Czym jest umowa dożywocia?
Poprzez umowę dożywocia jedna ze stron zobowiązuje się dożywotnio pełnić opiekę nad dotychczasowym właścicielem nieruchomości (dożywotnikiem)w zamian za otrzymanie tej nieruchomości na własność. Najczęściej w umowie przekazywane jest mieszkanie, choć przedmiotem dożywocia może być także gospodarstwo rolne, udział we współwłasności nieruchomości czy prawo użytkowania wieczystego.
Podobnie jak w przypadku darowizny zawarcie umowy powoduje przejście własności na inną osobę. Umowa dożywocia jest jednak umową odpłatną. Co więcej, zawiera element losowy – nabywca nieruchomości może wykonywać obowiązki wynikające z umowy przez kilka miesięcy albo wiele lat – wszystko zależy od długości życia dożywotnika.
Umowa dożywocia dotyczy przeniesienia własności nieruchomości, dlatego należy sporządzić ją w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie będzie nieważna. Co więcej, obciążenie nieruchomości prawem dożywocia ujawnia się w księdze wieczystej poprzez dokonanie odpowiedniego wpisu.
Sprawdź polecane oferty
RRSO 21,36%
Jakie obowiązki ma nabywca nieruchomości?
Obowiązki wynikające z dożywocia strony mogą natomiast kształtować z dużą dowolnością, zawierając odpowiednie postanowienia w umowie. Jeśli jednak tego nie zrobią, zastosowanie znajdzie artykuł 908. Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem nabywca nieruchomości będzie musiał:
- przyjąć dożywotnika jako domownika
- dostarczać mu wyżywienia, ubrania, światła i opału
- zapewniać odpowiednią pomoc i pielęgnować w chorobie
- sprawić własnym kosztem pogrzeb.
Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości. Dotychczasowy właściciel nieruchomości ma więc zobowiązać nabywcę nieruchomości do wypełniania obowiązków wynikających z umowy na przykład względem swojego małżonka, dziecka czy rodzica.Prawo dożywocia jest przy tym niezbywalne. Dożywotnik nie może więc przenieść go na inną osobę. Nic nie stoi natomiast na przeszkodzie, by w trakcie obowiązywania umowy nieruchomość zbyć.
Umowa dożywocia a zachowek
Umowa dożywocia może być też najlepszym sposobem na to, jak przepisać mieszkanie. Wśród innych sposobów przekazania nieruchomości można wskazać zapis w testamencie czy dokonanie darowizny. W obu tych przypadkach nabywca mógłby jednak zostać zobowiązany do zapłaty zachowku. Otrzymując nieruchomość na podstawie testamentu, ponosiłby także odpowiedzialność za długi spadkowe. Jeśli natomiast taka osoba i tak opiekuje się swoimi bliskimi, a nawet z nimi mieszka, umowa dożywocia niewiele zmienia w praktyce. Nieruchomość nie zostanie jednak wliczona do spadku, co oznacza brak odpowiedzialności za długi spadkowe czy zwolnienie z konieczności płacenia zachowku.
Umowa dożywocia a podatek
Umowa dożywocia nie pozwoli jednak uniknąć obowiązków podatkowych i to nawet, gdy zawiera się ją z osobą najbliższą. Takie zwolnienie przysługuje tylko w przypadku podatku od spadków i darowizn. Od umowy dożywocia należy natomiast odprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wynosi on 2% wartości nieruchomości, a obowiązek jego zapłaty ciąży na nabywcy. Taki podatek pobiera notariusz przy sporządzaniu umowy dożywocia i przekazuje na rachunek organu podatkowego. Sporządzenie umowy dożywocia wiąże się również z koniecznością zapłaty taksy notarialnej oraz opłaty sądowej od wniosku o wpis do księgi wieczystej.
