Wyjaśniamy, czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i przypominamy o pewnych kruczkach prawnych

Odrębna własność, a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Aby łatwiej i szybciej zauważyć czym różnią się te dwa pojęcia, krótko należy wspomnieć czym jest lokal stanowiący odrębną nieruchomość. Nabywając taki lokal, nabywamy również udział w nieruchomości wspólnej/gruncie. Zatem oprócz własności lokalu nabywamy udział w częściach wspólnych, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Dla lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość zawsze prowadzona jest księga wieczysta. Właściciel natomiast jest zobowiązany również do zapłaty podatku od nieruchomości. To jest od udziału w gruncie, na którym posadowiony jest budynek.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Ujmując to inaczej, nabywamy prawo do mieszkania w lokalu. Natomiast właścicielem budynku jak i mieszkania pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa. Prawo to podlega zbywaniu, czyli swobodnie można je sprzedać, darować, może być przedmiotem podziału majątku wspólnego. Odpada tu obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości przez osobę uprawnioną.

Istotną informacją może się okazać, iż na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nie można ustanowić służebności osobistej dożywotniego mieszkania i korzystania z lokalu na rzecz osoby trzeciej.

Księga wieczysta lub jej brak

Tak jak już wspomniano wyżej, lokal stanowiący odrębną nieruchomość zawsze posiada księgę wieczystą. Prowadzona jest przez Sąd Rejonowy właściwy ze względu położenia nieruchomości. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu bywa już różnie. Powszechne są przypadki, w których księga nie jest prowadzona. Brak księgi wieczystej sam w sobie nie jest jeszcze powodem do obaw i nie wyklucza zakupu z wykorzystaniem kredytu bankowego. Jednym z warunków założenia księgi wieczystej jest jednak uregulowany stan prawny gruntu, na którym posadowiony jest budynek. Informację tę uzyskamy w spółdzielni, a także będzie to niezbędny element zaświadczenia, które będzie potrzebne do przedłożenia u notariusza. Dokumenty potrzebne notariuszowi do umowy sprzedaży będą stanowiły z pewnością nieco dłuższą listę, niż przy sprzedaży lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. Jeśli kupujący posiłkuje się kredytem, to konieczne będzie założenie księgi wieczystej dla zabezpieczenia wierzytelności. Można z tym poczekać aż do aktu notarialnego umowy sprzedaży. Wtedy po przedłożeniu szeregu dokumentów, to notariusz zawnioskuje o założenie księgi wieczystej, a dalej o wpisanie uprawnionego w dziale II oraz wpisanie hipoteki w dziale IV.

Piwnica, komórka lokatorska, czyli przynależności

Niejednokrotnie przeglądając ogłoszenia, trafiamy na ofertę sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, do którego według autora ogłoszenia przynależy piwnica. Może to być również komórka lokatorska, czy jakakolwiek inne pomieszczenie, które uznawane jest za przynależność do lokalu mieszkalnego. Niestety, ale w świetle prawa nie jest to prawda. Do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nigdy nie przynależy żadne pomieszczenie. Owszem strona sprzedająca może korzystać z określonej piwnicy. Korzystanie te może się odbywać w porozumieniu ze spółdzielnią. Informację o korzystaniu z piwnicy może również wpisać do aktu notarialnego zbycia tego prawa. Jednak nie oznacza to, że spółdzielnia nie postanowi za jakiś czas, iż piwnica ta będzie jej potrzebna i będzie trzeba ją opróżnić i zdać. Należy więc zapamiętać, iż do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nigdy nie będzie przynależeć żadne pomieszczenie typu piwnica, czy komórka lokatorska.

Kupić czy uciekać?

Tak jak wspomniano wyżej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie stanowi dla kupującego żadnego zwiększonego ryzyka. Jeśli chodzi o bardziej istotne kwestie, które mogą być przeszkodą, to wymienić tu można dość niepewną sprawę piwnicy, a także niemożność ustanowienia służebności osobistej dla osoby przez nas wybranej. Jeśli to nas nie zrazi, to uznać można, że cała reszta związana z zakupem tego prawa nie stanowi większych przeszkód.