Sprzedaż w dół, ceny nieruchomości w miejscu. Przynajmniej na razie
Jak wynika z Barometru Cen Mieszkań portalu Tabelaofert.pl, dane za sierpień 2025 r. jednoznacznie wskazują na sezonowe wyhamowanie popytu. Sprzedaż mieszkań na 10 największych rynkach w Polsce spadła o 14,3 proc. w porównaniu z lipcem. Mimo to, średnia cena metra kwadratowego w ujęciu miesięcznym pozostała stabilna, oscylując w granicach 14 175 zł.
Co to oznacza w praktyce? Jak tłumaczą analitycy, mamy do czynienia ze swoistym rynkowym patem. Jak komentuje Robert Chojnacki, wiceprezes i założyciel Tabelaofert.pl,
Rynek mieszkaniowy znalazł się w punkcie równowagi - trochę jak huśtawka, która zatrzymała się w połowie. Deweloperzy nie mają dziś powodu, żeby ciąć ceny, ale też nie widzą przestrzeni do ich podnoszenia. Klienci wiedzą, że mogą poczekać, porównać oferty i negocjować rabaty. W takiej sytuacji mieszkania realnie tanieją - nie w cennikach, ale w sile nabywczej kupujących, którzy zarabiają więcej niż kilka miesięcy temu
Potwierdzają to dane o polityce cenowej samych deweloperów. W sierpniu aż 90,9 proc. firm deweloperskich nie dokonało żadnych zmian w swoich cennikach. Obniżki wystąpiły w zaledwie 4,1 proc. przypadków, a podwyżki - w 5 proc.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Pozorna stabilność. Nowe mieszkania jednak są droższe - i to mimo niewielkiego popytu
Choć ogólny obraz rynku wskazuje na stabilizację, analiza szczegółowa pokazuje bardziej złożony trend. W ujęciu rocznym ceny wzrosły średnio o 4,4 proc., a liderami podwyżek były Trójmiasto i Bydgoszcz (wzrost o ponad 12 proc.). Na drugim biegunie znalazła się Łódź, jako jedyne duże miasto, w którym ceny rok do roku spadły (o 3,4 proc.).
Jak wyjaśnia Ewa Palus, główny analityk Tabelaofert.pl, stabilność średniej ceny w ujęciu miesięcznym nie wynika z braku jakichkolwiek zmian, a raczej z dwóch przeciwstawnych sił:
Łódź to dziś najtańszy z dużych rynków i jedyne miasto, gdzie ceny faktycznie spadły w skali roku. Ogromna podaż powoduje, że to kupujący dyktują warunki, a deweloperzy muszą konkurować ceną i rabatami. W pozostałych miastach widać natomiast inny trend - nowe projekty wchodzące do sprzedaży są droższe, bo rosną koszty budowy. To efekt zmian w przepisach: nowe warunki techniczne wymagają m.in. większych odległości między budynkami, lepszych przegród technicznych czy dodatkowych placów zabaw. Te regulacje są potrzebne, ale znacząco zwiększają koszty, dlatego świeża oferta praktycznie nigdy nie jest tańsza od poprzedniej
W praktyce oznacza to, że ewentualne obniżki cen w starszych, już istniejących inwestycjach są równoważone przez wprowadzanie do sprzedaży nowych, droższych projektów.
W obecnej sytuacji kupujący zyskują więc przewagę w postaci możliwości spokojnego wyboru i porównywania ofert. Jak wskazuje Robert Chojnacki, w takich warunkach mieszkania realnie tanieją, ale nie w cennikach, a w sile nabywczej kupujących, którzy z miesiąca na miesiąc zarabiają więcej.
Warto jednocześnie podkreślić, że dane dotyczące cen nieruchomości pozostają w wielu wypadkach rozbieżne - to efekt różnych baz danych, innej metodologii i okresów porównawczych. Z większości statystyk wynika jednak, że ceny mieszkań albo stoją w miejscu, albo nieco tanieją - i wszystkie statystyki potwierdzają, że jednym z liderów spadków cen jest Łódź.
