Umowa dożywocia to popularna forma zabezpieczenia interesów własnych, a także spadkobierców. Na mocy takiej umowy dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania. Zwykle sytuacja działa w ten sposób, że senior przekazuje swój dom dzieciom (bądź innym osobom), zapewniając sobie w ten sposób dożywotnią opiekę. Niestety, wbrew powszechnej opinii podpisanie takiej umowy wcale nie oznacza, że senior będzie mógł mieszkać w domu do końca życia.
Co gwarantuje umowa dożywocia?
Mądrość ludowa głosi, że „starych drzew się nie przesadza” i faktycznie, często seniorzy za wszelką cenę starają się pozostać w domu, w którym spędzili większość życia. Jest to w pełni zrozumiałe, gdyż znane miejsce daje swojego rodzaju poczucie bezpieczeństwa i komfortu. Niestety, kiedy sprawność danej osoby spada, pozostaje wyzwanie związane z utrzymaniem miejsca zamieszkania w należytym stanie, czy też z samodzielnym zaspokajaniem własnych potrzeb.
W takich momentach właśnie seniorzy często decydują się na rozwiązanie, jakim jest umowa dożywocia. To konstrukcja prawna, która pozwala na przeniesienie własności nieruchomości (w dodatku nieruchomość ta nie wchodzi wówczas do masy spadkowej, a spadkobiercy nie mogą domagać się z tego tytułu zachowku) w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania.
Umowa dożywocia to nie tylko pomoc finansowa. To również opieka
W teorii (i sytuacji idealnej), gdy umowa dożywocia zostaje podpisana, senior zyskuje pomoc, zarówno finansową, jak i życiową – na mocy takiej umowy bowiem osoba nabywająca własność nieruchomości zobowiązuje się nie tylko do świadczeń pieniężnych, ale również do zapewnienia zbywcy nieruchomości odpowiedniej opieki. Podkreślił to Naczelny Sąd Administracyjny w 2023 roku (I GSK 2066/19):
Istota unormowanej w art. 908 § 1 k.c. umowy dożywocia polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania, obejmującego przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczania mu wyżywienia, ubrania, światła i opalu, zapewnienia mu odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienia mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.
Przeniesienie seniora do innego mieszkania lub do DPS jest możliwe
Niestety, życie nie zawsze bywa idealne, a opieka nie zawsze wyrażana jest tylko przez pielęgnowanie seniora w miejscu jego zamieszkania. Przy zawarciu umowy dożywocia, nieruchomość zmienia właściciela, co oznacza, że nowy właściciel może ją sprzedać, lub w dowolny inny sposób rozporządzić. Oczywiście można zawrzeć zapis o prawie do dożywotniego zamieszkania w domu, wtedy nowy właściciel będzie zobowiązany do udostępnienia budynku, jednakże to może znacznie utrudnić korzystanie z mieszkania.
Gdy senior niedomaga, osoby z którymi podpisał umowę dożywocia, mogą zdecydować się na umieszczenie go w Domu Pomocy Społecznej (co ciekawe, zgodnie z prawem nie są zobowiązani do ponoszenia odpłatności za pobyt, jeżeli nie są jednocześnie krewnymi wskazanymi w ustawie). Jeżeli senior się zgadza – nie ma problemu. W przypadku braku zgody może dojść do prób udowodnienia, że senior ze względu na stan psychiczny, czy też choroby nie jest w stanie świadomie takiej zgody wyrazić, w związku z czym o umieszczeniu go w DPS zadecyduje sąd rodzinny.
Rozwiązanie umowy dożywocia
Rozważając skorzystanie z możliwości, jakie daje umowa dożywocia, warto jeszcze mieć na względzie kolejne przepisy kodeksu cywilnego, w których ustawodawca jasno wskazuje, że jeżeli pomiędzy dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzyły się stosunki uniemożliwiające realizowanie postanowień umowy (a więc na przykład strony się poróżniły), sąd może, na żądanie jednej ze stron zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Oczywiście nie oznacza to utraty prawa do zamieszkania w domu, jak bowiem stwierdził Sąd Najwyższy w 2024 roku (III CZP 4/24):
Renta zasądzana na podstawie art. 913 § 1 lub art. 914 k.c. jest elementem istniejącego prawa dożywocia. Stąd też wyrok o zamianie prawa dożywocia na dożywotnią rentę nie stanowi podstawy do wykreślenia z działu III księgi wieczystej prawa dożywocia, ponieważ zamiana na rentę części albo całości uprawnień składających się na dożywocie nie powoduje wygaśnięcia tego prawa, a jedynie zmianę treści prawa dożywocia.
Jeżeli jednak stan zdrowia seniora nie pozwala mu na samodzielne zaspokojenie swoich potrzeb, zamiana opieki na rentę (przy pozostawieniu prawa do zamieszkania w budynku) i tak może spowodować konieczność przeniesienia się do Domu Pomocy Społecznej.
