - co doskonale obrazują dane zebrane w raporcie Totalmoney.pl.
Artykuł powstał we współpracy reklamowej z Totalmoney.pl
