Rządzącym chyba nie wystarczyło zamieszania związanego z programem „Mieszkanie na Start”. Coraz głośniejszym tematem staje się ustawa o REIT, czy raczej SINN. Pobudzanie inwestowania w mieszkania wydaje się osobliwym pomysłem w sytuacji, gdy ich ceny już dawno wymknęły się spod kontroli. Poprzedni rząd zrezygnował z dokładnie tego samego pomysłu, skądinąd pod presją społeczną. Czy to naprawdę taki zły pomysł?
Rządzący są chyba uzależnieni od stymulowania popytu na mieszkania, bo „Mieszkanie na Start” niczego ich nie nauczyło
Wydawać by się mogło, że powszechna niechęć, jaką wywołuje kolejny rządowy program mieszkaniowy, ostudzi nieco zapędy rządu do pobudzania popytu na rynku nieruchomości. W końcu najlepszą rzeczą, jaką można powiedzieć o „Mieszkaniu na Start” jest to, że przynajmniej nie jest „Bezpiecznym Kredytem”. Jest to program zauważalnie tańszy i nieco ograniczony podmiotowo. Tymczasem, jak wspominaliśmy jakiś czas temu na łamach Bezprawnika, Ministerstwo Rozwoju i Technologii idzie za ciosem. Wiemy, że przygotowywana jest kolejna ustawa o REIT. Kto wie? Być może tym razem uda się nawet taką uchwalić.
Przypomnijmy: angielski akronim REIT zastąpi polska nazwa: SINN. Skrót ten rozwija się jako „Spółki inwestujące w najem nieruchomości”. Pamiętacie może „złowrogie” zagraniczne fundusze inwestycyjne, którymi straszono nas za rządów Zjednoczonej Prawicy? Chodzi mniej-więcej o to samo. Różnica jest taka, że teraz mielibyśmy do czynienia z polskimi funduszami. SINN-y inwestowałyby przede wszystkim w mieszkania na wynajem. Ich uczestnicy zarabialiby dzięki dywidendzie. Dzięki „polskim REIT-om” teoretycznie w mieszkania mogliby inwestować ci Polacy, których nie stać na zakup mieszkania inwestycyjnego.
Pytanie jednak, czy aby na pewno chcemy, żeby jeszcze więcej osób inwestowało akurat w mieszkania? Odpowiedź na to pytanie zależy od naszej sytuacji materialnej. Tak się bowiem składa, że rynek nieruchomości w Polsce jest obecnie wiecznie nienasycony, a podaż mieszkań jest relatywnie stała. Co prawda buduje się coraz więcej mieszkań, ale liczba chętnych też jakby rośnie. Rezultat jest bardzo prosty do przewidzenia: im bardziej państwo z każdym kolejnym nieudanym programem mieszkaniowym stymuluje popyt, tym bardziej rosną ceny. Dobrym przykładem jest tutaj przywołany wcześniej „Bezpieczny Kredyt”.
Trzeba przy tym przyznać, że za wzrost cen odpowiadają nie tylko kolejne rządy. Polacy od bardzo dawna traktują mieszkania jako znakomitą lokatę kapitału. Jeżeli ktoś ma odłożone dostatecznie dużo pieniędzy to, zamiast ryzykować na giełdzie albo zadowalać się marnym i opodatkowanym oprocentowaniem depozytów, woli „pewną i bezpieczną” inwestycję w kolejne mieszkanie.
Ustawa o REIT to coś, z czego zrezygnowała nawet Zjednoczona Prawica
Rozsądek podpowiada, że rozwiązanie szybujących w górę cen mieszkań w dużych miastach tkwi w zwiększeniu podaży. Jest jednak druga strona medalu. Oczywistymi beneficjentami polityki mieszkaniowej państwa są deweloperzy i banki. Im więcej płacimy za mieszkania, tym wyższe kredyty hipoteczne i tym większa cena transakcyjna. Jak się łatwo domyślić, młodzi Polacy na dorobku mogą jedynie pomarzyć o własnym mieszkaniu. Przynajmniej jeśli chcą kupić je w którejś z głównych metropolii, bo w tzw. Polsce powiatowej zapewne coś jeszcze znajdą w rozsądnej cenie.
