Umowa dożywocia to dla wielu osób sposób na zapewnienie sobie spokojnej starości. Zawierając taką umowę, otrzymują dożywotnią gwarancję opieki. Dla drugiej strony oznacza to natomiast możliwość zyskania na własność nieruchomości i to na bardziej korzystnych zasadach niż w przypadku darowizny czy dziedziczenia.
Czym jest umowa dożywocia?
Poprzez umowę dożywocia jedna ze stron zobowiązuje się dożywotnio pełnić opiekę nad dotychczasowym właścicielem nieruchomości (dożywotnikiem)w zamian za otrzymanie tej nieruchomości na własność. Najczęściej w umowie przekazywane jest mieszkanie, choć przedmiotem dożywocia może być także gospodarstwo rolne, udział we współwłasności nieruchomości czy prawo użytkowania wieczystego.
Podobnie jak w przypadku darowizny zawarcie umowy powoduje przejście własności na inną osobę. Umowa dożywocia jest jednak umową odpłatną. Co więcej, zawiera element losowy – nabywca nieruchomości może wykonywać obowiązki wynikające z umowy przez kilka miesięcy albo wiele lat – wszystko zależy od długości życia dożywotnika.
Umowa dożywocia dotyczy przeniesienia własności nieruchomości, dlatego należy sporządzić ją w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie będzie nieważna. Co więcej, obciążenie nieruchomości prawem dożywocia ujawnia się w księdze wieczystej poprzez dokonanie odpowiedniego wpisu.
Jakie obowiązki ma nabywca nieruchomości?
Obowiązki wynikające z dożywocia strony mogą natomiast kształtować z dużą dowolnością, zawierając odpowiednie postanowienia w umowie. Jeśli jednak tego nie zrobią, zastosowanie znajdzie artykuł 908. Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem nabywca nieruchomości będzie musiał:
- przyjąć dożywotnika jako domownika
- dostarczać mu wyżywienia, ubrania, światła i opału
- zapewniać odpowiednią pomoc i pielęgnować w chorobie
- sprawić własnym kosztem pogrzeb.
Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości. Dotychczasowy właściciel nieruchomości ma więc zobowiązać nabywcę nieruchomości do wypełniania obowiązków wynikających z umowy na przykład względem swojego małżonka, dziecka czy rodzica.Prawo dożywocia jest przy tym niezbywalne. Dożywotnik nie może więc przenieść go na inną osobę. Nic nie stoi natomiast na przeszkodzie, by w trakcie obowiązywania umowy nieruchomość zbyć.
Umowa dożywocia a zachowek
Umowa dożywocia może być też najlepszym sposobem na to, jak przepisać mieszkanie. Wśród innych sposobów przekazania nieruchomości można wskazać zapis w testamencie czy dokonanie darowizny. W obu tych przypadkach nabywca mógłby jednak zostać zobowiązany do zapłaty zachowku. Otrzymując nieruchomość na podstawie testamentu, ponosiłby także odpowiedzialność za długi spadkowe. Jeśli natomiast taka osoba i tak opiekuje się swoimi bliskimi, a nawet z nimi mieszka, umowa dożywocia niewiele zmienia w praktyce. Nieruchomość nie zostanie jednak wliczona do spadku, co oznacza brak odpowiedzialności za długi spadkowe czy zwolnienie z konieczności płacenia zachowku.
Umowa dożywocia a podatek
Umowa dożywocia nie pozwoli jednak uniknąć obowiązków podatkowych i to nawet, gdy zawiera się ją z osobą najbliższą. Takie zwolnienie przysługuje tylko w przypadku podatku od spadków i darowizn. Od umowy dożywocia należy natomiast odprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wynosi on 2% wartości nieruchomości, a obowiązek jego zapłaty ciąży na nabywcy. Taki podatek pobiera notariusz przy sporządzaniu umowy dożywocia i przekazuje na rachunek organu podatkowego. Sporządzenie umowy dożywocia wiąże się również z koniecznością zapłaty taksy notarialnej oraz opłaty sądowej od wniosku o wpis do księgi wieczystej.
