Dostęp do drogi publicznej to absolutna konieczność dla każdej działki budowlanej. Niestety nie zawsze nieruchomość posiada go w sposób bezpośredni. W takich przypadkach ustanawiana jest zwykle służebność drogowa dla sąsiada. Najprostszym rozwiązaniem jest spisanie stosownej umowy, ale nie zawsze właściciel nieruchomości sąsiedniej wyrazi zgodę na obciążenie swojej nieruchomości. W takim przypadku pozostaje jedynie droga sądowa.
Dostęp do drogi konieczny, ale jego brak nie wpływa na ważność transakcji
Pośredni bądź bezpośredni dostęp danej działki do drogi publicznej to jedna z najistotniejszych cech definiujących parametry i wartość nieruchomości. Możliwość dojazdu jest niezbędna zwłaszcza w przypadku działek budowlanych, gdzie dostęp do drogi publicznej ujęty został w samej jej definicji. Ma to bowiem stanowić o prawidłowym i racjonalnym korzystaniu z budynków i urządzeń na niej położonych.
W praktyce z dostępem do drogi, nawet w odniesieniu do działek budowlanym, bywa różnie. Wszystko przez wzgląd na fakt, że nie istnieją żadne regulacje, które zabraniałyby obrotu nieruchomościami bez dostępu do drogi publicznej. Właściwie można powiedzieć, że nie jest to wada danej działki, ale jej cecha, która może jedynie mocno wpłynąć na wartość ewentualnej transakcji. Jeżeli jednak kupujący jest świadomy tego problemu, to umowa przenosząca własność zostanie zawarta.
Problem pojawia się w sytuacji podziału nieruchomości. Proces ten nie jest możliwy bez zapewnienia dojazdu od drogi do każdej z działek. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego niedopuszczalne jest także przeniesienie własności działki nieposiadającej dostępu do drogi publicznej, gdy w wyniku transakcji niezbędne będzie jej odłączenie i założenie nowej księgi wieczystej. W przypadku braku dojazdu organ nie wyda także właścicielowi pozwolenia na budowę.
Służebność drogowa dla sąsiada – na polubowne załatwienie sprawy nie każdy musi się godzić
Rozwiązaniem dla właścicieli nieruchomości, do których nie ma zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej jest służebność drogowa. Jak wskazuje kodeks cywilny w takim przypadku mogą oni żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej drogi koniecznej. Uprawnienie to przysługuje nie tylko w odniesieniu do działek budowlanych, ale każdego rodzaju nieruchomości.
Najczęstszym i najlepszym, z punktu widzenia szybkości oraz ekonomiki, jest ustanowienie służebności w drodze umowy z sąsiadem. Wspólne ustalenie przebiegu drogi oraz należnego wynagrodzenia pozwala na korzystne rozwiązanie problemu dla obu stron. Później pozostaje już tylko wspólna wizyta u notariusza w celu podpisania stosownej umowy.
Namówienie właścicieli działek sąsiednich na obciążenie ich nieruchomości nie zawsze jest jednak możliwe. Dość często zdarza się bowiem tak, że żaden z sąsiadów nie chce dobrowolnie obciążyć własnej działki. Trudno mu się dziwić. Wytyczenie drogi na fragmencie działki, który docelowo miał służyć zupełnie innym celom jest poważną ingerencją w prawo własności. Co więcej, ustalone wynagrodzenie rzadko kiedy w pełni rekompensuje tę uciążliwość.
Sąd służebność ustanowi, ale nie zawsze tam gdzie chcemy
Jeżeli polubowne możliwości ustanowienia służebności zostaną wyczerpane właścicielowi nie pozostaje nic innego jak tylko zwrócić się ze stosownym wnioskiem w tym zakresie do sądu. Warto jednak pamiętać, że sąd nie jest związany proponowanym przez właściciela przebiegiem służebności. Kluczowe jest bowiem uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz jak najmniejsze obciążenie gruntów, przez które droga ma prowadzić.
Może się zatem okazać, że sąd podzieli obawy sąsiada w zakresie zbytniego obciążenia jego nieruchomości poprzez służebność i zaproponuje inne rozwiązanie. Stąd też sprawy o ustanowienie służebności dość często mocno się komplikują i przeciągają. Do postępowania wzywani są bowiem kolejni właściciele nieruchomości sąsiednich. Jak łatwo się domyśleć, zwykle oni także zgłaszają swój sprzeciw co do obciążenia właśnie ich działek. Rolą sądu jest wyważenie interesów wszystkich zainteresowanych przy jednoczesnym zapewnieniu dojazdu do nieruchomości wnioskodawcy.
Kolejną kwestią jest też wysokość wynagrodzenia dla sąsiada za ustanowienie służebności. Najczęściej spotykanym rozwiązaniem jest płatność jednorazowa, choć w grę wchodzi także ustalenie okresowego charakteru świadczenia. Ile łącznie można otrzymać? Zwykle zasądzane kwoty wahają się od tysiąca do kilku tysięcy złotych. Na przyznanie wyższych kwot, poza szczególnymi wyjątkami, nie ma co liczyć. Dodatkowo trzeba pamiętać, że obowiązek utrzymania drogi służebnej, w przypadku braku odmiennych regulacji, obciąża właściciela nieruchomości, dla której prawo zostało ustanowione.
