Umowa sprzedaży każdej nieruchomości musi zostać zawarta przed notariuszem, w formie aktu notarialnego. Co do tego nie ma żadnej wątpliwości. Co jednak z umową przedwstępną? Okazuje się, że może mieć ona również formę umowy ustnej. Chociaż nie jest to najlepszy pomysł.
Umowa ustna przy sprzedaży nieruchomości – co może regulować
Umową ustną można objąć postanowienia stron dotyczące wyposażenia, które ma zostać w sprzedawanym domu/mieszkaniu. Można również uzgodnić w ten sposób postanowienia zawierane we właściwej umowie sprzedaży. Zawarcie w formie ustnej przedwstępnej umowy sprzedaży jest też możliwe. Samo jednak stwierdzenie, że ktoś chce kupić naszą nieruchomość, absolutnie nie jest tożsame z jej zawarciem. Trudno również wysnuć twierdzenia, iż uzgadnianie warunków umowy sprzedaży jest już zawieraniem umowy przedwstępnej, ponieważ uzgadniając te warunki, strony do niczego się nadal nie zobowiązują.
Warto mieć na uwadze, że jeśli faktycznie doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży w formie ustnej, a jedna ze stron będzie się uchylać od jej wykonania, to bardzo trudnym do udowodnienia będzie fakt jej zawarcia. Jeszcze trudniejszym będzie odtworzenie postanowień tej umowy i określenie z czyjej winy nie dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży.
Udowodnienie, iż umowa przedwstępna została zawarta, ale jedna ze stron się z niej nie wywiązała może, zdaje się umożliwić drugiej stronie dochodzenie roszczenia o naprawienie szkody w zakresie pokrycia kosztów zawarcia umowy przedwstępnej i kosztów przygotowania umowy przyrzeczonej. Pod warunkiem oczywiście, że niewywiązanie się z umowy było bezzasadne. Co więcej, niemożliwe będzie dochodzenie do zawarcia umowy sprzedaży przed sądem. Taką możliwość daje nam jedynie umowa przedwstępna przed notariuszem.
Czego należy unikać przy umowach ustnych
W zasadzie najlepiej byłoby w ogóle unikać takich umów i ich po prostu nie zawierać. Tym bardziej z osobami, których nie znamy i w sytuacjach, gdy z taką umową wiąże się przekazywanie pieniędzy. Niezależnie czy będzie to gotówka, czy przelew. Zawsze istnieje ryzyko, że druga strona umowy nie dotrzyma jej postanowień. A tak jak wyżej wskazano, udowodnienie istnienia takiej umowy jest bardzo trudne.
Przedmiotem umów ustnych mogą jednak być jak najbardziej drobne sprawy życia codziennego. Przykładowo umowa ustna może obejmować zwykłą sprzedaż towarów w sklepie. Trudno sobie wyobrazić inną formę zakupów. Jednak dla poważniejszych spraw takich jak sprzedaż nieruchomości lepiej dołożyć większej staranności i zadbać o odpowiednią formę. W końcu to nie bułki w sklepie.
Zatem zanim zawrzesz z kimś umowę ustną dotyczącą czegokolwiek, dobrze zastanów się, jakie będą skutki, gdy druga strona jej nie dotrzyma. Dopiero gdy stwierdzisz, że konsekwencje nie są zbytnio dotkliwe i możesz zaryzykować, to możesz taką umowę zawrzeć.
