Aby sprzedaż mieszkania przebiegała sprawnie i bezproblemowo wypada się trochę do niej przygotować. Dobrze jest zainteresować się tematem jeszcze zanim zostanie opublikowane ogłoszenie o sprzedaży. Pozwoli to na uniknięcie różnych problemów wynikających z niewiedzy. W końcu ignorantia iuris nocet – nieznajomość prawa szkodzi. Nie możemy zasłaniać się nieznajomością prawa, nawet jeśli prawnikami nie jesteśmy.
Sprzedaż mieszkania – co przygotować?
Oczywiście możemy zacząć od lekkiego remontu, odświeżenia naszego lokalu. Są różne szkoły sprzedaży. W Polsce raczej jeszcze kładzie się nacisk, aby mieszkanie było możliwie odświeżone. Na zachodzie jest inaczej. Wręcz podejrzane jest, gdy właściciel maluje ściany i sufity. Dlaczego? Ponieważ nie widać, czy mieszkanie nie jest zalewane, bądź czy nie wkrada się na ściany grzyb. Zatem im bardziej „przybrudzone” ściany, tym lepiej. Oczywiście jeśli jest to tylko i wyłącznie skutek braku przemalowania przez kilka lat, a nie postępujący grzyb i ślady po zalaniu.
Dokumenty i stan prawny
Sprawdźmy, czy informacje w księdze wieczystej są prawidłowe i aktualne. Jeśli cokolwiek odbiega od rzeczywistego stanu prawnego, to koniecznie dowiedzmy się, co z tym możemy zrobić. Są zazwyczaj dwie możliwości. Możemy samodzielnie złożyć wniosek o wpis w księdze wieczystej, bądź możemy dostarczyć notariuszowi odpowiednie dokumenty, na podstawie których to notariusz, przy umowie sprzedaży zawnioskuje o dodatkowe wpisy w księdze wieczystej. Warto już na tym etapie podjąć decyzję jak to najszybciej i najłatwiej zrobić. Trzeba mieć na uwadze, że składając samodzielnie wnioski do Sądu Rejonowego, który prowadzi księgę wieczystą dla naszego lokalu, możemy długo czekać na ich rozpoznanie. Może to utrudnić sprzedaż, ponieważ wzmianki w księgach wieczystych wyłączają rękojmię, z której korzysta kupujący.
Jeśli sprzedający nabył mieszkanie na podstawie umowy darowizny, bądź w spadku konieczne będzie dostarczenie do umowy sprzedaży zaświadczenia z Urzędu Skarbowego dotyczącego podatku od spadków i darowizn. Zatem darowizna, bądź nabycie spadku musi zostać wcześniej zgłoszone do US.
Jeśli w sprzedawanym mieszkaniu masz zarejestrowaną działalność gospodarczą, musisz mieć na uwadze, że trzeba będzie ją wyrejestrować spod tego adresu. Podobnie z osobami zameldowanymi. Przed sprzedażą należy wymeldować wszystkie osoby zameldowane i przedłożyć stosowne zaświadczenie potwierdzające, iż nie ma nikogo zameldowanego na pobyt stały, bądź czasowy.
Od 28 kwietnia br. niezbędne będzie również świadectwo charakterystyki energetycznej i to bez wyjątków. Nie ma znaczenia czy przedmiotem sprzedaży będzie dom, lokal czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Protokół uzgodnień i protokoły zdawczo-odbiorcze to również bardzo istotne kwestie. Protokół uzgodnień sporządza się przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Obejmuje on uzgodnienia stron dotyczące rzeczy ruchomych, które mogą zostać w mieszkaniu. Najlepiej, gdy obie strony podpiszą się na takim protokole. Natomiast protokół zdawczo-odbiorczy przy przekazaniu nieruchomości będzie dokumentem obejmującym zużycie mediów, przekazanie dokumentacji, kluczy itp.
Opłaty i zadłużenia
Jeśli mamy zaległości w opłatach do Zarządcy/Spółdzielni, to lepiej je uregulujmy wcześniej. Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach będzie istotnym punktem dla kupującego. Podobnie z podatkiem od nieruchomości. Natomiast jeśli mamy obciążenie hipoteczne, to istotny będzie stan tego zadłużenia. Nie może być ono wyższe niż cena za nieruchomość. Jeśli jednak taka sytuacja miałaby miejsce, to należy wcześniej nadpłacić kredyt ze środków własnych. Jeśli istnieją inne zadłużenia np. komornicze, z Urzędu Skarbowego, czy ZUSu i nie przewyższają one łącznie ceny nieruchomości, to też nie stanowi większego problemu. Natomiast do sprzedaży mieszkania niezbędne będą odpowiednie dokumenty od wierzycieli sprzedającego.
Co powinien przygotować kupujący?
Tak samo jak i sprzedający powinien mieć ważny dowód osobisty. Jeśli zakup następuje za środki pochodzące z kredytu hipotecznego, to również okazuje podpisaną umowę kredytu. Musi być przygotowany na to, iż notariusz może zapytać, skąd pochodzą środki, które przeznacza na zakup. Również istotny będzie stan cywilny i ustrój majątkowy małżeński. Jeśli posiada rozdzielność majątkową, dobrze jest wziąć ze sobą dokument stwierdzający ten fakt, do wglądu dla notariusza.
