Niewielu zadaje sobie pytanie co zrobić, gdy druga strona przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości uchyla się od zawarcia umowy przenoszącej własność. Większość z taką sytuacją na szczęście się nie spotkała. Nieszczęśnicy, którzy się w niej znaleźli, najczęściej są mądrzy dopiero po szkodzie. A można było sprawie zaradzić i od umowy odstąpić i to najlepiej, gdy termin na zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości jeszcze nie upłynął. A tym samym zachować zadatek, bądź żądać sumy dwukrotnie wyższej. W niektórych sytuacjach można też zmusić stronę do zawarcia umowy sprzedaży.
Co zrobić, gdy urywa się kontakt ze stroną przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości? – Odstąpienie od przedwstępnej umowy sprzedaży
W sytuacji, gdy jedna ze stron przedwstępnej umowy sprzedaży uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży, ratuje nas instytucja zadatku. Dlatego zawsze podpisując przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, warto część wpłacanej przy niej kwoty określić jako zadatek. Nawet jeśli kwota ta miałaby być nieduża, to właśnie zadatek pozwoli nam spokojnie od umowy odstąpić.
Z takiego praktycznego punktu widzenia termin na zawarcie umowy sprzedaży zawsze wyznacza się z zapasem. Określa się go do konkretnej daty. Z zastrzeżeniem, że strony mogą zawrzeć umowę sprzedaży jak tylko będą już do tego gotowe. Jeśli umawiając się z drugą stroną umowy przedwstępnej na spotkanie u notariusza, a spotkanie te jest ciągle przekładane, możemy już myśleć, co zrobić, aby bezpiecznie rozwiązać sytuację, gdy druga strona okaże się jednak niesłowna.
Najprostszy sposób na odstąpienie od umowy, to wezwanie drugiej strony na konkretną godzinę do kancelarii notarialnej w ostatni dzień terminu na podpisanie umowy sprzedaży, określony w umowie przedwstępnej. Najbezpieczniej to zrobić listownie, za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Jeśli do umowy sprzedaży nie dojdzie z powodu nieobecności jednej ze stron, można poprosić notariusza o sporządzenie protokołu niestawiennictwa. Następnie należy od umowy odstąpić. Forma, w jakiej powinno zostać odstąpienie sporządzone, przewiduje art. 77 par. 3 Kodeksu cywilnego. Z jego treści wynika, iż odstąpienie od umowy powinno zostać stwierdzone pismem.
W pewnych okolicznościach można stronę zmusić do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości
Gdy przedwstępna umowa sprzedaży została sporządzona w formie aktu notarialnego, to w razie bezpodstawnego uchylania się strony od zawarcia umowy sprzedaży, druga strona może żądać przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej. W tej sytuacji wyrok sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony umowy. Alternatywą dla takiego wyroku jest dochodzenie odszkodowania od uchylającej się strony, z tytułu szkody w związku z takim zachowaniem poniesionej. Nie ma jednak możliwości uzyskania takiego wyroku, gdy umowa ma zwykłą formę pisemną. Umowa ustna przy sprzedaży nieruchomości również nie będzie dobrym pomysłem, chyba że strony dość lekko podchodzą do jej postanowień i stwierdzają, że taka umowa przedwstępna jest dla nich wystarczająca.