Ustawa o REIT dodaje nam kolejny już podmiot, który byłby żywo zainteresowany zakupem mieszkań, które przyniosą mu zysk. Tym samym i tak zażarta konkurencja o mieszkania może się tylko dodatkowo zaostrzyć. Na liście mamy już w końcu średniozamożnych inwestorów, firmy pseudohotelarzy od najmu krótkoterminowego, flipperów, zachodnie fundusze inwestycyjne, oraz oczywiście zwykłych Kowalskich, którzy po prostu chcą w takim mieszkaniu mieszkać.
Warto przy tym zauważyć, że ustawa o REIT miała zostać przyjęta w poprzedniej kadencji Sejmu. Stosowny projekt przygotowywało Ministerstwo Finansów, ale w trakcie prac międzyresortowych pomysł upadł. Dlaczego? Dziennik Gazeta Prawna w 2022 r. otrzymał odpowiedź na to pytanie z biura prasowego ministerstwa.
Prace nad rozwiązaniem wprowadzającym do porządku prawnego instytucje analogiczne do tzw. REIT, czyli funduszy inwestujących w najem nieruchomości, zostały wstrzymane, również ze względu na niepewność otoczenia makroekonomicznego wynikającą z zaistniałych wydarzeń o charakterze globalnym.
Z dzisiejszej perspektywy można by te „wydarzenia o charakterze globalnym” i „otoczenie makroekonomiczne” traktować jak zwykłe wymówki. W praktyce jednak chodziło o kryzys inflacyjny i jego skutki dla rynku nieruchomości. Ministerstwo Finansów przyznało też wprost: uruchomienie popytu ze strony funduszy kupujących nieruchomości na wynajem mogłoby skutkować dalszym wzrostem cen. W dzisiejszych realiach rezultat byłby taki sam.
Polskie REIT-y same w sobie nie są złe, w przeciwieństwie do polityki mieszkaniowej państwa
W zasadzie w tym momencie mógłbym zakończyć rozważania na temat potencjalnych skutków, jakie przyniesie nam ustawa o REIT. Nie sposób przy tym nie zauważyć, że wystarczyło samo ogłoszenie „Mieszkania na Start„, by niektórzy sprzedawcy podnieśli ceny oferowanych mieszkań. Wzrost cen może wywołać dzisiaj nawet sama perspektywa wyższych zysków dla sprzedających. Nie ma się temu nawet co dziwić, biorąc pod uwagę stopień niezaspokojenia popytu.
Jest jednak pewna kwestia, na którą warto zwrócić uwagę. Bezpośrednich skutków powołania do życia SINN-ów z pewnością nie odczujemy szybko. Proces legislacyjny swoje potrwa, nawet jeśli rządzący postanowią z uporem maniaka forsować swój projekt, nie patrząc na społeczne oburzenie i jakiekolwiek konsekwencje. To możliwe, bo dokładnie to samo robią teraz z „Mieszkaniem na Start”. Równocześnie jednak SINN-y trzeba najpierw stworzyć, pierwsze mieszkania trzeba najpierw rzeczywiście kupić.
Równocześnie nie sposób nie zauważyć, że ich zagraniczne odpowiedniki wcale nie były takie straszne, jak malowali nam je politycy. Fundusze inwestycyjne w perspektywie kilku lat może będą dysponowały kilkudziesięcioma tysiącami mieszkań. Każdego roku buduje się ich w Polsce ponad 200 tysięcy.
Dramatu raczej nie będzie. Dodatkowo „drobniejsi” inwestorzy będą mieli dostęp do kolejnego instrumentu, który może im przynieść jakieś zyski. Co ciekawe: rządzącym na polskich REIT-ach zależy tak bardzo, że chcą zastosować preferencję podatkową względem dochodów z zysków kapitałowych. Od dywidend SINN-y odprowadzałyby 10 proc., podatek Belki wynosi zaś 19 proc.
Można się nawet pokusić o tezę, że REIT-y są tematem kontrowersyjnym wyłącznie z powodu bezmyślnej polityki mieszkaniowej ostatnich lat. Nikt zapewne nawet by na nie nie zwrócił uwagi, gdyby popyt na rynku nieruchomości nie był stymulowany już chyba na wszystkie możliwe sposoby od dłuższego czasu. Może czas najwyższy przestać?
