Kryzys inflacyjny sprawił, że stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego w dużej mierze wypadło dotychczas dominujące zmienne. Ominięcie ryzyka związanego ze zmianami stóp procentowych oraz wskaźników referencyjnych wydaje się błogosławieństwem. Nie każdy jednak zdaje sobie sprawę z kilku kwestii. Przede wszystkim, stałe oprocentowanie najczęściej obowiązuje jedynie przez pewien czas. Po jego upływie wszystko wraca do punktu wyjścia.
Kredyty ze zmiennym oprocentowaniem wypadły z łask ze względu na szok inflacyjny
Jeszcze do niedawna prawie wszystkie kredyty hipoteczne udzielane w Polsce cechowały się zmiennym oprocentowaniem. Jak sama nazwa wskazuje, raty takiego kredytu były uzależnione od wskaźników referencyjnych powiązanych ze stopami procentowymi NBP. Tymi „wskaźnikami” najczęściej był popularny WIBOR. Jeżeli stopy spadały, to spadał też WIBOR i nasza rata robiła się mniejsza. Niestety w pewnym momencie przyszedł kryzys inflacyjny.
Jednym z pierwszych odczuwalnych skutków galopującej inflacji 2022 i 2023 roku byli inwestorzy, którzy dochodzili do wniosku, że nie stać ich już na dalszą spłatę kredytu. Wyprzedawali wtedy budowane domy albo wręcz gotowe mieszkania. Wszystko, byleby tylko uciec jakoś od błyskawicznie rosnącego zobowiązania wobec banku. Polacy zaś dostrzegli problem w tym, że banki sprzedają im prawie wyłącznie kredyty ze zmiennym oprocentowaniem. Nic więc dziwnego, że dość szybko pojawiła się zmiana w ofercie banków, na którą rynek zareagował bardzo ciepło.
Można postawić tezę, że stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego w dużej mierze wyparło zmienne. Dostępne publicznie statystyki różnią się od siebie w zależności od banku i okresu. Oszczędnie możemy założyć, że ponad połowa umów dotyczących kredytów mieszkaniowych posługuje się już stałym oprocentowaniem.
Ktoś mógłby powiedzieć, że to bardzo dobrze: złe banki przestały wreszcie łupić swoich klientów kolejnym toksycznym instrumentem. Rzeczywistość jest jednak dużo bardziej skomplikowana, niż by się wydawało na pierwszy rzut oka. Warto także pamiętać, że stałe oprocentowanie kredytu nie do końca jest tym, czym mogłoby się wydawać, sądząc pod samej nazwie.
Owszem, rynek niejako przeszedł uzdrowienie. Sytuacja, w której aż 99,5 proc. kredytów hipotecznych było udzielanych z oprocentowaniem zmiennym, stanowiła ewenement w skali europejskiej. Nie oznacza to jednak, że rozwiązanie to nie ma swoich zalet. Na dłuższą metę jest wręcz konieczne. W końcu nie bez powodu stałe oprocentowanie kredytu w typowej umowie ma charakter tymczasowy.
Stałe oprocentowanie kredytu wcale nie gwarantuje, że będziemy płacić bankowi niższe raty
Zacznijmy od tego, że stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego sprawia, że kluczowa będzie wysokość stóp procentowych i właściwego wskaźnika referencyjnego w momencie zawierania umowy. Tym samym nasz kredyt staje się odporny na wahania inflacji oraz skutki zmian w polityce monetarnej państwa. Należy jednak zwrócić uwagę na dwa istotne problemy. Jeden wynika z dominującej obecnie praktyki rynkowej, drugi zaś z samej natury stałego oprocentowania.
W pierwszym przypadku mam na myśli to, że stałe oprocentowanie kredytu najczęściej dotyczy jedynie określonej liczby lat wskazanej wprost w umowie. Rzeczywiście nie ulegnie ono zmianie, ale jedynie przez z góry oznaczony czas. Może to być 5 lat, może być 10, może się nam nawet trafić 15 lat. Co później? Wracamy do oprocentowania zmiennego. Średni okres spłaty kredytu hipotecznego w Polsce wynosi 13 lat. Umowy zawierane na 25 albo nawet 30 lat są dość popularne. Perspektywa takiej zmiany jest więc bardzo realna.
Wbrew pozorom takie rozwiązanie ma sens dla obydwu stron transakcji i chroni ich interesy. O ile znamy warunki makroekonomiczne występujące dzisiaj i możemy je w jakimś tam stopniu próbować przewidzieć w okresie kilku lat, o tyle nikt chyba nie ma bladego pojęcia, co to będzie za 20 lat. Być może inflacja znowu wystrzeli do góry i utrzyma się na takim poziomie. Wówczas stratę poniesie bank, który przecież nie udziela tylko tego jednego kredytu. Jeśli jednak trwale wrócimy do celu inflacyjnego, to stratny staje się klient, który płaci dużo więcej bankowi, niż by powinien.
Na dokładnie ten sam mechanizm powinniśmy zwrócić uwagę także w tym okresie, w którym rzeczywiście oprocentowanie jest stałe. Stopy procentowe wciąż są stosunkowo wysokie, a sytuacja gospodarcza się ustabilizowała. Zawierając umowę kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem, ryzykujemy, że będziemy płacić więcej, gdy stopy znowu spadną. To przecież całkiem prawdopodobny scenariusz. Z drugiej strony, w ten sposób jesteśmy zabezpieczeni przed kolejnym szokiem inflacyjnym, który w niestabilnych latach dwudziestych również może się nam przydarzyć.
Wybór tak naprawdę zależy od nas oraz oczywiście od aktualnej oferty banków. Stałe oprocentowanie kredytu wydaje się bezpieczniejszą opcją, ale tak naprawdę jest po prostu bardziej przewidywalne. Zmienne oprocentowanie z kolei wcale nie jest tak złe, jak się je czasem maluje.
